나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71706 [1] 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 838-8 비-401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원도특별자치도 철원군 동송읍 이평리 소재 ""동송초등학교"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 각급 학교 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임
.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층건중 제4층 제비401호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 장방형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지내 도로와 외곽공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2018-08-29)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구
역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-06-15)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-06-15)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서(집합건물)상 소유권대지권이 등재되지 않았으나, 귀 제시목록 및
토지대장상 김영갑 지분이 등재되어 있어 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제 규정
및 거래 관행상 토지와 건물을 일괄하여 감정평가하였음.

물건 비고

일괄매각(대지권 미등기이나 목록 2 토지가 매각목적물 및 평가에 포함됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71706 (1)

소재지: 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 838-8 비-401호

용도: 아파트

감정가: 78,000,000원

토지면적: 3665.00㎡ (약 1108.71평)

토지지분: 66.3365㎡ (약 20.07평)

건물면적(전용면적): 84.73㎡ (약 25.63평)

건물지분: 84.73㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각(대지권 미등기이나 목록 2 토지가 매각목적물 및 평가에 포함됨)

특수물건정보: 대지권미등기, 유동화물건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 강원도 철원군 동송읍 이평리 소재 "동송초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급 학교 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본 건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층건 중 제4층 제B-401호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시창호임.

이용상태: 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역: 위생·급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

3. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 토지 등기부 상 '갑99' 순위의 압류(2019.12.05.)로 판단되며, 이에 따라 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 방

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-04

* 확정일자: 2023-09-04

* 배당신고일자: 2025-04-04

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

(본 건의 경우, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 전액이 배당될 것으로 예상되어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있습니다.)

등기부채권 총액: 565,559,463원 (토지 360,480,000원 + 집합건물 205,079,463원)

주의사항: 대지권 미등기 상태이나, 토지(목록 2)와 건물 일괄 매각 처리됩니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본 건은 강원도 철원군 동송읍 이평리 소재 "동송초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급 학교 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통 여건: 본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설: 동송초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 철원군 동송읍 이평리 일대에는 편의시설 및 상업시설, 금융기관 등이 소재하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 아파트단지 및 공동주택이 밀집된 주거지역으로 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

편의시설: 주변에 마트, 은행, 병원, 약국 등 다양한 생활 편의시설이 소재하고 있습니다.

교육 시설: 동송초등학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 철원중학교, 철원고등학교 등도 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 집합건물 등기사항전부증명서에 소유권 대지권이 등재되지 않았으나, 토지대장상 지분 소유자가 확인되며 토지 건물이 일괄 매각되므로 실질적 소유권 행사에는 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 등기 이전 시 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 방 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 45,000,000원이 배당을 통해 모두 회수될 것으로 예상되어 매수인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계 0원)

유동화 물건: 채권 금융기관의 유동화 자산으로 편입된 물건이므로, 일반적인 경매 물건과 달리 채권 관련 특수성이 있을 수 있습니다.

토지 등기부의 복잡성: 다수의 지분 소유권 이전 및 각종 권리 설정, 압류 등이 복잡하게 기록되어 있어, 권리 관계 분석 및 말소 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대지권 미등기라는 특이사항에도 불구하고, 토지 건물 일괄 매각으로 진행되며 토지 지분이 평가에 포함되어 있어 법적 하자 없이 취득 가능합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 전액 배당 예상으로 매수인의 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

유동화 물건이라는 점은 거래 구조상 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

주변의 주거 환경 및 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

대지권 미등기 상태에서의 일괄매각으로 인한 법적 안정성 확보.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점.

감정가 78,000,000원으로, 철원군 동송읍 지역의 아파트 시세 대비 비교적 낮은 수준의 감정가격을 보이고 있어 투자 가치가 있을 수 있습니다.

철원군 동송읍 지역의 아파트 시장은 안정적인 추세를 보이며, 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수할 보증금이 없다는 전제 하에, 감정가 78,000,000원을 기준으로 결정될 것입니다.

현재 철원군 동송읍 지역의 아파트 시세는 평형 및 단지에 따라 다양하지만, 유사 면적의 아파트 실거래가 및 시세 등을 고려할 때 감정가 대비 추가적인 낙찰가율 상승 여지가 있습니다.

다만, 최근 철원군 동송읍 아파트의 경매 낙찰가율은 약 [60-80%] 수준으로 파악되며, 본 건의 대지권 미등기 및 유동화 물건이라는 특수성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 낙찰 사례, 물건 상태, 권리 관계의 복잡성 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.