나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경764 [1] 경기도 양주시 남면 황방리 산6 임야 경매
매각기일: 2026-03-19
물건 개요
나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경764 [1] 경기도 양주시 남면 황방리 산6 임야 경매
- 사건번호: 2025타경764
- 주소: 경기도 양주시 남면 황방리 산6
- 용도: 임야
의정부지방법원 경매4계 2025타경764 | 소재지: 경기도 양주시 남면 황방리 산6 | 감정가: 446,263,650원 | 최저가: 218,670,000원 | 용도: 임야
1. 의정부지방법원 2025타경764 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 의정부지방법원 2025타경764 (1)
소재지: 경기도 양주시 남면 황방리 산6
용도: 임야
감정가: 446,263,650원
토지면적: 9,917.00㎡ (약 2,999.7평)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 기타
경매구분: 공유물분할을 위한 경매(부동산)
채권자: 윤OO
1.2. 입지조건
본건은 경기도 양주시 남면 황방리 소재 "황방리 마을" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 중소규모의 공장, 농경지, 그리고 자연림 등이 혼재하는 지방도변의 야산지대로 이루어져 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
1.3. 권리분석
본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다. 이는 공동 소유 중인 부동산을 분할하기 위해 법원에서 경매를 진행하는 절차입니다. 채권자는 윤OO입니다.
본건의 특이사항으로는 공유물분할 경매라는 점과 함께 분묘기지권이 존재한다는 점입니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘를 수호하고 봉제사하기 위해 필요한 범위 내에서 해당 토지를 사용할 수 있는 관습상의 물권입니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.
1.4. 상권분석
본 물건은 자연림 상태의 임야로, 주변에 공장 및 농경지가 혼재하는 지역에 위치합니다. 현재 시점에서의 상업적 가치나 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 다만, 양주시 자체의 장기적인 도시 발전 계획이나 수도권 지역의 개발 추세 등을 고려할 때, 향후 지가 변동 가능성을 간과할 수는 없을 것입니다.
1.5. 생활정보
동측 인근에 지방도가 소재하고 있어 차량을 통한 접근은 가능합니다. 하지만, 노선버스와 같은 대중교통의 이용 편의성은 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 보통 이하로 평가됩니다. 따라서 대중교통 이용이 잦은 수요자에게는 다소 불편할 수 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
1. 맹지: 본건은 인접 도로와 접하는 부분이 없어 맹지 상태입니다. 이는 건축 등 토지 활용 시 진입로 확보를 위한 별도의 법적 절차나 토지 매입이 필요할 수 있어 개발에 큰 제약 요인이 됩니다.
2. 분묘: 본건 지상에는 봉분 형태의 분묘 1기 및 평장 형태의 분묘 1기, 총 2기의 분묘가 소재하고 있습니다. 이는 분묘기지권의 성립 가능성이 있으며, 분묘의 이장이나 토지 이용 시 분묘 연고자와의 협의 및 법적 절차가 요구될 수 있습니다. (사실조회서에 따르면 제시외 분묘 감안 단가는 44,000원/㎡로 책정됨)
3. 토지 이용 규제: 본 토지는 보전관리지역, 준보전산지로 지정되어 있습니다. 준보전산지의 경우 일정 기준과 허가를 통하면 주택, 근린생활시설, 공장, 창고 등의 개발이 가능하지만, 산지전용허가 등 까다로운 절차가 요구되며, 경사도, 환경성 등을 충족해야 합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당하여 관련 업종의 신규 설립이 제한될 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본건은 경기도 양주시 남면 황방리 산6에 위치한 임야로, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다. 감정가는 4억 4천만원대이나, 9,917㎡의 넓은 면적을 가지고 있습니다. 그러나 맹지라는 점, 2기의 분묘가 소재하여 분묘기지권의 부담이 있다는 점은 투자 및 활용에 있어 매우 중요한 고려사항입니다. 또한, 보전관리지역 및 준보전산지로서 개발에 제한이 따릅니다. 이러한 여러 제약 요소를 감안할 때, 본건은 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.
1.8. 투자 포인트
본건은 공유물분할 경매로, 공동 소유자 간의 해결 과정에서 시세보다 유리한 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다. 비록 맹지이고 분묘기지권의 부담이 존재하나, 넓은 면적의 임야라는 점, 그리고 향후 양주시의 지역 개발 계획 등 거시적인 관점에서 토지 가치의 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 다만, 이러한 잠재적 가치는 앞서 언급된 명확한 리스크들을 해결하거나 관리할 수 있는 능력과 자본이 전제될 때 의미가 있습니다. 따라서 명확한 권리 분석과 함께 토지 개발 가능성을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 할 것입니다.
법원 정보
의정부지방법원 경매4계