나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71784 [1] 경기도 포천시 신북면 가채리 834-3 로즈빌 나동 2층 202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재<왕방초등학교> 북동측 인근에 소재하고 주변으로 소규모 아파트, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 남동측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제202호로서
(사용승인일: 2021.03.15)
외벽: 석재타일 붙임 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등 (탐문조사 등)
창호: 하이섀시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 평탄한 사다리유사 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 포장도로가 소재하고. 남동측 인근으로 국도 43호선과 북동측 원거리에 세종포천고속도로 신북IC 가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한지역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71784 (1)

소재지: 경기도 포천시 신북면 가채리 834-3 로즈빌 나동 2층 202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 159,500,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 62.67㎡ (약 18.96평)

토지지분: 62.67㎡ (약 18.96평)

건물면적: 59.49㎡ (약 18.00평)

건물지분: 59.49㎡ (약 18.00평)

1.3. 건물 상세

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2021년 3월 15일

건물 외벽: 석재타일 붙임 등

건물 내벽: 벽지 및 타일 마감 등

건물 창호: 하이섀시창호 등

1.4. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (정보 제공됨)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 <왕방초등학교> 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 소규모 아파트, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 남동측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

단지 주변으로 포장도로가 개설되어 있으며, 남동측 인근에 국도 43호선이, 북동측 원거리에 세종포천고속도로 신북IC가 소재하여 광역 교통망 접근성도 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2025년 3월 5일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑10)

등기부상 주요 권리:

* 소유권 이전: 오영옥 (2020-01-06), 이지수 (2021-10-29)

* 주택임차권: 김현순 (2024-01-09, 168,000,000원, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-03-05, 168,000,000원, 말소기준권리)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-03-13, 말소)

등기부채권 총액: 168,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-10-29

* 배당신고일자: 2024-01-09

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 임차인: 하

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-19

* 확정일자: 2024-07-03

* 배당신고일자: 2025-03-21

* 대항력: 있음 (제공된 정보 기준)

3.3. 인수되는 권리 여부

제공된 물건명세서상 주택도시보증공사의 확약서에 따라 임차인 김 의 보증금은 인수되지 않습니다. 또한, 임차인 하 의 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자가 본건의 말소기준권리(2025.03.05)보다 늦어, 해당 임차인의 권리 또한 경매 절차에서 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 권리분석 요약

본건은 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 관련하여 특이사항은 없으며, 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 비교

최근 실거래 데이터를 분석한 결과, 본건과 인근 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 신북면 가채리 815-30번지 우리빌라 (1991년 준공, 전용 55.93㎡): 38,500,000원

* 2026년 6월, 신북면 가채리 815-19번지 제이파크빌 (2021년 준공, 전용 70.6㎡): 250,000,000원

* 2026년 7월, 신북면 가채리 808-4번지 중앙홈타운 (2017년 준공, 전용 71.84㎡): 135,000,000원

4.2. 본건 시세 평가

본건은 2021년 3월에 사용 승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 속합니다. 최근 실거래가 중 2021년 준공된 제이파크빌(전용 70.6㎡)이 250,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 이는 다소 높은 가격으로 보입니다. 2017년 준공된 중앙홈타운(전용 71.84㎡)의 135,000,000원 거래가는 본건의 면적(전용 59.49㎡) 및 감정가(159,500,000원)와 비교 시 참고할 만합니다. 본건의 감정가는 인근 신축 건물의 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북동측 인근에 왕방초등학교가 위치하고 있어, 초등학생 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

주변에 근린생활시설 및 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 도시지역 내 일반주거지역에 해당하여 주거 환경은 대체로 안정적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 가축사육제한지역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 제한은 향후 건물 이용이나 개발에 영향을 줄 수 있으나, 현황 용도인 도시형생활주택(다세대주택) 운영에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

6.2. 임대 관계 미상 (일부)

전반적인 임대 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 구체적인 임차인 현황 및 권리 분석을 통해 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축인 로즈빌 나동 202호 도시형생활주택입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없고, 주변 실거래가 또한 감정가 수준에서 합리적인 것으로 판단됩니다. 입지 조건, 교통, 주거 환경 모두 무난한 편입니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인 권리 소멸로 인해 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2021년 사용승인)

* 권리 관계 명확 (인수되는 임차보증금 없음)

* 교통 및 생활 편의시설 접근 용이

* 도시형생활주택으로서의 안정적인 수요 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 159,500,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점과 신축 건물임을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

시세 분석 결과, 유사 연식 및 면적의 타 물건 거래가격을 감안하여, 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

따라서, 160,000,000원 ~ 165,000,000원 수준의 입찰가를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.