나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71702 [1] 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 104동 OO OOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 '경민대학교' 남서측 인근에 위치하며 인근에 다세대주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 소재하고 있으며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건물 내 제6층 제601호로서, (사용승인일 : 2018.06.08.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방, 위생 및 급ㆍ배수시설, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있는 것으로 탐문되나, 폐문부재로 설비등의 정상작동 여부는 확인이 불가하였으니, 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접 필지 대비 북동측 하향 완경사지의 부정형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복4차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2025-03-10), 대로1류(폭 35m~40m)(2025-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2025-03-10)(접합), 상대보호구역(경민대학), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 의정부시 가능동 590-27, 스타파크빌 104동 6층 601호에 위치한 연립주택입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2025타경71702 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 152,000,000원입니다.

해당 호수의 토지면적은 31.44㎡(약 9.51평), 건물면적은 44.57㎡(약 13.48평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄매각됩니다.

건물 사용승인일은 2018년 06월 08일입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 '경민대학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

본건 단지는 남동측으로 왕복 4차선 도로, 북동측으로 약 10m 폭의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획상으로는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로1류 및 중로2류와 접하고 있습니다. 또한, 상대보호구역(경민대학), 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

말소기준권리는 2023년 04월 27일 접수된 인천지방법원 2023카단102893 가압류(채권자: 인천수산업협동조합)입니다.

등기부등본 상 확인되는 채권 총액은 3,417,178,488원입니다.

가장 주목할 점은 '을1'구의 주택임차권으로, 임차인 유 는 2022년 03월 21일 전입 및 2022년 02월 17일 확정일자를 받았으며, 보증금 150,150,000원, 차임 0원입니다.

해당 임차인은 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 표시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

그 외 다수의 가압류 및 강제경매 등이 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본건은 경민대학교 인근에 위치한 주거 지역으로, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 보면,

- 2018년식, 62.59㎡, 3층: 175,000,000원 (2026년 5월)

- 2021년식, 50.61㎡, 2층: 219,000,000원 (2026년 5월)

- 1987년식, 48.99㎡, 1층: 90,000,000원 (2026년 5월)

등이 있습니다.

본건은 2018년에 사용승인된 연립주택으로, 비교적 최신 건축물에 속합니다. 하지만 제공된 매매 사례와 비교 시, 본건의 전용면적(44.57㎡)은 62.59㎡ 물건보다 작고, 2021년식 물건보다는 작고 오래된 편입니다.

현재 감정가(152,000,000원)는 주변 시세와 연식, 면적 등을 고려했을 때 적정한 수준으로 판단되나, 대항력 있는 임차인의 존재가 시세 분석에 가장 큰 변수가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 경민대학교가 위치하여 교육 및 관련 시설 이용이 편리합니다.

다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

버스가 운행되는 정류장이 인근에 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

건물은 도시가스에 의한 개별난방 방식이며, 위생 및 급배수 시설, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어진 것으로 탐문되었습니다. 다만, 폐문부재로 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않아 입찰 시 주의가 필요합니다.

현재까지 파악된 주변 지역 내 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 유 의 보증금 150,150,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 낙찰가의 약 98.7%에 해당하는 금액으로, 실질적인 총 인수 금액이 감정가를 초과할 수 있습니다.

폐문부재로 인해 건물 내 설비(난방, 배수, 전기 등)의 정상 작동 여부를 확인할 수 없어, 추후 수리비 발생 가능성이 있습니다.

경매로 인한 낙찰 후 임차인과의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

다수의 채권이 설정되어 있어 채무 총액이 매우 높으며, 이는 채무 불이행의 심각성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 건축된 비교적 신축인 연립주택으로, 경민대학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 150,150,000원이 감정가 152,000,000원과 거의 동일하여, 사실상 낙찰가가 감정가에 근접하더라도 보증금 인수분을 고려하면 투자금액이 크게 늘어나는 구조입니다.

따라서, 단순한 감정가 대비 저가 낙찰을 기대하기보다는, 인수되는 임차인의 보증금을 포함한 총 투자 비용 대비 시세 차익을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

연식(2018년)이 비교적 최신인 점.

경민대학교 인근으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 점.

주요 도로와 인접하여 차량 접근성이 우수한 점.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 추정할 때, 본건(44.57㎡, 2018년식)의 시장 가치는 대략 125,000,000원 내외로 판단됩니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 150,150,000원을 인수해야 하므로, 낙찰 후 총 지출 금액은 '입찰가 + 150,150,000원'이 됩니다.

만약 보수적으로 추정된 시장 가치 125,000,000원을 총 지출 한도로 설정한다면,

최대 입찰가는 125,000,000원 - 150,150,000원 = -25,150,000원이 됩니다.

이는 본건이 현재 시장 상황 및 권리 관계상, 단순 투자 목적으로는 재정적 손실이 예상되는 구조임을 의미합니다.

따라서, 낙찰을 고려하신다면 감정가(152,000,000원) 대비 매우 낮은 금액으로 입찰해야 하며, 이론적으로는 1,850,000원 이하의 입찰가에서 총 지출이 감정가를 넘지 않게 됩니다.

하지만 이는 현실적인 입찰가로 보기 어려우며, 투자가치 대비 위험이 매우 높은 물건으로 판단됩니다. 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.