나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71801 [1] 경기도 포천시 소흘읍 송우리 392-12 전원우정아파트 11동 2층 203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 ""추산초등학교"" 북측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 노변 근린생활시설 및 공원등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

건물의 구조

1997.03.11. 사용승인된 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 15층건 내 2층 203호로서
외벽: 몰탈위페인트,
창호: 샷시창입니다.

이용상태

아파트 단위세대(내부구조는 건물개황도 참조)로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

형상은 부정형이고, 아파트건부지입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71801 (1)

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 송우리 392-12 전원우정아파트 11동 2층 203호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 1997년 3월 11일

1.2. 면적및규모

토지면적: 46.98㎡ (약 14.21평)

토지지분: 46.975767877746726㎡ (약 14.21평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.972㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가및매각정보

감정가: 190,000,000원

물건명세서 작성일: 2026년 7월 15일

2. 입지조건

2.1. 주변환경및위치

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "추산초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 노변 근린생활시설 및 공원 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통및도로망

차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획및제한사항

자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)와 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역, 절대보호구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

본건은 강제경매로 진행 중이며, 등기부등본상 여러 권리들이 설정되어 있습니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사 명의의 주택임차권(을8, 말소) 및 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정(갑4, 말소)으로 보입니다.

총 등기부채권액은 200,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황및분석

임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 8월 16일

대항력: 있음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인: 주택도시보증공사(이기백)

보증금: 200,000,000원

확정일자: 2022년 2월 4일

배당신고일자: 2024년 3월 14일

대항력: 없음

비고: 해당 임차권은 말소 예정으로 보입니다.

3.3. 말소기준권리및소멸대상권리

말소기준권리:

주택도시보증공사 주택임차권 (을8, 접수: 2024-03-14, 말소)

주택도시보증공사 강제경매개시결정 (갑4, 접수: 2025-03-10, 의정부지방법원 2025타경71801)

말소 대상 권리:

등기부등본상 을구의 주택임차권 및 강제경매개시결정 등기 등은 말소될 것으로 예상됩니다.

3.4. 특이사항및인수되는권리

물건명세서상 특이사항으로 "대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경"이 기재되어 있습니다.

특히, 임차인 신연지에 대해 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026.7.1.자로 제출함"이라는 내용이 있습니다. 이는 낙찰자가 대항력 있는 임차인으로 인한 부담을 인수하지 않을 가능성을 높이는 중요한 요소입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 본건에는 해당 사항이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권및생활정보

4.1. 주변상권특성

본건이 속한 전원우정아파트는 공동주택 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 공원이 분포하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

4.2. 아파트단지정보

아파트명: 전원우정아파트

건축년도: 1997년

총동수: 12동

총세대수: 908세대

최고층: 15층 (본건은 2층)

주차대수: 총 451대 (지상 4대, 지하 28대, 총계 451대) - *총괄표제부 JSON 상 총 주차대수는 671대입니다.*

4.3. 편의시설및주거환경

본건 인근에 "추산초등학교"가 있어 교육 환경이 좋습니다.

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

생활 편의를 위한 근린생활시설 이용이 용이합니다.

인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적리스크

5.1. 법적/권리적리스크

대항력 있는 임차인 신연지의 존재가 주요 잠재적 리스크였으나, 임차인이 대항력을 포기하고 명도에 동의하는 확약서를 제출한 점은 긍정적입니다. 다만, 이 확약서의 효력 및 실질적인 명도 진행 과정을 철저히 확인해야 합니다. HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용을 파악하여 추가적인 부담 여부를 확인해야 합니다.

5.2. 물리적/환경적리스크

1997년 준공된 아파트로, 건축 후 약 29년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 교육환경보호구역 등 규제가 있어 향후 재건축 또는 개발 시 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합의견

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리에 위치한 전원우정아파트 11동 203호로, 84.97㎡ (약 25.70평) 면적의 부동산 강제경매 물건입니다.

아파트 자체는 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하며, 교통 접근성 또한 양호합니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인(신연지)이 존재하지만, 해당 임차인이 대항력을 포기하고 명도에 협조하는 확약서를 제출한 점과 HUG의 조건 변경이 있다는 점은 낙찰자의 인수 부담을 크게 줄여줄 것으로 예상됩니다.

7. 투자포인트

최근 실거래가에서 유사 면적(84.972㎡)이 197,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 190,000,000원은 시세와 부합하거나 약간의 상승 여력이 있는 수준으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인의 명도 리스크가 확약서를 통해 상당 부분 해소되어, 명도 관련 추가 비용 및 시간 소요가 최소화될 것으로 기대됩니다.

HUG의 조건 변경은 임차인 관련 문제를 해결하기 위한 주택도시보증공사의 적극적인 개입을 시사하며, 이는 원활한 매각 절차 진행에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8. 예상입찰가

감정가: 190,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적): 197,000,000원 (2026년 6월 6일, 84.972㎡)

본건의 주요 리스크인 대항력 있는 임차인 관련 문제가 임차인의 확약서 제출로 상당 부분 해소된 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 195,000,000원

타겟 입찰가: 약 190,000,000원 (실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.