나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71827 [1] 경기도 양주시 고읍동 77 티.에스푸른솔1차아파트 104동 13층 1301호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71827 [1] 경기도 양주시 고읍동 77 티.에스푸른솔1차아파트 104동 13층 1301호 아파트 경매

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의정부지방법원 경매3계 2025타경71827 | 소재지: 경기도 양주시 고읍동 77 티.에스푸른솔1차아파트 104동 13층 1301호 | 감정가: 253,000,000원 | 최저가: 253,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 입지 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71827 (1)

소재지: 경기도 양주시 고읍동 77 티.에스푸른솔1차아파트 104동 13층 1301호

용도: 아파트

감정가: 253,000,000원

전용면적: 건물 59.97㎡, 토지 42.86㎡ (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 경OOOOOO)

층수: 15층 건물 중 제13층으로 로얄층에 해당함

1.2. 입지조건

본건은 양주시 고읍동에 위치한 티.에스푸른솔1차아파트 단지 내에 있으며, '덕현중학교' 북측 인근에 자리합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다. 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가되며, 주거 편의성이 양호한 지역으로 판단됩니다. 단지 내외 도로를 통해 차량 진입 및 접근성이 우수하며, 인근 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정도 보통입니다.

2. 건물 및 토지 현황

2.1. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕의 15층 건물 중 13층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호 등으로 마감되어 전반적인 건물 상태는 양호합니다. 현재 아파트 1개 호로 이용 중이며, 급배수설비, 상하수도설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등 기본적인 주거 편의 시설을 모두 갖추고 있습니다.

2.2. 토지 현황 및 공법상 제한

토지는 부정형의 아파트 건부지로 이용 중이며, 제반 차량의 접근 및 출입이 가능한 도로가 개설되어 외부 도로에 접하고 있습니다. 공법상 제2종일반주거지역에 속하며, 대로2류, 소로3류, 중로3류 등 다양한 도로에 접합되어 있습니다. 추가로 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 절대보호구역(교육시설 인근), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 법적 제한 사항을 확인해야 합니다. 이는 일반적인 주거지역의 제한 사항이나, 향후 용도 변경이나 리모델링 시 고려할 사항입니다.

3. 권리 및 투자 분석

3.1. 권리분석

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산임의경매 사건입니다. 채권자 경OOOOOO의 신청에 의해 경매가 진행 중이며, 소유자와 채무자가 다르다는 점(소유자: 안OO, 채무자: 이OO)을 확인했습니다. 이는 내부적인 채무 관계에 따른 임의경매임을 시사합니다. 본 보고서에 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 반드시 현장조사 및 매각물건명세서를 통해 임차인의 유무와 대항력 여부를 확인해야 합니다. 권리관계상 큰 문제가 없는 '말소기준권리' 이하의 권리는 소멸되나, 미상의 점유자(임차인)에 대한 명도(집 비우기) 리스크는 잔존합니다.

3.2. 상권분석

본건 주위는 아파트 단지를 중심으로 근린생활시설 및 교육시설이 혼재된 생활 밀착형 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 상점 및 마트 등이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다. 전반적인 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준이며, 주거 목적의 안정적인 상권으로 판단됩니다.

3.3. 생활정보

단지 인근에 '덕현중학교'가 위치하여 교육환경 보호구역 내에 있습니다. 이는 학군 및 교육 환경을 중시하는 수요자에게는 장점으로 작용할 수 있습니다. 대중교통(버스정류장) 및 차량 접근성이 모두 보통 이상으로 평가되어 일상생활에서의 이동 편의성은 양호할 것으로 보입니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

1. 임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자의 현황 파악이 필수입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있으며, 점유자를 상대로 명도 소송이나 인도 명령을 진행해야 할 가능성이 있습니다.

2. 공법상 제한: 교육 환경 보호구역(절대/상대 보호구역) 및 각종 도로(대로2류, 중로3류 등) 접합으로 인해 향후 건축 행위나 용도 변경에 제한이 있을 수 있으나, 기존 아파트 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

3. 소유자/채무자 불일치: 내부적인 복잡한 채무 관계일 수 있으나, 경매 절차 진행에는 영향을 미치지 않습니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 경기도 양주시 고읍동 소재의 안정적인 주거 지역 내에 위치한 아파트입니다. 15층 중 13층의 로얄층으로, 주거 환경은 보통 이상이며 기본적인 편의 시설도 잘 갖추어져 있습니다. 전용면적 59.97㎡는 실수요자층이 선호하는 중소형 평형대이므로 매매 및 임대차 회전율이 높을 것으로 예상됩니다. 감정가 2억 5,300만 원을 기준으로 양주시 아파트 시장의 시세를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정할 경우 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

투자 포인트:

1. 안정적인 실수요층 확보: 59.97㎡ 중소형 평형대로 실수요자 및 소액 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

2. 우수한 층수: 15층 중 13층으로 일조 및 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다.

3. 양호한 입지: 학교 및 근린생활시설이 혼재된 주거 중심 지역에 위치하여 생활 편의성이 확보됩니다.

4. 일괄매각: 토지 및 건물 전체가 매각 대상이므로 권리관계가 단순하며 관리하기 용이합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매3계