나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71932 [1] 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 다동 4층 403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 가산면 마산리 소재 ""경북중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등 이 혼재하는 지역으로서 제반 입지
조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 4층 403호로서 (건물사용승인일 : 2020.06.25).
외벽 : 치장벽돌 쌓기 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시 창호임

이용상태

단지형 다세대주택(방2, 거실, 주방/식당, 욕실및화장실, 다용도실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 화재경보기 설비,
승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 평탄하며 도시형생활주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(가산도시), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역),
상대보호구역(경북중학교), 비행안전제5구역(지원)(15항공단-비행안전(지원)제5구역
(45m위탁지역)), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2025타경71932 (1)

1.2. 소재지

경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 다동 4층 403호

1.3. 건물 정보

용도: 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 4층

건물 사용승인일: 2020년 06월 25일

건물명: 송학레미안2차

전용면적: 53.88㎡ (약 16.30평)

토지면적: 32.23㎡ (약 9.75평)

1.4. 매각 정보

감정가: 150,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 가산면 마산리 소재 경북중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 무난한 편임.

2.3. 토지 현황

토지는 세장형으로서 인접 토지와 평탄하게 접하고 있으며, 도시형생활주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

2.4. 도로 상태

단지 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역(가산도시), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 상대보호구역(경북중학교), 비행안전제5구역(지원)(15항공단-비행안전(지원)제5구역(45m위탁지역)), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 임차인 현황:

이름: 이

보증금: 158,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 02월 18일

배당신고일자: 2024년 03월 04일

대항력: 있음

* 등기부 요약 (집합건물):

을1 (2024-03-04 접수): 주택임차권, 권리자 이수범, 권리금액 158,000,000원, 말소: 인수. 전입일자 2022-2-18, 확정일자 2022-2-18.

3.2. 말소되는 권리

* 갑5 (2025-03-26 접수): 강제경매, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 158,000,000원, 말소: 말소. (말소기준권리)

* 기타 말소 사항: 갑4(공유자전원지분 전부 이전)는 말소될 예정임.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인(이수범)이 존재하며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됨. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 금액은 변동될 수 있으므로 주의가 필요함. 그 외 등기부상 권리들은 말소기준권리인 강제경매(갑5)에 의해 정리될 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 주거 환경

본건이 위치한 가산면 마산리 지역은 주로 단독주택 및 소규모 공동주택 단지가 형성되어 있으며, 일부 근린생활시설과 농경지가 혼재된 주거 밀집 지역임. 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소규모 상가 및 편의 시설 위주로 구성되어 있음.

4.2. 최근 매매 사례 분석

최근 2026년 6월에 거래된 유사 물건 사례는 다음과 같음.

* 주원홈타운 (2018년 건축, 68.5㎡): 118,000,000원 (약 172만원/㎡)

* 제이파크빌 (2023년 건축, 71.1㎡): 280,000,000원 (약 394만원/㎡)

본건(2020년 건축, 53.88㎡)은 건축 연도 및 면적을 고려할 때, 유사 사례에서 중간 정도의 시세를 형성할 것으로 보임. 감정가 150,000,000원(약 278만원/㎡)은 비교적 합리적인 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물 내에는 급배수, 위생 설비, 상하수도, 도시가스 개별난방 설비, 화재 경보기, 승강기 등이 갖추어져 있음.

5.2. 주변 생활 편의시설

본건은 경북중학교 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 가능하고 기본적인 편의시설 접근성은 무난한 수준임. 다만, 주변이 전형적인 주거 지역으로 대규모 편의시설보다는 지역 기반의 생활 인프라에 의존해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인(이수범)이 존재하며, 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높음. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 법원 배당 순위 및 경매 진행 과정에 따라 변동될 수 있으며, 낙찰자가 보증금을 전부 또는 일부 인수해야 할 위험이 상존함. 보증금 158,000,000원에 대한 신중한 검토가 요구됨.

6.2. 지역 제한 사항 리스크

토지이용계획상 비행안전제5구역에 해당되어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으나, 기존 주택 이용에는 직접적인 영향이 적을 것으로 판단됨. 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 이는 해당 지역 내에서 가축 사육을 제한한다는 의미로, 주변에 혐오시설이 직접적으로 존재함을 나타내지는 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 포천시 가산면에 위치한 도시형생활주택으로, 신축 연도가 비교적 최근(2020년)이며 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있음. 주변 환경은 조용한 주거 지역으로, 교통 및 생활 여건은 무난한 수준임. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 권리 분석 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필수적임. 감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 평가되었으나, 임차인 리스크를 감안한 신중한 입찰 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 건축 연도(2020년)로 인한 상품성.

* 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

* 조용한 주거 환경으로 안정적인 임대 수요 기대 가능 (향후).

* 포천시 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 150,000,000원이며, 인수되는 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있어 이를 제외한 입찰가 산정은 불필요함. 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례, 그리고 대항력 있는 임차인 존재로 인한 리스크를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성이 높은 가격대는 감정가 수준 또는 그 이상이 될 수 있음.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

(본 입찰가 범위는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있으며, 특히 임차인 인수 조건에 대한 최종 법적 검토 후 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.