나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71800 [1] 경기도 의정부시 금오동 421 다솜팰리스 에이동 3층 302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 금오동 소재 '금오중학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 교욱시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(의정부선 - 새말역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제에이동 제3층 제302호로서,
- 외벽 : 벽돌 쌓기 및 석재 붙임 마감 등
- 창호 : 하이샷시 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화전 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, ""공동주택"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 15M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(금오중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71800 (1)

소재지: 경기도 의정부시 금오동 421 다솜팰리스 에이동 3층 302호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택)

감정가: 307,000,000원

토지면적: 36.95㎡ (약 11.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.24㎡ (약 23.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

특이사항: 선순위 임차권 존재, 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

위치: 경기도 의정부시 금오동 소재 '금오중학교' 북서측 인근에 위치.

주위환경: 오피스텔, 다세대주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 입지 여건은 무난한 편임.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(의정부선 - 새말역)이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리함.

토지: 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용 중.

도로: 북동측으로 폭 약 15M의 포장도로와 접함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(금오중), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

주변시설: 금오중학교, 의정부경찰서, 홈플러스 의정부점, CGV 의정부 등 생활 편의시설이 가까이 위치함.

혐오시설: 현지 조사 및 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 소유권 관련 권리: 소유권보존(이창호 외 1명), 소유권이전(이진재) 등.

* 임차권: 주택임차권 (함슬기) - 2020-10-23 전입, 2022-09-26 확정일자.

보증금: 206,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음 (인수 대상)

말소 여부: 인수

* 기타 권리: 가압류(주택도시보증공사), 압류(부평세무서장, 서울특별시, 국민건강보험공단) 등 다수 존재하나, 본 경매개시결정(의정부지방법원 2025타경71800)이 말소기준권리가 되며, 해당 경매개시결정 및 이보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정임.

선순위 임차권 분석:

* 을1 순위 주택임차권 (함슬기)은 2020년 10월 23일 전입하여 대항력이 있으며, 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있어 매수인이 인수해야 하는 권리임. 이는 매수인의 총 부담액을 증가시키는 요인이 됨.

* 주의사항: '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 등기부상 '인수'로 표기된 선순위 임차권(206,000,000원)과의 상충 여부 및 실제 배당/인수 관계에 대한 면밀한 확인이 필요함. (임차인 이름: 함슬기 -> 함 )

* 임차인 관련 주의 문구: 대항력이 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 206,000,000원으로 확인되나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와의 상충 가능성에 따라 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 금오동 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 복합적으로 발달한 지역임.

인근에 지하철역(새말역)과 버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용함.

주변에 학교, 경찰서, 대형마트, 영화관 등이 위치하여 주거 및 생활 편의성이 높음.

오피스텔 및 공동주택이 혼재되어 있어 일반적인 배후 수요는 확보될 것으로 예상되나, 해당 물건 자체의 임대 시장 상황을 별도로 분석할 필요가 있음.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 7층 건물 내 A동 3층 302호.

내부 상태: 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 난방, 도시가스 설비가 구비되어 있음.

편의시설: 금오중학교, 의정부경찰서, 홈플러스, CGV 등 인접.

교통: 새말역 (지하철), 다수의 버스 노선 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권: 등기부상 '인수'로 명시된 선순위 임차권(함슬기, 보증금 206,000,000원)은 매수인이 부담해야 할 금액으로, 이는 총 투자 비용을 증가시킬 수 있음. (단, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와의 상충점 확인 필요)

권리관계 복잡성: 다수의 압류 및 가압류가 존재했으나 말소될 예정이나, 선순위 임차권과의 관계 정리가 중요함.

이용 용도: 건축물대장상 '공동주택'으로 등재되어 있으나 실제 '오피스텔'로 이용 중인 점. (법적 이용 용도와 실제 이용 용도의 차이 - 현재는 문제가 없어 보이나 추후 확인 필요)

지역 분석: 제2종일반주거지역, 상대보호구역 등 용도지역 제한 사항 확인.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 금오동에 위치한 오피스텔(공동주택)로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

그러나 등기부상 '인수'되는 선순위 임차권(보증금 206,000,000원)이 존재하여 매수인의 실제 부담액이 높아질 수 있음.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 등기부의 '인수' 표기 간의 상충 가능성은 본 건의 가장 큰 리스크이며, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 함.

이러한 불확실성에도 불구하고, 가격 메리트가 확보된다면 투자 가치가 있을 수 있음.

1.7. 투자 포인트

양호한 입지: 지하철역 및 주요 편의시설 인접.

적절한 면적: 소형 오피스텔/주거용으로 활용 가능한 면적.

가격 경쟁력 확보 가능성: 선순위 임차권 존재로 인한 가격 하락 기대 (단, 인수 시 총 부담액 증가).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 307,000,000원

선순위 임차권 보증금(등기부상 '인수' 표기 기준): 206,000,000원

주의: '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 해당 보증금이 배당을 통해 소멸될 가능성도 배제할 수 없음. 이 경우 매수인의 직접적인 인수 부담은 줄어듦.

현 시세 및 리스크 고려 시, 본 건은 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

선순위 임차권의 존재와 그 처리 방안에 대한 불확실성을 고려하여, 감정가 대비 75~85% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 것을 권고합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위로 고려해볼 수 있습니다.

(참고: '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 해당 보증금을 직접 제외하여 산정하는 방식은 적용하지 않았습니다. 이는 인수 시 총 부담액 증가를 고려한 입찰가 조정이며, 보증금 처리 방식에 따라 실질 부담액은 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.