나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72046 [1] 경기도 의정부시 신곡동 761-2 아띠랑스2차주건축물제1동 4층 403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 ""경기도청 북부청사"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장 및 경전철 '경기도청북부청사역'이 소재
하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 15층 중 4층 403호로서
외벽: 석재붙임 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창호: 알루미늄 샤시 창호임.

이용상태

오피스텔(복층구조)로 이용중임.
(내부구조는 후첨 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차시설
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(2013-06-28), 중로3류(폭 12m~15m)
(접함), 과밀억제권역, [추가기재사항]건폐율:70%이하,용적률:800%이하,층수:3층이상,
건축물용도:상업용지.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

물건 비고

민간임대주택등기 있음(매수시 별도 확인 요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72046 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 761-2, 아띠랑스2차주건축물제1동 4층 403호

건물용도: 오피스텔

건축연도: 2019년

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 권리분석 요약

말소기준권리: 2025년 4월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을7)

인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 말소 예정)

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 119,000,000원

토지면적: 4.42㎡ (약 1.34평)

건물면적: 22.38㎡ (약 6.77평)

전용면적: 22.38㎡ (약 6.77평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치하며, '경기도청 북부청사' 북측 인근 지역입니다.

주변으로는 대단위 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

제반 주위 환경은 무난한 것으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다.

경전철 '경기도청북부청사역'이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 4월 11일 등기 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정입니다. (등기부 갑7, 채권금액 100,000,000원)

4.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 매수인이 인수해야 할 별도의 권리 부담은 없습니다.

4.3. 임차인 현황

임차인: 서 (본래 임차인 정보는 서예인이나, 개인정보보호를 위해 성만 표기합니다.)

보증금: 100,000,000원

전입일자: 2020년 1월 31일

확정일자: 2020년 1월 10일

대항력: 없음

참고사항: 물건명세서에 기재된 바와 같이, 해당 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4.4. 등기부 요약

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (갑2, 2019.12.17.)

* 주택임차권 (을3, 서예인, 100,000,000원, 2024.02.19. 말소 예정)

* 강제경매 (을7, 주택도시보증공사, 100,000,000원, 2025.04.11. 말소기준권리)

등기부채권 총액은 100,000,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 신곡동 일대는 경기도청 북부청사가 인근에 있어 관련 공공기관 종사자 및 관련 업종의 수요가 예상됩니다.

주변의 아파트 단지와 상업 시설이 잘 발달되어 있어 배후 주거 및 상업 수요가 풍부한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

5.2. 용도 및 주변 시설

건축물대장상 본건의 주용도는 업무시설(오피스텔)이며, 근린생활시설도 포함하고 있습니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 학교 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

각종 은행, 병원, 마트, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

경기도청 북부청사 인근으로 공공 편의시설 접근성도 우수합니다.

6.2. 교육시설

주변에 각급 학교가 소재하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 사항

임차인이 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으나, 만약의 경우 발생할 수 있는 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 가능성은 완전히 배제할 수 없습니다. (확약서 내용 및 명도 진행 상황은 반드시 추가 확인이 필요합니다.)

7.2. 민간임대주택 등기

본건에는 민간임대주택 등기가 존재하며, 매수 시 별도 확인이 반드시 필요합니다.

이 등기가 매각 후 소멸되는지, 또는 매수인이 인수하여 임대 의무를 이행해야 하는지 등에 대한 상세한 법적 검토가 필수적입니다. 인수 시 임대 사업 관련 추가적인 의무가 발생할 수 있습니다.

7.3. 기타 특이사항

건물 외벽에 '아띠랑스 B'라는 표시가 있으나, 이는 건축물대장의 '아띠랑스2차'와 동일한 건물을 지칭하는 것으로 판단됩니다. 다만, 최초 건축 관련 표기나 변경 이력 등에 대한 추가적인 확인이 이루어지면 더욱 좋습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 중심부에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

권리관계가 명확하고 임차인 관련 인수 부담이 없어, 법적으로 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

다만, 민간임대주택 등기 관련 사항은 잠재적 리스크로, 매수 전 반드시 명확히 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 최고의 입지: 경기도청 북부청사 인근으로 공공기관 종사자 및 풍부한 임대 수요 기대.

* 편리한 교통: 경전철역 및 버스 정류장 인접으로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 말소되는 조건으로, 안전한 낙찰 가능.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 전용면적으로 꾸준한 임대 수요 예상.

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 1월 27일: 23.06㎡, 6층, 110,000,000원

* 2026년 3월 23일: 22.38㎡, 10층, 100,000,000원 (본건과 면적 유사)

* 2026년 7월 10일: 21.46㎡, 9층, 94,000,000원

감정가는 119,000,000원이나, 최근 유사 면적(22.38㎡)의 실거래가가 100,000,000원에 이루어진 점을 고려할 때, 감정가 대비 시세 반영이 중요합니다.

가장 최근 거래된 21.46㎡의 94,000,000원 거래가격을 참고하면, 본 건은 약 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

민간임대주택 등기 관련 사항의 정확한 인수 여부 및 향후 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.