나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71681 [1] 경기도 의정부시 민락동 694 산들마을아파트 401동 18층 1805호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71681 [1] 경기도 의정부시 민락동 694 산들마을아파트 401동 18층 1805호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경71681
• 주소: 경기도 의정부시 오목로 168 산들마을 아파트, 401동 18층 1805호
• 용도: 아파트

의정부지방법원 경매3계 2025타경71681 | 소재지: 경기도 의정부시 오목로 168 산들마을 아파트, 401동 18층 1805호 | 감정가: 435,000,000원 | 최저가: 213,150,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 의정부시 민락동 산들마을아파트 경매 물건 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 의정부지방법원 2025타경71681 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

채권자는 관OOOOOOOOO, 소유자는 조OO로 확인됩니다. 본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 현황 및 감정가

본 물건의 소재지는 경기도 의정부시 민락동 694 산들마을아파트 401동 18층 1805호이며, 용도는 아파트입니다.

전용면적은 건물 99.98㎡, 토지 55.04㎡로 중대형 평형에 속합니다. 감정가는 4억 3,500만 원으로 책정되었습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 아파트는 경기도 의정부시 민락동 소재 '민락중학교' 북동쪽 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 주거 환경은 양호합니다.

제3종일반주거지역 및 민락지구 지구단위계획구역 내에 위치하여 개발 밀도가 높고 주거 편의성이 높은 지역입니다. 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준이나, 자가용을 이용한 제반 차량 출입은 용이합니다.

2.2. 건물 현황 및 시설 내역

건물은 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 18층 중 최상층인 18층 1805호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감이며, 내부 이용상태는 아파트(방, 거실 등)로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 위생설비 등 기본적인 공동주택 시설을 갖추고 있는 것으로 파악되었습니다. 본 건은 최상층(18층)에 위치하여 층간소음 문제로부터 비교적 자유로우며 일조권 및 조망권 확보에 유리할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 채무 관계

본 경매는 채권자가 신청한 부동산임의경매 사건입니다. 임의경매는 통상 담보권 실행을 위한 경매로, 복잡한 채권 관계보다는 등기부상 권리 관계에 중점을 두고 분석해야 합니다.

소유자 및 채무자가 동일인일 가능성이 높으나, 채무자 항목이 공란이므로 입찰 전 추가적인 사실 확인이 필요합니다.

3.2. 임대차 관계

임대관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 이는 현장조사 및 입찰 전 매각물건명세서 등을 통해 정확한 임차인 유무와 대항력 여부를 반드시 확인해야 함을 의미합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수할 보증금이 발생할 수 있어, 최우선적으로 체크해야 할 리스크 요인입니다.

4. 시장 및 환경 분석

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 민락지구는 주거 시설이 밀집된 곳으로, 아파트 단지 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설(병원, 학원, 마트 등)을 이용하기 편리합니다.

특히, 토지이용계획상 상대보호구역으로 민락중학교, 민락초등학교, 산들유치원이 인접해 있어 교육 환경이 우수하며 어린 자녀를 둔 실수요자에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

토지는 사다리형의 아파트 건부지로 이용 중이며, 제3종일반주거지역에 속하여 용적률 220%, 건폐율 60%의 건축 제한을 받습니다. 이는 주변 기반 시설이 잘 갖추어져 있음을 시사합니다.

5. 투자 전략 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

첫째, 최상층(18층)의 경우 누수 문제나 하절기 냉방비 증가 등 건물의 노후도와 관련된 잠재적 리스크가 존재할 수 있으며, 이에 대한 현장 확인이 필요합니다.

둘째, 임대관계가 '미상'이므로, 정확한 현장 점유 관계 및 임차인 대항력 여부를 확인하지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 위험이 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 민락지구 내 중심 주거지역에 위치하며, 초/중학교 및 유치원이 가까운 트리플 학세권입니다.

대형 평형: 전용면적 99.98㎡로 최근 수요가 많은 중대형 평형입니다.

최상층: 소음으로부터 자유롭고, 조망권(탐문 필요)이 확보될 경우 가치 상승 요인이 됩니다.

5.3. 종합 의견

본건은 의정부시 민락동 내 교육 환경 및 주거 여건이 양호한 아파트 단지의 중대형 평형 물건입니다. 감정가가 4억 3,500만 원으로 설정되어 있으며, 입찰자는 임대차 관계의 철저한 분석과 명도 계획을 수립한다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 실수요 및 장기 투자 모두 적합한 물건으로 보입니다.

6. 결론

본 물건은 뛰어난 주거 입지와 충분한 면적을 바탕으로 안정적인 가치 유지가 기대됩니다. 입찰 전 권리 분석 상의 미확인된 임대차 관계(미상)에 대한 철저한 사전 조사(임장 및 서류 확인)를 통해 최종적인 투자 여부를 결정해야 합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매3계