나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71812 [1] 경기도 의정부시 장암동 14-8 신곡우성아파트 105동 11층 1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 장암동 소재 <장암초등학교> 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 및 입지여건은 양호함.

교통상황

본건이 속한 단지 까지 차량진출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 대체로 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 19층 건 내 제105동 제11층 제1101호(사용승인일: 1992.10.29)로서,
외 벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(탐문)
창 호: 새시 상호 등으로 마감 되었음.

이용상태

아파트(방4실, 욕실2, 거실, 주방 등)

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 도시가스설비에 의한 난방설비, 승강기 설비, 방송설비, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 제3종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(2022-06-24)(대로1-2호선(상계 장암 수정))(접합),상대보호구역(의정부장암초), 과밀억제권역임.
(2) : 제1종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(2022-06-24)(대로1-2호선(상계 장암 수정))(접합) , 대로1류(폭 35m~40m)(2023-12-05)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(의정부장암초), 절대보호구역(의정부장암초), 과밀억제권역임.
(3) : 제3종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(2022-06-24)(대로1-2호선(상계 장암 수정))(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(의정부장암초), 절대보호구역(의정부장암초), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

소재지: 경기도 의정부시 장암동 14-8 신곡우성아파트 105동 11층 1101호

토지면적: 68.05㎡ (약 20.59평)

건물면적(전용면적): 127.36㎡ (약 38.52평)

공급면적(분양면적): 전용면적 대비 약 1.3~1.4배 수준으로 추정되며, 약 165.57㎡ ~ 178.30㎡ (약 50.07평 ~ 53.94평) 범위로 예상됩니다. (정확한 정보는 별도 확인 필요)

1.2. 건물정보

구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 19층 건물 내 11층 1101호

사용승인일: 1992년 10월 29일 (준공 후 약 34년 경과)

외벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 새시 상호 등으로 마감

1.3. 토지정보

형상및이용상태: 인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중

토지면적: 68.05㎡ (약 20.59평)

토지제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가및매각정보

감정평가액: 418,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71812 (1)

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 의정부시 장암동 소재 장암초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경 및 입지 여건은 양호합니다.

2.2. 교통및도로상황

본건이 속한 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 대체로 무난합니다.

본건 서측으로 노폭 약 30미터의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2012년 4월 13일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을8)입니다.

3.2. 인수되는권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부요약 상으로는 지상권이 확인되지 않습니다. 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인분석

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2004년 3월 3일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어 정확한 임차인의 권리 범위 및 재산적 부담 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 보증금 또는 차임이 미상인 경우와 마찬가지로, 권리관계에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

3.4. 등기부요약

등기부상 현재 확인되는 총 채무액은 약 721,916,790원입니다.

말소기준권리(을8)보다 후순위로 설정된 근저당권, 가압류, 압류 등이 다수 존재하며, 이들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (등기부 요약 상세 내역: 갑1, 갑2-소유권이전, 을8-근저당권(말소기준), 을15-근저당권(말소), 갑7~갑16-가압류/압류(모두 말소), 갑15-임의경매(말소), 갑17-임의경매(말소))

총 채권 금액(말소 예정 포함)은 721,916,790원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 또한, 인근 장암초등학교와 연계된 학군 수요가 존재합니다. 본 물건 자체의 상권 활성화 정도나 잠재력에 대한 구체적인 분석을 위해서는 현장 방문을 통한 추가적인 조사와 인근 상업시설 현황, 유동인구 등을 면밀히 파악해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

장암초등학교 인근에 위치하며, 해당 학교의 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.4. 주변환경

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과 상, 본 물건 주변에 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 보다 정확한 환경 분석을 위해서는 주변 지역에 대한 추가적인 현장 조사 및 상세 지도 검색이 권장됩니다.

6. 잠재적리스크

* 중복사건: 사건번호에 '(1)'이 표기되어 있어 중복 사건이 존재할 가능성이 있습니다. 중복 사건 현황을 명확히 파악하여 절차상 혼란을 방지해야 합니다.

* 대항력있는 임차인: 보증금/차임이 '0원'으로 신고된 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 명도 과정에서의 시간 및 심리적 부담, 그리고 예상치 못한 법적 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건축연차: 1992년 준공으로 건축된 지 약 34년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종/제3종일반주거지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 등 개발 시 용적률 및 건폐율 등 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 의정부시 장암동에 위치한 신곡우성아파트로, 장암초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 비교적 양호하며 교통 접근성 또한 무난합니다. 감정가는 418,000,000원으로 책정되었으나, 34년차 노후화된 건물과 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, 해당 임차인의 보증금 및 차임이 '0원'으로 신고된 점은 권리 분석에 있어 매우 신중한 접근을 요구하며, 중복 사건이라는 점도 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 장암동은 기존 주거 단지로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 거주 편의성이 높습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획 등에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다. (다만, 현 상태에서는 노후화 및 규제 요인 고려 필요)

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(418,000,000원)를 기준으로 하되, 인수 보증금이 0원이므로 임차인 관련 재정적 부담은 직접적으로 발생하지 않습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 명도 과정에서의 시간 및 심리적 비용, 중복 사건의 복잡성, 건물의 노후화 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 주변 시세 및 향후 시장 전망에 대한 면밀한 분석 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 잠재적 리스크 요인들을 감안하여, 감정가 대비 80% ~ 95% 수준 (334,400,000원 ~ 397,100,000원)에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 일반적인 참고 범위이며, 최종 입찰가는 개별적인 시장 조사 및 리스크 판단에 따라 달라져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.