나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72032 [1] 경기도 양주시 백석읍 방성리 183-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서감정 · 평가일 2025.04.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 '휴먼시아아파트' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역
으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,3 : 2필지 일단의 자루형 토지로서, 인접지와 등고평탄한 주거용건부지임.
기호 2,7 : 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 인접지와 등고평탄한 주거용건부지임.
기호 4,8 : 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 인접지와 등고평탄한 주거용건부지임.
기호 5 : 사다리형 토지로서, 인접지와 등고평탄한 주거용건부지임.
기호 6 : 사다리형 토지로서, 인접지와 등고평탄한 주거용건부지임.

인접 도로상태

기호 1~8 : 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,4,5,6,7 : 준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역,
준보전산지, 성장관리권역.
기호 2,3,8 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역,
준보전산지, 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공부상 지목 '임야'이나 현황 ""대""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 9,10,11,12,13 : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건으로서
내·외벽, 바닥 : 콘크리트 마감

이용상태

기호 9,10,11,12,13 : 단독주택으로서, 내부 등 마무리 공사가 진행 전의 상태임.

설비내역

-

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

귀 제시목록상 면적(1층 : 52.98㎡, 2층 : 47.48㎡)과 개략적인 실측면적(1층 : 65.4㎡,
2층 : 52.5㎡)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기 타 : 본건 건물은 일반건축물대장에 미등재된 상태임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1,2,3,4,5,6,7,8 공부상 지목 '임야'이나 현황 '대'임
3. 목록9,10,11,12,13 마무리공사 진행전 상태로 일반건축물대장 미등재 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72032 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 별OOOOOO

감정가: 1,730,926,000원

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경기도 양주시 백석읍 방성리 183-9

토지면적: 1123.00㎡ (약 339.7평)

토지지분: 1123㎡ (약 339.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

용도: 단독주택

건물면적: 502.30㎡ (약 151.9평)

건물지분: 502.29999999999995㎡ (약 151.9평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층

건물 상태: 내부 등 마무리 공사가 진행 전 상태

1.4. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록1,2,3,4,5,6,7,8 공부상 지목 '임야'이나 현황 '대'임

3. 목록9,10,11,12,13 마무리공사 진행전 상태로 일반건축물대장 미등재 상태임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 '휴먼시아아파트' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 도로 상황

본 건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

토지 이용계획상 기호 1,4,5,6,7은 준주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 성장관리권역에 해당함.

기호 2,3,8은 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 성장관리권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

토지 등기부상 최종 소유자는 임지승으로 2021년 11월 9일 매매로 소유권 이전되었음.

건물 등기부상 소유권 보존 등기일은 2025년 3월 10일이며, 소유자는 임지승임.

3.2. 권리 분석 (말소기준권리 및 소멸/인수 여부)

토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 7월 12일 접수된 별내새마을금고의 근저당권(을14)임.

해당 경매 절차에서 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정임.

건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 3월 24일 접수된 별내새마을금고의 근저당권(을1)임.

따라서, 토지와 건물 모두 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 보이며, 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 2,882,845,834원

건물 등기부채권 총액: 2,025,600,000원

3.4. 임차인 현황

본건의 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로 확인됨.

다만, 건물감정평가요항표 및 토지감정평가요항표 상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 점유 사용하고 있는 임차인이 없을 가능성이 높으나, 실제 현황은 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 양주시 백석읍 방성리 지역은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 인근에 아파트 단지가 있어 주거 지역으로서의 기본적인 기능이 유지되고 있음. 소규모 근린생활시설 및 창고 등이 혼재하여 지역 상권은 활성화되지 않은 편이나, 주거 기능은 유지되고 있음.

4.2. 주변 시세 동향 (JSON 데이터 활용)

제공된 최근 매매 정보는 주로 다세대주택(빌라)으로, 본 건 단독주택과는 직접적인 비교가 어려움.

* 태성아트빌(2013년식, 전용 52.75㎡): 2026년 3월 8억 9,500만원에 거래됨.

