나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경1088 [1] 경기도 양주시 장흥면 삼하리 OOOOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 장흥면 삼하리 소재 '남경수목원' 남서측 인근에 위치하며 주위는 농가주택, 체육시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지는 지적도 및 현황 맹지로서 대상토지 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통 여건은 무난함.

형태 및 이용상태

대상 토지는 사다리형에 가까운 평지로서 농경지로 이용중임

인접 도로상태

대상토지는 지적상 맹지이며, 현황 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(환경부 고시[제2009-264호(2009.11.26)]사항으로 관련사항은 환경부에 문의바랍니다)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2021. 9. 5. ~ 2025. 9. 4.)

제시목록 외의 물건

대상 토지상에 관정, 비닐하우스, 수목 등이 소재하고 있음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경1088 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (농OOOOOOOO)

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 양주시 장흥면 삼하리 376-2

용도: 답 (농경지)

감정가: 784,250,000원

토지면적: 3137.00㎡ (약 949평)

건물면적: 0.00㎡ (건축물 없음)

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 양주시 장흥면 삼하리 소재 '남경수목원' 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 농가주택, 체육시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 토지는 지적도 및 현황상 맹지입니다. 차량 접근은 가능하나, 도로에 직접 접하지 않아 접근에 다소 제한이 있을 수 있습니다. 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 현황

대상 토지는 사다리형에 가까운 평지로 현재 농경지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2013년 7월 25일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액 264,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 3번 임차권설정등기(2000년 7월 13일 접수, 한국전력공사, 권리금액 0원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 등기부등본상 말소로 표기되어 있으나, 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 중요하게 확인해야 할 사항입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 및 점유 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑1: 공유자전원의지분전부이전 (1981-06-10)

* 갑2: 소유권일부이전 (2001-06-16, 증여)

* 을3: 임차권설정 (2000-07-13, 한국전력공사, 금0원, 말소 - 단, 매수인 인수)

* 을6: 근저당권 (2013-07-25, 농협은행주식회사, 금264,000,000원, 말소기준권리)

* 갑3: 임의경매 (2025-03-13, 농협은행, 47,263,141원, 말소)

등기부채권 총액: 264,000,000원

4. 상권 분석

4.1. 주변 환경

해당 물건은 농경지 및 주위환경으로, 특정 상권 분석보다는 지역 내에서의 토지 가치와 활용 방안에 초점을 맞춰야 합니다. 양주 장흥면은 관광지로서의 특성도 가지고 있어, 주변에 관광 시설 및 관련 편의 시설이 존재합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. 자세한 편의 시설 및 생활 인프라는 주변 지역 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 (도로 미접)

토지가 도로에 직접 접하지 않아 건축 또는 개발 시 도로 확보 방안을 마련해야 합니다. 이는 토지 이용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 필요

농지이므로 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 합니다.

6.3. 인수되는 임차권

한국전력공사의 임차권이 매수인에게 인수되므로, 해당 권리의 실제 효력 및 점유 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 권리금액이 0원이고 등기부상 말소이나, 인수되는 권리이므로 주의가 요구됩니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 지역: 자연녹지지역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 개발제한구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 (2021.9.5. ~ 2025.9.4.)

이러한 복합적인 제한사항은 향후 토지 활용 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.5. 제시외 물건

토지상에 관정, 비닐하우스, 수목 등이 소재하고 있으나, 소유관계 불분명으로 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 해당 물건에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 장흥면 소재 답으로, 3137.00㎡ (약 949평)의 넓은 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 784,250,000원입니다. 그러나 본건은 지적도 및 현황상 맹지이며, 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 또한, 한국전력공사의 임차권이 매수인에게 인수되는 중요한 권리관계가 존재하며, 그 실질적인 내용 확인이 필수적입니다. 자연녹지지역 등 다양한 개발 제한이 존재하므로, 향후 토지 활용에는 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대규모 토지

상당한 면적의 토지로서, 향후 지역 개발 또는 토지 이용 계획 변경 시 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

8.2. 관광지 인접

양주 장흥관광지와 인접해 있어, 관련 시설이나 관광객 수요를 고려한 개발 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 현재 단계에서 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 정확한 시장 조사, 주변 유사 물건 시세 분석, 권리관계 정밀 분석, 그리고 본건의 맹지 및 개발 제한 사항 등을 종합적으로 고려한 전문가의 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 부대 비용(도로 확보 비용, 농지취득 관련 비용 등)까지 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.