나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71131 [1] 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 3층 308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 ""호암초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있는 바, 제반
교통환경은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 3층 308호로서,
외벽: 외장석재 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호: 하이새시창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 공동주택(아파트) 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등
이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한
지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)
(중점경관관리구역(평화로))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

본건의 이용상태 및 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 폐문부재 등으로 인해 내부확인이
불가능하여 인근 표준적인 설비, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성 되었으므로, 실제 이용상
태 및 내부구조는 상이할 수 있는 바 업무 진행시 참고 바랍니다.

물건 비고

매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경71131 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 3층 308호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (13층 중 3층)

* 감정가: 81,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 사용승인일: 2017년 1월 17일

* 건물면적: 15.64㎡ (약 4.73평)

* 토지면적: 9.56㎡ (약 2.89평)

* 매수보증금: 감정가의 20% (16,200,000원)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

* 교통: 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통환경은 보통시됩니다.

* 도로: 본건 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 7일 강서세무서장의 압류 (갑6)입니다.

* 인수되는 권리: 2024년 3월 4일 주택임차권 등기 (을1), 권리자 노효민, 권리금액 105,000,000원입니다.

* 임차인: 노효민

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 4일

* 확정일자: 2022년 2월 8일

* 배당신고일자: 2024년 3월 4일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 임차인:

* 임차인: 바타헝그로졸(BAATARKHONGORZUL)

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2024년 9월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 명도 대상입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 주식회사나현산업개발, 오승훈 관련 등기 존재.

* 압류: 강서세무서장, 양천세무서장 관련 압류 등기 존재 (말소 대상).

* 강제경매: 주택도시보증공사 관련 강제경매 개시결정 등기 존재 (말소 대상).

* 권리분석 종합: 본건은 선순위로 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 105,000,000원은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 노폭 약 20m의 대로와 접해 있습니다.

* 주변 시설: 호암초등학교, 호암유치원, 호원고 등 교육 시설과 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

* 혐오시설: 제공된 감정평가서 요약 정보 및 주변 환경 정보 상, 본건 인근에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보: 르네상스시티 아파트로, 2017년 1월 17일 사용승인되었습니다. 총 13층 중 3층에 해당하며, 총 176세대로 구성되어 있습니다.

* 편의시설: 인근에 호암초등학교가 있으며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 관리사무소 연락처: 070-4773-8222

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 부담: 보증금 105,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이전 입찰에서의 유찰 원인이나 최고가 매수신고인의 잔금 미납 사유 등을 파악할 필요가 있습니다. (제공 정보에는 상세 내용 없음)

* 내부 확인 불가: 감정평가 당시 내부 확인이 불가하여 외부 관찰 및 도면에 의해 작성되었으므로, 실제 이용 상태 및 내부 구조가 다를 수 있습니다.

* 소액 임차인 명도: 대항력 없는 소액 임차인이 존재하므로, 명도 절차가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동에 위치한 르네상스시티 아파트 경매 건입니다. 2017년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 부합할 수 있습니다. 그러나 가장 큰 특징은 105,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 해당 금액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 인수 부담금은 감정가(81,000,000원)보다 높은 금액으로, 단순 감정가 대비 입찰가 산정만으로는 투자의 실익을 판단하기 어렵습니다. 재매각 물건이라는 점도 신중한 검토를 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적 (전용 약 4.73평)의 아파트로, 1인 가구 실수요 또는 소형 투자 관점에서 접근 가능합니다.

* 2017년 준공된 건물로 비교적 최신 구축물입니다.

* 철저한 권리 분석을 통해 인수 보증금 외 추가적인 권리 문제가 없는지 확인하고, 인수 보증금을 포함한 총 부담액이 시장 가격 대비 얼마나 경쟁력이 있는지를 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 거래 사례는 2026년 3월 60,000,000원에서 2026년 7월 95,000,000원까지 형성되어 있습니다.

그러나 본건은 105,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 강력한 부담이 있습니다. 이는 매수인이 실제로 부담해야 할 총액이 '입찰가 + 105,000,000원'이 된다는 것을 의미합니다.

최고 시세인 95,000,000원을 기준으로 할 때, 매수인이 부담해야 할 총액이 시세보다 높아질 가능성이 매우 큽니다. 예를 들어, 본 건의 감정가인 81,000,000원에 낙찰받는다고 가정해도, 총 부담액은 81,000,000원 + 105,000,000원 = 186,000,000원이 됩니다. 이는 최근 최고 매매가 95,000,000원보다 현저히 높은 금액입니다.

따라서, 현재 제시된 정보만으로는 경쟁력 있는 예상 입찰가를 산정하기 매우 어렵습니다. 입찰 참여를 고려하신다면, 인수되는 보증금을 포함한 총 부담액이 시세 대비 절대적으로 유리한 수준이 될 수 있는지를 면밀히 분석해야 하며, 매우 보수적인 관점에서 접근해야 합니다. 낙찰가 자체보다는 총 부담액 기준으로 시장 가격과의 비교 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.