* 금성아트빌라(2000년식, 전용 49.14㎡): 2026년 3월 6억 0,000만원에 거래됨.

* 금정전원빌라(1996년식, 전용 84.885㎡): 2026년 7월 8억 2,500만원에 거래됨.

상기 다세대주택들의 거래 가격대를 감안할 때, 본 건과 같이 대규모 토지(1123㎡)와 건축물(502.30㎡)을 갖춘 단독주택은 면적 및 토지 가치 등을 고려할 때 상당한 가치가 있을 것으로 예상되나, 제시된 다세대주택 정보만으로는 정확한 시세 추정이 어려움.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호함. 주위 환경에 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설은 이용 가능할 것으로 보임.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 확인)

주변 환경 조사 결과, 본 건 인근에서 심각한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)이 직접적으로 확인되지 않았음. 다만, 일부 창고 및 농경지가 혼재되어 있어 환경적 요인은 일부 상존할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미등기/미완공 건물

본 건 건물(목록 9~13)은 마무리 공사가 진행 전 상태로 일반건축물대장에 미등재 상태임. 이는 소유권 보존 등기 및 건물 사용에 있어 추가적인 비용과 시간, 법적 절차가 필요함을 의미하며, 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

6.2. 공부상 지목과 현황 불일치

토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '대'로 사용되고 있음. 이는 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있거나, 추후 지목 변경 등에 따른 절차가 필요할 수 있음. 다만, 주거용 건부지로 이용 중이므로 큰 문제는 없을 수 있으나 확인 필요.

6.3. 임대관계 미상

본 건의 임대관계가 '미상'으로 되어 있어, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있음. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 현재로서는 인수 부담이 없는 것으로 보이나, 현장 확인 및 등기부상 권리관계를 면밀히 재확인해야 함.

6.4. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채무자의 다른 담보 물건들의 경매 진행 여부 및 낙찰 결과에 따라 시장 심리에 영향을 받을 수 있음.

6.5. 건물 면적 차이

건물 감정평가 시, 제시된 목록상의 면적과 개략적인 실측 면적 간에 차이가 발견됨. (1층: 52.98㎡ vs 65.4㎡, 2층: 47.48㎡ vs 52.5㎡) 이는 추후 건물 등기부상 면적 정정 등 추가적인 절차가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 양주시 백석읍에 위치한 대지 1123㎡ 규모의 단독주택으로, 감정가는 17억 3천만원 수준임. 토지 및 건물에 다수의 권리 설정이 있었으나, 현재 진행되는 임의경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. 그러나 건물은 미완공 및 미등기 상태로, 이에 따른 추가 비용과 시간 소요가 예상되며, 공부상 지목과 현황이 불일치하는 점, 임대관계가 미상인 점 등은 주의가 필요한 부분임. 주변의 다세대주택 시세는 본 건과 직접 비교하기는 어려우나, 본 건의 대규모 토지 및 건물 가치를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지(1123㎡)를 확보한 단독주택 부지로서 향후 개발 잠재력 보유.

* 양주시 백석읍의 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성 양호.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸되어 권리관계가 비교적 명확함 (인수되는 권리 없음).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,730,926,000원임.

주요 리스크 요인으로는 미완공 및 미등기 상태의 건물, 공부상 지목과 현황의 불일치, 임대관계 미상 등이 존재함.

특히 미등기 및 미완공 건물은 완공 및 등기 절차에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있는바, 이를 감안한 신중한 접근이 필요함.

주변 다세대주택의 시세(전용면적 기준 3.3㎡당 약 1,500만원~2,000만원 수준으로 추정)를 단순 대입하기는 어렵지만, 본 건의 넓은 대지 면적과 건물 규모를 고려할 때, 감정가 수준은 합리적인 것으로 보임.

리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 입찰가는 감정가의 80% ~ 85% 수준인 약 13억 8천만원 ~ 14억 7천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 추천함.

최종 입찰가 결정 시에는 미완공 건물에 대한 정확한 보수 및 등기 예상 비용, 현장 답사를 통한 상세 조사, 임대차 현황 재확인 등이 필수적으로 수반되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.