나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71500 [1] 경기도 동두천시 지행동 OOOOO 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 ""지행초등학교"" 남측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 근린생활시설등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량출입이 가능하고, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

형태 및 이용상태

형상은 사다리형, 가로방장형이고, 나지입니다.

인접 도로상태

기호 1)은 왕복4차선, 기호 3)은 왕복3차선에 접하고, 기호 2)는 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 기호 2) 일반상업지역, 기호 3) 일반상업지역, 중로1류(폭 12m~15m)(접합)이고, 공히 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71500 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경인북부수산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 동두천시 지행동 365-1

용도: 대지

토지면적: 1366.00㎡ (약 413.22평)

토지지분: 1366㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 3,476,319,000원

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "지행초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 전철역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

토지 기호 1)은 왕복 4차선 도로에, 기호 3)은 왕복 3차선 도로에 접하고 있습니다. 다만, 기호 2)는 지적도상 맹지에 해당하여 도로와의 직접적인 연결이 이루어지지 않습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 일반상업지역에 속하며, 기호 1)과 3)은 각각 폭 20~25m 및 12~15m의 중로 1류에 접해 있습니다.

공통적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당됩니다.

2.5. 주변 시설

본건은 지행초등학교 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리한 지행역 인근으로 다양한 상업 시설과 편의 시설을 이용할 수 있습니다. 검색 결과에 따르면, 동두천시는 소요산과 같은 자연 경관과 더불어 지역 축제, 전통 시장 등 문화 체험 기회를 제공하는 곳입니다. 또한, 주한 미군과 인접한 보산동 일대는 다양한 상가가 밀집해 있으며, 외국인 거리와 같은 독특한 문화 체험도 가능합니다. 본건의 경우, 지행초등학교가 가까이 있어 교육 환경은 양호한 편으로 보입니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 일반적으로 상업지역과 주거지역이 혼재된 곳에서는 혐오시설이 위치할 가능성이 상대적으로 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑1 (2022-01-05): 주식회사엘앤제이개발 소유권 이전 (매매)

* 을1 (2022-01-05): 근저당권 (경인북부수산업협동조합, 2,973,600,000원) - 말소기준권리

* 을2 (2022-01-05): 지상권설정 (경인북부수산업협동조합) - 말소

* 갑2 (2025-01-07): 압류 (동두천시) - 말소

* 갑3 (2025-02-06): 임의경매 (경인북부수산업협동조합, 2,796,293,244원) - 말소

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2022년 1월 5일 접수된 경인북부수산업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 을1, 을2, 갑2, 갑3 등 모든 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다.

임차인 정보가 미상이라도, 보증금 합계가 0원이므로 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지행동 일대는 동두천시의 주요 상업 지역 중 하나로, 일반상업지역에 해당합니다. 주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구를 확보할 수 있는 지역입니다. 또한, 지행역과 인접하여 교통 편의성이 높고, 다양한 상업 시설 접근성이 좋은 편입니다. 그러나 동두천시는 최근 몇 년간 인구 감소 추세와 함께 소비 심리 위축 등 상권 전반에 걸친 어려움을 겪고 있을 가능성이 있습니다. 상세한 상권 분석을 위해서는 업종별 경쟁 현황, 배후수요, 소비 성향 등 보다 심층적인 지역 상권 데이터 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건 인근에는 지행초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리한 지행역 주변으로 다양한 편의시설(상점, 식당 등)이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 하지만, 동두천시 자체적으로 문화 및 여가 시설이 다양하게 갖춰져 있다고 보기는 어렵습니다. 소요산 등 자연 경관을 활용한 관광이나 지역 축제 참여 등은 가능하지만, 대도시 수준의 문화 시설 접근성은 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 (기호 2)

토지의 기호 2)는 지적도상 맹지에 해당하여 도로와의 직접적인 연결이 없어 건축 등 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 이 부분은 향후 토지 이용 계획 수립 시 중요하게 고려되어야 합니다.

6.2. 용도지역 및 행위제한

해당 토지는 일반상업지역에 속하나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 제한이 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 일괄매각: 물건명세서상 '일괄매각'으로 기재되어 있으나, 본건은 건물 면적이 0으로 토지만 매각 대상으로 명시되어 있어, 별도의 건물 관련 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않았으나, 보증금 합계가 0원이므로 법적으로 인수할 임차 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 지행동에 위치한 대지로서, 일반상업지역에 속하며 교통 및 주변 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 지행초등학교 인근에 위치하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 토지 중 일부(기호 2)가 맹지에 해당하고, 성장관리권역 등 다양한 개발 제한 사항이 존재하므로, 향후 토지 이용 및 개발 시 신중한 검토가 필요합니다. 또한, 동두천시의 전반적인 상권 상황과 지역 경제 활성화 추세 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인접 및 상업지역 입지: 지행역 인근 상업지역에 위치하여 유동인구 확보 및 상업적 활용 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

* 학교 인근 위치: 지행초등학교가 인접하여 학군 관련 이점이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3,476,319,000원을 기준으로 하되, 현장 조사, 주변 시세, 토지 이용 제한 사항, 향후 개발 가능성, 동두천시의 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 맹지(기호 2)의 존재와 상업지역 내 개발 규제 사항은 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 개별적인 추가 분석이 필수적입니다. 인수 보증금은 0원이므로 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.