나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71820 [1] 경기도 양주시 덕정동 210-2 청담마을 407동 12층 1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 '고암중학교' 남서측 인접에 위치함.
본건 주위는 아파트단지, 각 급의 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평지붕 지상24층 건물로서
외벽 : 석재 및 페인팅 등
내벽 : 페인팅 및 타일붙임 등
바닥 : 페인팅 및 타일붙임 등
창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방, W.C, 발코니 등)으로 이용중임.(후첨 “건물개황도” 참조)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측, 남측, 동측으로 왕복4차선 포장도로에 접하며, 단지 내 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해당교육청에 문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 의정부지방법원 2025타경71820 (1) 사건에 대한 물건 정보를 종합적으로 분석하여 작성되었습니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71820 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕정동 210-2, 청담마을 407동 12층 1204호

용도: 아파트

감정가: 369,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 씨OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 59.60㎡ (약 18.03평)

토지 지분: 29.80㎡ (약 9.02평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적 (공급면적): 107.90㎡ (약 32.64평)

건물 지분: 53.95㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

전용면적 (실사용 면적): 93.01㎡ (약 28.14평) - 제공된 JSON 정보 기준

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동에 소재하며, '고암중학교'에서 남서측 인접한 지역에 위치합니다. 주위에는 아파트 단지와 함께 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 주거 생활 환경이 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 원활하며, 인근에 다수의 버스정류장과 간선도로가 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.2. 4. 인접 도로상태

본건 부지는 서측, 남측, 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 도로망도 잘 갖추어져 있습니다.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(택지개발: 덕정1지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m)의 집산도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등의 관련 법규가 적용됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 1월 30일 접수된 하나카드주식회사의 4번 이삼옥 지분 가압류 (의정부지방법원 2024카단200390)입니다.

1.3. 2. 주요 권리 내역 (매각으로 소멸 예정)

등기부등본상 기록된 소유권 이전 및 가압류, 강제경매 개시결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나, 강제경매 개시결정 자체이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 갑2: 2004-08-02 소유권이전 (김쌍순)

- 갑3: 2007-10-15 소유권이전 (박희경)

- 갑4: 2008-03-03 소유권이전 (김옥자 외 1명, 매매)

- 갑9: 2024-01-30 하나카드주식회사 4번 이삼옥 지분 가압류 (18,994,040원) - 말소기준권리

- 갑12: 2024-04-17 롯데카드주식회사 4번 김옥자 지분 가압류 (16,173,694원)

- 갑13: 2025-03-17 롯데카드주식회사 4번 김옥자 지분 강제경매 (19,127,303원)

- 갑14: 2026-03-06 하나카드주식회사 4번 이삼옥 지분 강제경매 (22,381,983원)

1.3. 3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에는 '지상권개요'로 표기되어 있으나 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다. 일반적인 경매 절차에서는 대부분의 권리가 매각으로 소멸되므로, 해당 지상권의 존재 여부 및 인수 가능성에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. 그러나 현재 정보로는 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 4. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 확인되었으며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 그러나 임차인의 존재 여부 및 보증금, 차임 등에 대한 정확한 정보가 없으므로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음에 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본건이 위치한 양주시 덕정동은 주거 단지 중심의 지역으로, 다양한 연령대의 수요를 충족시킬 수 있는 생활 편의시설이 잘 갖추어진 곳입니다.

1.4. 2. 편의시설 접근성

인근에 학교 및 근린생활시설이 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 정보

건축 구조는 철근콘크리트벽식조 평지붕으로, 지상 24층 건물 중 12층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재 및 페인팅, 내벽 및 바닥은 페인팅 및 타일 등으로 마감되었습니다.

1.5. 2. 내부 구성

아파트 내부 구조는 방 4개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 중입니다.

1.5. 3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 승강기, 옥내소화전, 화재 탐지 설비 등 기본적인 아파트 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 4. 아파트 단지 정보

단지명: 덕정주공4단지(청담마을)

주소: 경기도 양주시 덕정동 210-2

사용승인일: 2001년 6월 11일

세대수: 960세대

총 주차대수: 506대 (지상 12대, 지하 23대 - 합계 506대. 전기차 충전기 지하 26대)

최고층: 24층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건 및 유동화물건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되거나 채권 유동화 과정에서 발생한 물건으로, 일반 경매보다 절차상 복잡성이나 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황 정보가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 절대보호구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 일부 지역 제한 사항이 존재하여 건축이나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 내용과 실제 현황 간에 차이가 없는 것으로 기재되어 있으나, 현장 방문을 통한 재확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 덕정동에 위치한 아파트로, 주변 학군 및 편의시설 접근성이 양호한 주거지입니다. 권리 분석상 특이사항은 적어 매각으로 인한 권리 문제는 크지 않을 것으로 예상되나, 중복병합사건 및 유동화물건이라는 점, 그리고 임대관계 미상이라는 점은 주의가 필요합니다. 또한, 최근 매매가 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려할 때, 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 덕정동의 기존 아파트 단지 내에 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

* 편리한 생활 환경: 학교, 상업시설 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 교통 여건: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 시세 상승 잠재력: 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 꾸준한 거래가 이루어지고 있으며 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(107.90㎡)의 거래가는 2026년 7월 19일에 30,500만원으로 확인되었습니다. 감정가 36,900만원 대비 시장가는 낮은 편으로, 이러한 점을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

경쟁 입찰 상황과 물건의 현재 시세, 그리고 향후 가치 상승 가능성을 종합적으로 판단하였을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 290,000,000원에서 320,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 면밀한 현장 조사와 시세 분석을 통해 확정하는 것을 권장합니다.

* 주변 혐오시설 관련 조사:

초기 조사 단계에서 해당 물건의 직접적인 인근 지역에 심각한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 산업 폐기물 시설 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 결정 전, 현장 방문을 통해 주변 환경을 더욱 면밀히 확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.