나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71666 [1] 경기도 의정부시 호원동 57-38 해오름팰리스 103동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 ""호원중학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택,
소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 ""회룡역""이 소재
하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 2층 203호로서
(건물사용승인일 : 2016.05.20)
외 벽 : 세멘몰탈 위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타밀 마감 등
창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택(방3, 주방, 거실, 욕심 겸 화장실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중이며, 내부
구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비, 도시가스설비, 화재경보기, 승강기설비 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 12 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제2종일반주거지역(2019-01-02)(제2종일반주거지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(접합), 절대보호구역(호원중), 과밀억제권역, 철도보호지구,
(한강)폐기물매립시설설치제한지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경71666 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 호원동 57-38 해오름팰리스 103동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 184,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 1.면적정보

* 토지면적: 22.86㎡ (약 6.93평)

* 토지지분: 22.858㎡ (약 6.93평)

* 건물면적: 47.30㎡ (약 14.32평)

* 건물지분: 47.3㎡ (약 14.32평)

1.1. 2.건물정보

* 건축연도: 2016년 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 7층 중 4층

* 동/호: 103동 402호

* 건축물대장상 준공일: 2016년 8월 10일

* 건축물대장상 대지면적: 325㎡

* 건축물대장상 건축면적: 169.2㎡

* 건축물대장상 연면적: 812.18㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경및교통

* 본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호원중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

* 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "회룡역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

* 본건 서측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 토지이용계획및제한사항

* 본건은 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있습니다.

* 호원중학교 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류(2022년 5월 17일)입니다.

* 모든 권리, 임차권 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 확인)

3.2. 임차인분석

* 임차인: 김일환 (성만 표기: 김 )

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 1일

* 확정일자: 2021년 4월 8일

* 배당신고일자: 2023년 6월 1일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인의 보증금 전액(205,000,000원)이 인수 보증금 합계 0원으로 처리되어 경매를 통해 변제받을 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰자에게 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권및시세분석

4.1. 주변시세분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기에 건축된 다세대주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 2014년식, 59.56㎡(약 18평) 면적의 주택이 24,300만원에 거래되었습니다 (평당 약 40.8만원).

* 2026년 5월 거래된 2018년식, 46.87㎡(약 14.18평) 면적의 주택이 18,900만원에 거래되었습니다 (평당 약 40.3만원).

* 본건은 47.30㎡(약 14.32평) 면적으로, 2016년 건축 연도를 고려할 때, 주변 거래 사례와 유사한 시세 수준을 형성할 것으로 예상됩니다.

4.2. 감정가대비시세평가

* 본건의 감정가는 184,000,000원입니다.

* 유사 면적 및 연식의 주택 시세가 평당 약 40만원 선으로, 본건(47.30㎡)으로 환산 시 약 18,920만원 이상의 시세 형성 가능성이 있습니다.

* 감정가가 현재 시세 대비 약간 낮은 수준으로 평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및교육

* 인근에 호원중학교가 위치하고 있습니다.

* 주위에는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변환경

* 본건 토지이용계획 상 호원중학교 절대보호구역으로 지정되어 있어, 학교 주변 환경을 보호하기 위한 일부 건축 또는 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

* 철도보호지구로 지정되어 있으나, 인근 철도 노선과의 이격 거리 등에 따라 실제 소음이나 진동 영향은 달라질 수 있습니다.

* (한강)폐기물매립시설설치제한지역으로 지정되어 있으나, 이는 해당 지역 내 폐기물 매립 시설 설치를 제한하는 규제로, 현재 인근에 해당 시설이 존재하거나 직접적인 영향을 미칠 가능성은 낮습니다. 주변 지역에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적제한및특수사항

* 토지이용계획 상 절대보호구역, 철도보호지구, 폐기물매립시설설치제한지역 등이 포함되어 있어 향후 건축이나 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 임차인관련사항

* 대항력 있는 임차인 김 씨가 존재하나, 보증금 인수 금액이 0원으로 확인되어 낙찰자에게 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인의 퇴거 절차 등은 별도로 진행될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 의정부시 호원동에 위치한 다세대주택으로, 회룡역 인근의 편리한 교통망과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 184,000,000원이며, 최근 거래된 유사 물건 시세를 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 여지가 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담이 없는 것으로 정리되어 있어, 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자포인트

* 1호선 회룡역 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

* 임차인 관련 법적 리스크가 명확히 해소된 점은 투자의 안정성을 높입니다.

* 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력을 고려한 투자 가치가 있습니다.

9. 예상입찰가

* 본건의 감정가는 184,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 시세 및 면적, 건축 연도를 고려했을 때, 본건의 적정 시세는 18,900만원에서 19,300만원 수준으로 추정됩니다.

* 권리상의 문제가 명확히 해소되었고, 감정가가 시세 대비 합리적이거나 다소 낮게 책정된 점을 감안할 때, 적극적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 본건의 예상 입찰가는 192,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.