나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경375 [1] 경기도 양주시 고암동 610-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 '회천중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주상용 및 대단지 아파트, 주거나지 등이 흔재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지이고 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책과로 문의바람), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 2는 일반건축물대장상 2024.11.12.자로 '건축과-18283(2024.11.12.)호에 의거 위반건축물 등재(1층 증축:9㎡)'가 되어 있음(별도 확인 요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경375 (1)

소재지: 경기도 양주시 고암동 610-6

용도: 다가구주택

감정가: 1,752,863,280원

토지 면적: 285.00㎡ (약 86.21평)

건물 면적: 582.40㎡ (약 176.21평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 양주시 고암동에 위치하며, 인근에 회천중학교가 소재함.

주위 환경은 주상용 건물, 대단지 아파트, 주거나지 등이 혼재하고 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준임.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편임.

토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형이며, 현재 주상용 건부지로 이용 중임.

북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

말소기준권리는 하나신용협동조합의 근저당(2022-08-26)이며, 이에 따라 이하의 권리들은 말소될 것으로 보임.

* 하나신용협동조합 근저당 (770,000,000원)

* 신우신용협동조합 근저당 (480,000,000원)

* 하나신용협동조합 임의경매 (720,166,605원)

* 양주시 압류 (징수과-28 14)

임차인 현황:

총 8명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 '대항력 없음'으로 분류되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 강 : 보증금 240,000,000원, 차임 0원 (전입 2022-09-08, 확정 2022-09-02)

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원 (전입/확정/배당 일자 미상)

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원 (전입 2024-07-19, 확정 2024-07-19)

* 김 : 보증금 4,000,000원, 차임 300,000원 (전입 2024-01-02, 확정 2025-03-13)

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원 (전입 2024-08-09, 확정 2025-02-07)

* 양 : 보증금 0원, 차임 0원 (전입 2023-03-30, 확정/배당 일자 미상). 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임 : 보증금 100,000,000원, 차임 500,000원 (전입 2022-11-14, 확정 2022-10-31)

* 최 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,100,000원 (전입 2023-02-15, 확정 2023-02-15)

인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건은 회천중학교 인근에 위치하며, 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역임.

인근 대단지 아파트 및 주거 지역의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됨.

다가구주택으로서 임대 수익 창출 가능성이 있으며, 주변 상업 시설과의 연계를 통한 시너지 효과도 고려해볼 수 있음.

5. 생활정보

교육: 회천중학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

교통: 차량 이용이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능함.

편의시설: 주변에는 병원, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됨. 주변 지역에 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

위반건축물 등재: 일반건축물대장상 1층 증축(9㎡) 부분이 위반건축물로 등재되어 있음(2024.11.12.자). 이는 향후 이행강제금 부과, 건축물대장 시정 조치, 재산권 행사 등에 제약을 줄 수 있으므로, 반드시 사전에 관련 내용을 상세히 확인하고 소유주 또는 관할 관청에 문의해야 함.

미확인 권리 및 이해관계: '대항력 없음'으로 분류된 임차인들이 있으나, 세부적인 권리 관계 및 명도 관련 분쟁 가능성은 항상 존재하므로 철저한 조사가 필요함. 특히 양유미 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원이고 확정/배당일자가 미상이므로 추가 확인이 필요함.

높은 채무 총액: 토지 및 건물 등기부상 총 채무액이 상당하므로, 경매 낙찰 후에도 관련 채무 관계를 면밀히 파악하는 것이 중요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 고암동에 위치한 다가구주택으로, 회천중학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 무난한 편임.

대부분의 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 1층의 위반건축물 등재 사실은 반드시 사전 조사 및 확인이 필요함.

이 위반건축물 문제만 명확하게 해결된다면, 준수한 투자 가치를 지닐 수 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로, 배후 수요가 풍부한 점.

위반건축물 문제 해결 시, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 가능성.

향후 지역 개발 가능성에 따른 자산 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(1,752,863,280원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(특히 위반건축물)를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수할 보증금은 없으므로, 낙찰 후 추가적인 인수 비용은 없을 것으로 예상됩니다.

투입 가능한 총 예산과 해당 물건의 미래 가치, 예상되는 명도 비용 및 위반건축물 관련 처리 비용 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.