나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71994 [1] 경기도 양주시 백석읍 가업리 184 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.04.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 가업리 소재 '세아청솔아파트' 서측 인근에 위치하는 부동산
으로서 주위는 마을주변 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하고 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 평지로 일부 전 및 종교시설 부속토지로 이용중임.
기호(2) : 사다리형의 평지로 종교시설 건부지로 이용중임.
기호(3) : 부정형의 평지로 종교시설의 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2),(3)은 동측으로 노폭 약7M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍
니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호(2) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍
니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호(3) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍
니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

기호(1) 토지 지상에 제시외건물㉤(트램폴린)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (가) :

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조(철골트러스)지붕 지하1층 지상3층 건물로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 인테리어 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

종교집회시설(교회)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 목록1,3: 농지취득자격증명 불요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71994 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 가업리 184

용도: 종교시설

감정가: 2,873,977,100원

토지면적: 2,936.00㎡ (약 888.14평)

건물면적: 1,240.55㎡ (약 375.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 믿음신용협동조합

2. 입지조건

본건은 경기도 양주시 백석읍 가업리 소재 '세아청솔아파트' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 마을 주변의 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 교통 상황은 보통입니다.

토지는 기호(1) 부정형, 기호(2) 사다리형, 기호(3) 부정형으로 일부는 전으로 이용 중이며, 주로 종교시설의 부속토지 및 건부지로 이용되고 있습니다.

기호(2), (3) 토지는 동측으로 폭 약 7M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 믿음신용협동조합의 임의경매로 진행되었습니다.

등기부등본상 말소기준권리인 믿음신용협동조합의 근저당권(채권최고액 1,950,000,000원)이 확인되며, 본 건 매각으로 인해 위 권리를 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황으로는 '아얄론복지관 대표 김경화' 씨가 보증금 94,000,000원에 차임 없이(0원) 2021년 4월 21일 전입(사업일자)하였습니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 94,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 양주시 백석읍 가업리의 농경지와 임야가 혼재된 지역 내에 위치하고 있습니다.

인근에 '세아청솔아파트'가 소재하여 주거 지역의 일부 기능을 하고 있으나, 전반적으로는 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다.

종교시설로 이용 중인 점을 감안할 때, 지역 주민을 기반으로 한 상권의 성격을 가질 수 있습니다.

주변에 대규모 상업 시설보다는 마을 단위의 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주위 환경은 마을 주변의 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하여 전원적인 분위기를 느낄 수 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

인근 지역에는 양주보금자리 재가복지센터 등 노유자 시설이 위치하고 있어 관련 서비스 접근성이 있을 수 있습니다.

주변에는 '세아청솔아파트' 등 주거 단지가 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

현재까지 조사된 바로는 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 보다 상세한 사항은 현장 방문 및 관계 기관 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 속해 있습니다.

특히 '배출시설설치제한지역'으로 지정되어 있어, 해당 지역 내에서의 특정 업종(환경오염 유발 가능 업종) 설치 및 운영에 제한이 있을 수 있습니다. (민원 해결과에 문의 필요)

기호(1) 토지 지상에는 제시외 건물인 트램폴린이 소재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다.

'농지취득자격증명' 관련하여, 목록1,3은 불필요하나, 토지 이용 현황에 따라 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

현재 주변 개발 계획(백석지구 도시개발사업 등)이 진행 중이거나 예정되어 있어, 향후 지역 개발 방향에 따른 토지 이용 및 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 백석읍 가업리에 위치한 종교시설로, 토지와 건물이 일괄매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

감정가는 약 28.7억 원이며, 토지 및 건물 면적이 상당한 편입니다.

권리 분석상 인수할 임차인 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적은 편입니다.

다만, 제1종일반주거지역 및 복지지구 지구단위계획 구역으로 지정되어 있으며, 배출시설 설치 제한 구역에 해당하여 향후 토지 이용 및 개발에 있어 일부 제약이 따를 수 있습니다.

주변 개발 가능성과 함께 지역 특성을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

토지와 건물 일괄 매각으로 인한 취득 용이성.

인수 부담이 되는 임차인 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확함.

종교시설로서의 지속적인 활용 또는 기타 용도로의 변경 가능성 탐색.

양주시 복지구 지구단위계획 구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(2,873,977,100원)를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악, 주변 유사 물건 낙찰가 분석, 물건의 활용 가능성, 명도 용이성, 그리고 낙찰 후 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 실제 입찰 시에는 감정가를 상회하거나 하회하는 다양한 가격대가 형성될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 시장 조사 및 전문가와의 상담이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.