나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71905 [1] 경기도 포천시 내촌면 내리 490-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 내촌면 내리 소재 「내촌면사무소」 남서측에 위치하며, 본건 인근은 전, 답 등과 공동주택 등이 혼재하는 면소재지내 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 남서측에 47번 국도(금강로) 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호1, 2, 4: 인근필지와 대체로 평탄한 부정형 및 사다리형 토지임.
기호3: 인근필지와 대체로 완만한 경사를 이루는 부정형 토지임.

기호1, 3: 도로 등으로 이용중임.
기호2, 4: 주거나지 및 일부 현황 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 그 상태가 보통인 폭 약 25m 내외의 현황도로를 통하여 통행 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2012-11-21)(상하수과 수도행정팀 문의)<수도법>, 한강폐기물매립시설설치제한지역(인허가담당관실 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

기호2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2012-11-21)(상하수과 수도행정팀 문의)<수도법>, 한강폐기물매립시설설치제한지역(인허가담당관실 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

기호3: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(상하수과 수도행정팀 문의)<수도법>, 한강폐기물매립시설설치제한지역(인허가담당관실 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

기호4: 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(상하수과 수도행정팀 문의)<수도법>, 한강폐기물매립시설설치제한지역(인허가담당관실 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 등 물적 사항은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 등 관련 공부서류에 의거하였음.

본건 기호2, 4 토지는 토지이용계획확인서상 2개의 용도지역(준주거지역, 제2종일반주거지역)에 걸쳐 소재하나 인근 표준적 이용상황을 고려하여 주된 용도지역인 제2종일반주거지역으로 평가하되, 타 용도지역(준주거지역) 부분을 감안하여 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.

본건 기호1, 2, 3, 4 토지의 공부상 지목은 전이나 기호1, 3 토지는 현황 도로, 기호2, 4 토지는 일부 현황 도로로 사용되어 그 감가요인을 반영하여 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.

본건 기호4 지하에 수도시설 등이 소재하나, 소유 및 사용의 정당한 권원여부 및 정상작동 여부가 불분명하여 평가외 하였으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.

본건은 현장조사일 당시 목측 결과, 인접필지 및 도로와의 경계선 확인 및 측량이 필요할 수 있는 바 경매 참여시 유의하시기 바람.

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2025타경71905 (1)

1.2. 소재지

경기도 포천시 내촌면 내리 490-6

1.3. 용도

전

1.4. 토지면적

1090. 00㎡ (약 329.73평)

1.5. 건물면적

0. 00㎡

1.6. 감정가

403,848,000원

1.7. 매각대상

토지매각 (일괄매각)

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

미금농업협동조합 (채권총액 211,897,890원)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 포천시 내촌면 내리 소재 「내촌면사무소」 남서측에 위치하고 있습니다. 본건 인근 지역은 전, 답, 공동주택 등이 혼재하는 면소재지 내 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 남서측 인근에 47번 국도(금강로)가 위치해 있으며, 폭 약 25m 내외의 현황도로를 통해 차량 통행이 가능합니다.

2.3. 주변시설

* 주요 시설: 내촌면사무소, 내촌초등학교, 포천시립도서관 내촌분관, 내촌농협, 내촌우체국 등이 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 민감한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 일부 공장 등이 혼재할 수 있어 개별적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

본건 토지의 등기부등본상 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 김영배 (1991-06-12)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2017-01-11, 104,000,000원)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2018-09-13, 13,000,000원)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2019-10-29, 39,000,000원)

* 지상권설정: 미금농업협동조합 (2020-05-26, 말소)

* 가압류: 충북신용보증재단 (2021-08-27, 19,580,000원, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2021-11-04, 말소)

* 가압류: 경기신용보증재단 (2022-01-07, 28,250,000원, 말소)

* 가압류: 근로복지공단 (2022-03-07, 8,067,890원, 말소)

* 압류: 구리세무서장 (2023-08-10, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-10-08, 말소)

* 임의경매개시결정: 미금농업협동조합 (2025-03-20, 149,299,739원)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 1월 11일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인현황

인수되는 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건은 주거 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 일부 토지는 현황상 도로로 이용되고 있으며, 도시지역 내 제2종일반주거지역 및 준주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 내촌초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 면소재지 내 기본적인 편의시설(면사무소, 농협, 우체국 등) 이용이 편리합니다.

* 교통: 47번 국도 접근성이 좋아 시내외 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 현황: 공부상 지목은 '전'이나, 일부 필지는 현황 도로로 이용 중이며, 기호2, 4 토지는 주거나지로도 이용되고 있습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이를 인지해야 함을 의미합니다.

* 용도지역 중복: 일부 토지는 제2종일반주거지역과 준주거지역에 걸쳐 있습니다.

* 지하수도 시설: 기호4 토지 지하에 수도시설이 있으나, 소유 및 사용 권한, 정상 작동 여부가 불분명하여 평가 외 처리되었습니다.

* 경계 확인 필요: 현장 조사 결과, 인접 필지 및 도로와의 경계선 확인 및 측량이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 본건에 대한 임대 관계가 명확하지 않아, 낙찰 후 예상치 못한 임차인과의 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 포천시 내촌면 내리에 위치한 토지 물건으로, 면소재지 내에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다. 공부상 지목은 '전'이나, 일부는 도로 및 주거지로 이용되고 있어 실제 이용 현황을 면밀히 파악해야 합니다. 도시지역 내 제2종일반주거지역 및 준주거지역으로 지정되어 있어 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 경계 확인 필요성, 지하수도 시설의 불분명한 권원 여부, 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 다양한 용도지역 지정: 제2종일반주거지역과 준주거지역에 걸쳐 있어 향후 개발 계획 수립 시 유리할 수 있습니다.

* 도로 이용 토지: 일부 필지가 현황 도로로 이용되고 있어, 해당 부분의 활용 가치를 검토할 필요가 있습니다.

* 면소재지 내 위치: 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 농지법상 농지 아님: 농지 관련 규제에서 자유롭습니다.

9. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 시점에서 제시하기 어렵습니다. 정확한 시세 조사, 주변 유사 물건의 거래 사례 분석, 권리관계 및 현장 조사 결과에 따른 추가적인 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 본건은 토지 이용 현황과 공부상 지목의 차이, 경계 확인 필요성, 지하수도 시설 문제 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이러한 요인들을 면밀히 분석한 후 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 예상 낙찰가 산정 시 해당 금액을 제외하고 고려합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.