나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71955 [1] 경기도 의정부시 의정부동 199-3 우미쁘띠린1차 12층1214호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린
생활시설, 주상복합, 연립다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 의정부역 등이 소재하여 대중교통
사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 15층중 12층 1214호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 하단일부 치장석 등 마감
내벽 : 벽지도배 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형상의 토지로서 아파트(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인김현희)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71955 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 199-3 우미쁘띠린1차 12층1214호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 95,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 우미쁘띠린 1차

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2014년 02월 26일

총 층수: 15층 중 12층

전용면적: 19.81㎡ (약 6.00평)

건물 지분: 19.81㎡ (약 6.00평)

토지 면적: 3.56㎡ (약 1.08평)

토지 지분: 3.564㎡ (약 1.08평)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주상복합, 연립다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 의정부역 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상태 및 토지 이용 계획

서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역(의정부중앙초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

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3.1. 권리 현황 요약

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023.09.19.)입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(김현희)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-15

* 확정일자: 2021-11-12

* 배당신고일자: 2024-01-03

* 대항력: 없음

주의사항: 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김현희)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권이전(전현선): 2014-03-12 (갑2)

* 주택임차권(김현희): 2024-01-03 (을3, 보증금 110,000,000원, 말소 예정)

* 소유권이전(손재현): 2021-12-15 (갑4)

* 가압류(주택도시보증공사): 2023-09-19 (갑5, 1,020,000,000원, 말소기준권리)

* 강제경매(주택도시보증공사): 2025-04-01 (갑6, 110,000,000원, 의정부지방법원 2025타경71955, 말소 예정)

등기부 채권 총액: 1,130,000,000원

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

3.5. 권리 분석 종합

본건은 임차인의 대항력이 말소될 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 내용에 따라 보증금 인수 의무가 없을 것으로 판단됩니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 지역 특성

본건은 의정부역 인근에 위치한 일반상업지역으로, 근린생활시설, 주상복합, 아파트 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 시세 분석

최근 주변 유사 물건(다세대 주택) 매매 사례(2026년 7월)를 보면, 전용면적 32.05㎡(약 9.7평)가 102,500,000원, 51.78㎡(약 15.7평)가 110,000,000원에 거래되었습니다.

본건 전용면적 19.81㎡(약 6평)와 비교했을 때, 유사 면적의 경우 평당 시세가 약 700만원 ~ 1,050만원으로 추정됩니다. 이를 단순 환산하면 약 4,200만원 ~ 6,300만원 범위의 가치로 산출될 수 있습니다.

그러나 본건은 2014년 준공된 신축 건물(도시형생활주택)이라는 점을 고려해야 합니다. 이에 따라 감정가 95,000,000원은 연식 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

7. 생활정보

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5.1. 편의 시설 및 교통

의정부역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 역 주변으로 신세계백화점, 의정부 제일시장, 로데오거리 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다. 또한, 공공시설로는 역전근린공원, 백석천근린공원 등이 인근에 있어 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

5.2. 교육 시설

토지 이용 계획상 의정부중앙초등학교를 포함하는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타 주변 환경

주변 지역은 근린생활시설, 주상복합, 주거 시설이 혼재된 도심 지역입니다.

10. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 김현희 씨는 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출을 통해 대항력을 포기하고 보증금 우선변제권만 주장하며 임차권 등기를 말소해주기로 하였으므로, 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG와의 최종 처리 과정에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 관련 리스크

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG의 보증 이행 또는 관련 절차에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다. 제출된 확약서 내용이 최종적으로 모든 분쟁을 종결하는지 확인해야 합니다.

6.3. 기타 제한 사항

본건 토지는 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 또한, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

13. 종합 의견

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본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로, 의정부역 인근 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2014년 준공으로 비교적 신축이며, 일반상업지역 내에 위치하여 주변 환경이 활발합니다.

권리 분석 상 가장 중요한 쟁점은 임차인 관련 사항으로, 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 확약서 내용으로 인해 낙찰자가 임차보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG의 처리 과정 및 확약서의 법적 효력에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

주변 시세 대비 감정가는 연식과 입지 조건을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 소액 투자가 가능하며, 임차인 관련 사항이 명확히 정리된다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

16. 투자 포인트

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* 의정부역 역세권 소형 주거 상품으로 1인 가구 수요가 꾸준합니다.

* 2014년 준공으로 노후도가 낮아 관리비 부담이 적고 즉시 활용 가능합니다.

* 일반상업지역에 위치하여 주변 상업 시설 접근성이 좋습니다.

* HUG와의 확약서 내용으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 감소할 가능성이 높습니다.

19. 예상 입찰가

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9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 95,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 금액은 0원으로 가정합니다.

주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 전용면적 19.81㎡(약 6평)에 대한 평당 시세 환산 금액은 약 4,200만원 ~ 6,300만원 범위로 추정되나, 본건은 신축 연식(2014년) 및 도시형생활주택이라는 점을 고려할 때, 감정가 95,000,000원은 시장 상황 및 건물의 가치를 반영한 수준으로 판단됩니다.

9.2. 최종 제안가

임차인 관련 사항의 최종 확인 및 HUG의 입장 재확인을 전제로, 감정가 수준인 95,000,000원 내외에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로 접근할 경우 80,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.