나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경1231 [1] 경기도 연천군 장남면 자작리 산106-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경1231 [1] 경기도 연천군 장남면 자작리 산106-2 임야 경매

• 사건번호: 2025타경1231
• 주소: 경기도 연천군 장남면 자작리 산106-2
• 용도: 임야

의정부지방법원 경매3계 2025타경1231 | 소재지: 경기도 연천군 장남면 자작리 산106-2 | 감정가: 768,186,000원 | 최저가: 184,442,000원 | 용도: 임야

1. 의정부지방법원 2025타경1231 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경1231 (1)

소재지: 경기도 연천군 장남면 자작리 산106-2

용도: 임야

감정가: 76,818,600원

토지면적: 24,552.00㎡ (약 7,427평)

토지지분: 24,552㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOO

주의사항: 제시외 건물 포함(소유자 귀속에 관한 부분은 별도 확인 필요)

1.2. 물건 개요

본건은 경기도 연천군 장남면 자작리 소재 '자작리 마을회관' 동측 인근에 위치한 임야입니다. 주위는 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 출입은 가능하나, 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다. 토지 대부분은 자연림 상태이나, 북동측 일부는 약수터 주차장 등으로 이용 중입니다. 지적도상 맹지이나 복개된 구거를 통해 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지 지상에 교통호와 간헐적으로 무개호, 유개호(군사시설)가 설치되어 있으며, 북측으로 제시외 건물이 소재합니다.

1.3. 입지조건

본건은 경기도 연천군 장남면 자작리 소재지로, '자작리 마을회관'에서 동측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 농경지와 임야, 근린생활시설이 혼재되어 있어 전원적인 분위기를 풍깁니다. 차량을 통한 접근은 가능하나, 인근 버스정류장의 노선 수와 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOO입니다. 제시외 건물 포함 매각 대상이며, 제시외 건물과 소유자 귀속에 관한 사항은 별도 확인이 필요합니다. 일반적인 임의경매 절차에 따라 낙찰 시 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 인수되는 권리가 있는지 여부는 등기부등본 및 현황 조사를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건은 도심 상업지역과는 거리가 있으며, 주로 농경지 및 임야로 둘러싸여 있습니다. 인근에 근린생활시설이 산재해 있으나, 일반적인 상권의 형태를 갖추고 있다고 보기는 어렵습니다. 해당 토지의 용도가 임야이므로, 상업적 가치보다는 잠재적 개발 가능성이나 자연 환경적 가치에 초점을 맞춰 분석해야 합니다.

1.6. 생활정보

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있으나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 주변에 농경지와 임야가 많아 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다. 다만, 편의시설 및 생활 기반 시설은 제한적일 수 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 다양한 용도지역 및 제한사항에 얽혀 있습니다.

계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 임업용산지, 준보전산지, 소하천구역, 소하천예정지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호) 등 다수의 규제를 받고 있습니다. 특히, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역으로 지정되어 있어 군사 작전상 필요한 지역으로, 해당 법령에 따라 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 이러한 다중 규제는 토지의 활용 및 개발에 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가. 맹지 및 도로 접근성: 지적도상 맹지이며, 복개된 구거를 통해 접근하는 도로 상황은 향후 분쟁의 소지나 개발 시 추가적인 문제를 야기할 수 있습니다.

나. 개발 행위 제한: 계획관리지역, 농림지역, 임업용산지, 준보전산지, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역 등 여러 법규의 중첩된 규제로 인해 신축, 증축, 토지 형질 변경 등 대부분의 개발 행위가 사실상 불가능하거나 매우 까다로울 수 있습니다.

다. 군사시설 인접: 토지 지상에 군사시설(교통호, 무개호, 유개호)이 존재하며, 군사기지 및 군사시설 보호구역에 해당되므로 군사 작전이나 안보상의 이유로 토지 이용에 제약이 따릅니다. 인근에 군사 시설이 있을 가능성이 높습니다.

라. 제시외 건물: 제시외 건물의 존재는 소유권 관계 및 철거, 이전 등에 대한 추가적인 확인과 비용 발생 가능성을 내포합니다.

마. 대중교통 불편: 대중교통 이용이 불편하여 접근성이 떨어질 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

가. 풍부한 자연 환경: 넓은 면적의 임야로서 자연 그대로의 가치를 보유하고 있습니다.

나. 특정 목적 활용 가능성: 군사시설 보호법 등 규제가 많지만, 현황 토지이용계획 및 제한상태의 '계획관리지역'으로 지정된 부분은 향후 규제 완화 시 잠재적 개발 가치를 가질 수 있습니다. 현재 약수터 주차장 등으로 이용되는 점을 고려할 때, 특정 목적(예: 산림 휴양 시설, 캠핑장 등)으로 활용될 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

다. 저평가 가능성: 다수의 규제로 인해 일반 토지에 비해 상대적으로 낮은 가격에 거래될 가능성이 있습니다.

1.10. 종합 의견

본건 경기도 연천군 장남면 자작리 소재 임야는 넓은 면적을 가지고 있으나, 맹지, 복개된 구거를 통한 도로 접합, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역 지정, 계획관리지역 및 농림지역 중복 지정 등 복합적인 규제로 인해 개발 및 활용에 상당한 제약이 따르는 물건입니다. 토지 지상에 군사시설로 추정되는 구조물과 제시외 건물이 존재하며, 이와 관련된 소유권 및 처리 방안에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다. 대중교통 이용이 불편하다는 점도 고려해야 합니다. 투자 가치는 이러한 제약 사항들을 감안하더라도, 향후 규제 완화 가능성이나 특정 목적(예: 군사 시설 관련 용도, 자연 휴양림 등)으로의 활용 가능성을 면밀히 분석하여 접근해야 할 것입니다. 현황 이용 상태(약수터 주차장 등)와 제시외 건물 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

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