나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경1293 [1] 경기도 연천군 전곡읍 은대리 776-23 근린시설 경매
매각기일: 2026-03-19
물건 개요
나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경1293 [1] 경기도 연천군 전곡읍 은대리 776-23 근린시설 경매
- 사건번호: 2025타경1293
- 주소: 경기도 연천군 전곡읍 은대리 776-23
- 용도: 근린시설
의정부지방법원 경매4계 2025타경1293 | 소재지: 경기도 연천군 전곡읍 은대리 776-23 | 감정가: 408,569,000원 | 최저가: 200,199,000원 | 용도: 근린시설
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 의정부지방법원 2025타경1293 (1)
경매 구분: 부동산강제경매
매각 대상: 토지/건물 일괄 매각
감정가: 408,569,000원
소재지: 경기도 연천군 전곡읍 은대리 776-11
용도: 대지
토지 면적: 874.00㎡ (약 264.38평)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물 면적: 135.00㎡ (약 40.83평)
건물 지분: 135㎡
건물 제시외면적: 180.00㎡ (약 54.45평) - *주요 감정 평가 대상 외 부속 건물 등*
채권자: 주OOOOOOOO
중복 병합 사건: 해당 (여러 사건이 합쳐져 진행됨)
1.2. 소재지 및 주변 환경
본건은 경기도 연천군 전곡읍 은대리 소재, 전곡읍행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다.
주변은 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 그리고 근린생활시설이 혼재된 지방도 주변 농경지대 및 지방도변 상가지대가 형성되어 있습니다.
제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
토지는 인근 필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 및 세장형의 형태를 띠고 있습니다.
1.3. 교통 상황
차량 접근이 용이합니다.
서측으로는 37번 국도(동서로)가, 동측으로는 3번 국도(평화로)가 인접해 있어 광역 교통망 접근성이 좋습니다.
본건 북측으로는 폭 약 25M 내외의 도로를 통해 통행이 가능하며, 도로 상태는 보통입니다.
1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태
본건 토지 (기호 1, 3): 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역(전 축종 제한), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 역사문화환경보존지역(3구역), 배출시설설치제한구역(임진강유역) 등에 해당합니다.
본건 토지 (기호 2, 4, 5): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 역사문화환경보존지역(3구역), 배출시설설치제한구역(임진강유역) 등에 해당합니다.
특히, 군사시설 보호구역 및 역사문화환경보존지역 등으로 인해 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.
1.5. 건물 현황
토지 감정평가요항표에 따르면, 기호 1, 4 토지는 도로 등으로 이용 중이며, 기호 2, 5 토지는 제1종근린생활시설(소매점)의 건부지로 이용 중입니다.
기호 3 토지는 현재 주차장 등으로 이용되고 있습니다.
기호 2 및 기호 5 지상에는 제시외 건물 ㄱ~ㄴ이 소재합니다.
주요 건물 면적은 135.00㎡ (약 40.83평)이며, 별도로 180.00㎡ (약 54.45평)의 제시외 건물이 존재합니다.
1.6. 권리 분석
본건은 부동산 강제 경매로 진행됩니다.
채권자 주OOOOOOOO에 의해 신청된 경매 사건입니다.
"중복병합사건"으로 표기되어 있어, 유사한 내용의 여러 경매 사건이 하나로 통합되어 진행되고 있음을 의미합니다.
일반적으로 강제 경매는 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되나, 유치권, 법정지상권 등 특수 권리 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.
1.7. 상권 분석
본건은 지방도변 상가지대로서 근린생활시설(소매점)이 입지 가능한 지역입니다.
전곡읍행정복지센터 인근이라는 점은 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 긍정적일 수 있습니다.
주변의 농경지와 주택가를 고려할 때, 지역 기반 소매업, 서비스업 등이 적합할 것으로 보입니다.
1.8. 생활 정보
연천군 전곡읍 소재지로, 지역 내 행정복지센터, 상업시설, 학교 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.
주변이 농경지와 주택가로 구성되어 있어, 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있습니다.
지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.
1.9. 잠재적 리스크
농지취득자격증명: 목록 3 토지는 농지이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않으며, 농지법에 따른 취득 제한을 받을 수 있습니다. (현황 주차장 등으로 사용되어 농지 형태가 아닐 경우, 원상복구 조건으로 증명원 취득 가능 여부 확인 필요)
매각 제외 물건: 목록 2, 5 토지 지상의 제시외 비닐하우스(창고)는 타인 소유로 탐문되어 매각 대상에서 제외되었습니다. 이는 현황과 매각 대상 간의 차이를 유발할 수 있으며, 해당 시설 이용에 관한 분쟁 가능성을 내포합니다.
토지 경계 및 면적: 실제 측량 시 경계나 면적이 공부와 상이할 수 있으며, 이로 인해 타인 소유지 점유 또는 타인 토지 점유 등의 문제가 발생할 가능성이 있습니다.
개발 제한: 자연녹지지역, 군사시설 보호구역, 역사문화환경보존지역 등 복합적인 용도 지역 지정으로 인해 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.
가축 사육 제한: 전 축종 제한 지역으로, 축산업 관련 시설 설치 시 제한이 있습니다.
배출 시설 설치 제한: 임진강 유역으로, 환경 관련 규제가 있을 수 있습니다.
1.10. 투자 포인트
입지: 37번 및 3번 국도 접근성이 좋은 지방도변에 위치하여 광역 교통 및 지역 접근성이 양호합니다.
활용 가능성: 제1종 근린생활시설(소매점) 부지로 활용 중인 토지와 주차장으로 이용 중인 토지가 있어, 상업적 또는 사업적 활용 가능성이 있습니다.
도시지역 내 자연녹지: 도시지역에 속해 있으면서 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 향후 용도 지역 변경 또는 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. (단, 군사시설 보호구역 등 기타 제한 사항 고려 필수)
일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어, 별도의 건물 명도 등 복잡한 절차를 피할 수 있습니다.
1.11. 종합 의견
본건은 경기도 연천군 전곡읍에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 물건입니다. 지방도변에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 근린생활시설 부지로 활용되어 왔습니다.
다만, 농지취득자격증명 필요, 매각 제외 물건 존재, 토지 경계 및 면적 관련 불확실성, 다양한 개발 제한 구역 포함 등 여러 가지 고려해야 할 사항과 잠재적 리스크가 산재해 있습니다.
특히, 농지 취득 조건과 토지 이용 계획 및 제한 사항을 면밀히 검토하고, 매각 제외된 제시외 건물과의 관계, 실제 측량을 통한 경계 확인 등을 사전에 철저히 진행하는 것이 중요합니다.
이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 본건의 잠재적 가치를 높일 수 있는 방안을 모색할 수 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.
법원 정보
의정부지방법원 경매4계