나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71693 [1] 경기도 의정부시 의정부동 2-3 금강캐스빌 101동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 ""의정부시외버스터미널"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택(다세대,연립,아파트), 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입은 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 동오역, 의정부중앙역 등이
소재하는 바 제반 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건 내 제1층 제101호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅, 드라이비트 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측, 북서측 및 남동측으로 노폭 약15미터 내외, 약4미터내외 및 약6미터내외의
포장도로와 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 하천구역(지방하천)<하천법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71693 (1)

경매구분: 청산을위한형식적경매

1.2. 소재지 및 건물정보

주소: 경기도 의정부시 의정부동 2-3 금강캐스빌 101동 1층 101호

건물명: 금강캐스빌 101동

구분: 다세대주택

건축년도: 2001년

층수: 1층 (총 4층 건물 내)

1.3. 면적

토지면적: 23.79㎡ (약 7.2평)

건물면적: 51.63㎡ (약 15.6평)

1.4. 감정가

감정평가액: 120,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "의정부시외버스터미널" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택(다세대, 연립, 아파트) 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 동오역 및 의정부중앙역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 하천구역(지방하천)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천))에 해당합니다.

2.4. 인접 도로상태

남서측, 북서측, 남동측으로 각각 노폭 약 15미터, 4미터, 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2025년 02월 24일 접수된 파산채무자 망 고경철의 상속재산의 파산관재인 명의의 임의경매개시결정(2025타경71693)입니다. 이에 따라 일반적인 채권은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

소유권 이전: 김도미나 (2008-07-21), 고경철 (2022-10-07, 매매 116,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-15

* 확정일자: 2023-04-17

* 배당신고일자: 2025-03-19

* 대항력: 있음

* 임차인: 한문희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-15

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 보증금은 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다. 의정부시외버스터미널 인근으로 유동인구 및 상업 시설 이용이 용이할 수 있습니다.

4.2. 주변 상가 및 시설

주변에 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업지구와는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

의정부시외버스터미널이 근접해 있어 교통 및 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(동오역, 의정부중앙역)이 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

5.2. 주변 환경

주거 지역 내에 위치하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 유무

조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 인접하거나 주요 생활 동선에 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 주변 개발 및 환경 관련 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

한국토지주택공사(보증금 110,000,000원)와 한문희(보증금 0원) 임차인이 모두 대항력을 가지고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 한국토지주택공사의 높은 보증금은 경매 절차 및 배당 결과에 따라 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 이에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. 형식적 경매의 특성

청산을 위한 형식적 경매는 일반적으로 소유권 이전이 명확하나, 임차인 문제가 복합적으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 토지이용규제

다수의 토지이용계획 상 제한(과밀억제권역, 하천구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등)이 있어 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시의 역세권 인근에 위치하며, 건물 면적 및 입지 조건 등 기본적인 장점을 가지고 있습니다. 또한, 형식적 경매로 진행되어 권리관계가 비교적 명확할 수 있습니다. 그러나, 한국토지주택공사를 포함한 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 한국토지주택공사의 보증금이 상당한 금액이므로 명도 관련 리스크를 철저히 분석하고 대비해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

동오역, 의정부중앙역 인근으로 교통 편의성이 뛰어나 주거용으로 가치가 있습니다.

8.2. 임차인 명도 가능성

경매 절차 및 배당 결과에 따라 대항력 있는 임차인의 명도가 원활히 진행될 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 형식적 경매의 기회

신중한 접근이 필요하지만, 임차인 문제를 해결할 경우 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적(41~44.81㎡)의 다세대주택이 98,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본 물건의 전용면적 51.63㎡에 대한 단위 면적당 가격을 적용하면 약 121,000,000원에서 123,400,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 120,000,000원이며, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크를 감안할 때, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

종합적인 시장 가치와 감정가, 그리고 임차인 리스크를 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 115,000,000원에서 120,000,000원 사이로 제안합니다. 특히, 임차인과의 협상 및 명도 가능성에 대한 면밀한 사전 조사 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.