나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71840 [1] 경기도 의정부시 의정부동 167-2 해뜨는개발 14층 1405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '경의초등학교' 서측 인근에 위치하는 부동산(해뜨는개발 제14층
제1405호)로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택(아파트), 학교 등으로 형성된 주거 및 상업지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는바, 대중교통 사정은
무난시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상15층 건 내 제14층 제1405호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 및 천장 : 미 상 임.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

(가) 공부상 아파트(방1, 주방, 거실, 욕실, 발코니, 보일러실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

남측 노폭 약 30미터 내외의, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표번지(의정부동 167-2번지): 일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상.
2)기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사의 대항력포기 확약서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71840 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 167-2 해뜨는개발 14층 1405호

용도: 아파트

감정가: 1억 5천 4백만원 (154,000,000원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

토지지분: 8.0141㎡ (약 2.42평)

건물면적(전용면적): 48.66㎡ (약 14.72평)

*공급면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 건물 정보 (집합건축물대장 요약)

건물명: 해뜨는개발

층수: 지하 1층 / 지상 15층 중 14층

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

주용도: 공동주택 (업무시설 병기 가능)

준공일: 2013년 05월 14일

총세대수: 60세대 (추정, 표제부 정보 기반)

1.4. 토지이용계획 및 제한사항

대표번지(의정부동 167-2번지) 기준:

일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m) 접합, 과밀억제권역(수도권정비계획법), 철도보호지구(철도안전법), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 의정부시 의정부동 소재 '경의초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택(아파트), 학교 등이 혼재된 주거 및 상업지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

건물은 남측 노폭 약 30미터, 동측 노폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 05월 08일 접수된 신용보증기금의 가압류(갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 5번 임차권: 윤가희 (전입일자 2021-04-01, 확정일자 2021-02-22, 보증금 129,000,000원)

본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

등기부상 을구 5번 임차권을 제외한 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 촉탁에 의한 말소 대상이므로, 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주요 말소 대상 권리: 갑4(신용보증기금 가압류), 갑5(의정부시 압류), 갑6(주택도시보증공사 강제경매)

3.4. 임차인 현황

임차인: 윤 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 129,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 04월 01일

확정일자: 2021년 02월 22일

배당신고일자: 2023년 07월 26일

대항력: 있음

특이사항: 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 확약서가 제출되었다는 정보가 있으나, 등기부상 및 물건명세서상 대항력 있는 임차인으로 권리가 인수될 가능성이 높으므로 인수 보증금(129,000,000원)을 반드시 확인해야 합니다.

3.5. 기타 채무

등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 약 146,353,636원

4. 상권분석

* 본 물건은 근린생활시설, 공동주택, 학교 등이 혼재된 복합적인 상권 내에 위치합니다.

* 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상업 지역에 속해 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 경의초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 공동주택 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 윤 임차인의 보증금 1억 2천 9백만원 전액 또는 일부를 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 총 인수 비용에 큰 영향을 미칩니다.

* 부동산 강제경매: 채권자의 강제 경매로 진행되었으며, 복수의 채권이 존재하므로 권리 분석 시 모든 채권 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등은 향후 재건축, 증축 등 부동산 가치 상승 요인에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건일 경우, 다른 담보 물건의 경매 결과나 가치 변동이 본 물건의 낙찰가 및 잔여 채무에 영향을 줄 수 있습니다. (제공된 정보만으로는 공동담보의 구체적인 범위를 파악하기 어렵습니다.)

* 혐오시설: 제공된 자료 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 정보가 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시의 주거 및 상업 복합 지역에 위치하여 입지 조건은 무난하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천 9백만원을 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 또한, 다양한 용도 제한이 있는 토지 이용계획을 고려해야 합니다. 따라서 철저한 권리 분석과 명도 협상, 그리고 인수되는 보증금을 감안한 신중한 입찰가가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 전용면적 약 14.72평의 소형 아파트로, 비교적 낮은 금액으로 투자가 가능합니다.

* 경의초등학교 인근의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 또는 시장 상황 변화에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 5천 4백만원입니다.

하지만 인수해야 하는 임차인의 보증금이 1억 2천 9백만원이므로, 매수인이 실질적으로 취득하는 순수익 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금을 제외한 매수인의 순수 취득 가치는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 154,000,000원 - 129,000,000원 = 25,000,000원

따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 약 2천 5백만원 내외로 고려할 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 명도 비용, 수리비, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.