나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71904 [1] 경기도 양주시 회정동 188-16 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71904 [1] 경기도 양주시 회정동 188-16 도로 경매

• 사건번호: 2025타경71904
• 주소: 경기도 양주시 회정동 188-16
• 감정가: 181,260,000원
• 최저가: 126,882,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 도로

의정부지방법원 경매2계 2025타경71904 | 소재지: 경기도 양주시 회정동 188-16 | 감정가: 181,260,000원 | 최저가: 126,882,000원 | 용도: 도로

1. 물건 개요 및 입지 조건 분석

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 경기도 양주시 회정동 188-16

용도: 도로

면적: 토지 171.00㎡ (약 51.7평)

감정가: 181,260,000원 (평당 약 350만원)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지 조건 및 주변 환경

본건 토지는 경기도 양주시 회정동 소재 '회정초등학교' 북측 인근에 위치하며, 국도변 근린상가 등이 혼재된 지역입니다. 평탄한 자루형의 토지로 현재 도로 상태이며, 남동측으로 4차선 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성은 매우 용이합니다.

대중교통 상황은 인근에 노선버스정류장 및 전철 1호선 '덕정역'이 소재하고 있어 무난한 편입니다. 특히 덕정역은 향후 GTX-C 노선이 확정되어 더블 역세권으로 개발될 예정인 핵심 지역에 해당합니다.

1.3. 지역 분석 및 개발 호재

본 물건의 가장 큰 특징은 '양주 회천지구 지구단위계획구역' 내에 위치한다는 점입니다. 회천지구는 덕계역과 덕정역을 중심으로 개발되는 양주시의 행정, 교통, 상업 중심지구입니다. 현재 도로 신설 및 하수도 정비사업 등 도시 개발이 활발하게 진행 중이며, 2025년 준공을 목표로 하는 스마트도시 건설사업도 병행되고 있어 미래 가치가 높습니다.

본 토지는 '제1종일반주거지역', '준주거지역'에 속하면서도 '대로1류(폭 35m~40m)'에 저촉되는 도로 부지이므로, 향후 개발 진행 과정에서 공공 용지로 편입될 가능성이 매우 높습니다.

2. 권리분석 및 법적 제한사항

2.1. 권리분석

본 건은 소유자 김OO을 채무자로 하여 진행되는 '부동산강제경매' 사건입니다. 강제경매의 경우 매각을 통해 모든 권리가 소멸되는 '말소기준권리'가 명확하므로, 채무자(소유자) 김OO의 채무가 복잡하더라도 매수인이 인수해야 할 권리는 없을 것으로 예상됩니다. (매각물건명세서상 인수할 권리 유무 최종 확인 필요) 임대차 관계는 미상이나, 도로 부지라는 점을 고려할 때 주거 또는 상업용 임대 관계는 없을 것으로 보입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한 상태

본 토지는 '도로'로 사용 중이며, 다음과 같은 주요 규제를 받습니다.

주요 용도지역: 제1종일반주거지역, 준주거지역 (개발 기대감 부여)

주요 제한사항: 지구단위계획구역(회정2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(저촉)

특히 '대로1류 저촉'은 해당 토지가 도시계획상 35m~40m 폭의 주요 도로로 지정되어 있음을 의미합니다. 이는 향후 양주 회천지구 개발 과정에서 공공사업용 토지로 수용(강제수용 또는 협의매수)될 확률이 매우 높다는 것을 시사합니다.

3. 상권 및 생활정보

3.1. 상권 분석

현재는 국도변 근린상가 위주의 상권이지만, 본건이 속한 회천지구 전체가 향후 양주시의 중심 상업·행정 지구로 개발될 예정입니다. 따라서 개발 완료 시점에는 풍부한 인프라와 배후 수요를 갖춘 신도시 상권에 인접하게 될 것입니다.

3.2. 생활 정보

교육 시설: 회정초등학교가 북측 인근에 위치합니다. 상대보호구역 규제를 받습니다.

교통: 전철 1호선 덕정역 및 노선버스정류장 근접, 4차선 포장도로 접함.

개발 정보: 양주신도시 회천지구 개발, GTX-C 덕정역 확정 등 대형 호재가 집중된 지역입니다.

3.3. 주변 혐오시설 및 환경

지도상 주변 시설 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현재 '양주 회천지구'가 대규모 택지 및 도시 개발 사업 진행 중이므로, 공사 현장 인접에 따른 소음, 분진, 교통 혼잡 등 일시적인 환경 저해 요소는 감수해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

잠재적 리스크:

1. 도로 지목: 현재 지목이 '도로'이므로, 일반적인 건축 행위가 불가합니다. (단, 공공 수용 가능성으로 상쇄)

2. 개발 지연 리스크: 회천지구 개발은 단계적으로 추진되고 있으며, 토지보상 및 개발 일정에 따라 투자금 회수 시점이 지연될 수 있습니다.

3. 보상 시점 및 가격: 대로1류 저촉으로 인한 공공 수용은 확실시되나, 보상 시점과 보상 가격은 감정평가 및 협의 과정에 따라 달라질 수 있습니다.

주의사항:

1. 법정지상권 여부: 토지 매각이므로 제시 외 건물이 없음을 확인하였으나, 도로 부지라는 특성상 지상권 관련 리스크는 미미할 것입니다.

2. 수용 보상 대비: 수용이 확정되면 보상금을 받게 되며, 보상 가격에 대한 불만이 있을 경우 행정 소송 등의 절차를 거칠 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 양주신도시 회천지구 개발의 핵심 노선인 '대로1류'에 저촉되는 도로 부지입니다. 일반적인 토지 투자의 관점보다는 '도시계획사업으로 인한 공공 수용'을 염두에 둔 투자 관점에서 접근해야 합니다. 감정가 자체가 개발 호재를 상당 부분 반영했을 가능성이 높으므로, 입찰 시에는 개발 단계, 보상 시점의 불확실성을 고려하여 적정 가격을 산정하는 것이 중요합니다.

투자 포인트:

1. **공공 수용의 확실성:** 지구단위계획구역 및 대로1류 저촉으로 인해, 사업 진행 시 공공 매입이 거의 확실합니다. 안정적인 투자금 회수가 예상됩니다.

2. **개발 프리미엄:** GTX-C 덕정역 확정 및 양주 회천지구 개발이 완성 단계에 접어들고 있어, 수용 보상 가격 산정 시 인근 지역의 개발에 따른 가치 상승이 반영될 가능성이 높습니다.

3. **토지 지분: ** 토지 지분율 17100으로 명시된 점은 지분이 아닌 면적 171.00㎡ 전체 매각일 가능성이 높습니다. (공부와의 차이가 없다면 전체 지분 매각으로 판단)

법원 정보

의정부지방법원 경매2계