나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71791 [1] 경기도 포천시 어룡동 164-2 전 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

의정부지방법원 경매2계 2025타경71791 | 소재지: 경기도 포천시 어룡동 164-2 | 감정가: 610,719,000원 | 최저가: 427,503,000원 | 용도: 전

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71791 (1)

소재지: 경기도 포천시 어룡동 164-2 (전)

용도/경매구분: 전 / 부동산임의경매

감정가: 610,719,000원 (최저가)

토지면적: 3,841.00㎡ (약 1,161.80평)

매각대상: 토지 전면적 매각 (제시외 건물 및 농막 제외)

위치 및 주위 환경: 본건은 '학산아파트' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전·답 농경지 및 비닐하우스 등이 혼재하는 국도후면 농경지대입니다.

교통 상황: 인근 43번 국도가 통과하며, 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

이용 상태: 지반이 평탄한 사다리형의 토지로서 현재 '전'(농지)으로 이용 중이며, 남서측 일부는 비포장 농로로 이용되고 있습니다. 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 노폭 약 3미터 내외의 비포장 농로가 개설되어 사실상 통행로는 확보된 상태입니다.

주요 규제: 농림지역 및 농업진흥구역에 속해 있어 농지법에 따른 개발 행위에 강력한 제한이 따릅니다.

군사/환경 규제: 비행안전제2구역(지원) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 소음 피해 가능성이 있으며, 건축물 높이 등 추가적인 규제를 받을 수 있습니다. 가축사육제한구역(전부제한)이므로 축사 건축은 불가합니다.

혐오시설: 본건 소재지인 어룡동 일대에는 가구, 전자부품 등을 제조하는 공장들이 소재하는 등 주변이 순수 농경지가 아닌 혼재된 형태의 환경이므로, 환경적 요소를 확인해야 합니다.

본건은 채권자 포OOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 원OO으로 동일합니다.

낙찰자가 인수할 등기부상 권리는 없는 것으로 판단되나, 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸되므로 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

농지취득자격증명(농취증): 본 물건은 지목이 '전'인 농지이므로, 최고가 매수신고 후 관할기관에서 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금(입찰보증금)은 반환되지 않으니 주의해야 합니다.

제시외 물건 매각 제외: 현황조사서상 본건 지상에 농막 1동이 소재하는 것으로 보이나, 매각대상에서 제외됩니다. 낙찰자가 해당 농막의 철거나 처리를 진행해야 할 수 있으며, 그 비용과 협의 문제는 낙찰자에게 있습니다.

임대차 관계: 임대관계는 미상이며, 현황조사서상 전입세대 내역은 없으므로 임차인 관련 리스크는 낮을 것으로 보이나, 정확한 점유 관계에 대해서는 별도 확인이 필요합니다.

상권 분석: 본건은 국도 후면의 농경지대에 위치하므로 상업적 가치(상권)는 거의 없으며, 순수한 농업용 또는 장기 투자 목적의 토지로 보아야 합니다.

생활 정보: 주변에 아파트(학산아파트)가 있으나, 대중교통 이용은 버스 정류장 이용이 가능하여 보통 수준이며, 일상 생활 편의시설 접근성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다.

도로 조건: 지적도상 '맹지'라는 근본적인 리스크가 존재합니다. 현재는 인접 토지를 통해 농로가 개설되어 있으나, 이는 사적인 통행로일 수 있으므로 향후 법정지상권 또는 통행지역권 등 통행권 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

농지법 리스크: 농업진흥구역 내 '전'으로서, 농지전용허가를 받기 매우 어렵습니다. 투자자는 농업경영 목적으로 취득하거나, 제한된 용도(농업용 시설 등) 내에서만 활용이 가능합니다. 현황이 농로 등으로 변경된 경우 향후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

지상 물건 문제: 매각 제외되는 농막의 철거 또는 소유자와의 협의가 낙찰 후 필수적으로 발생합니다. 이 비용과 시간이 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

본건은 3천㎡가 넘는 대형 농지(전)로서, 평탄한 지형과 개설된 통행로를 갖춘 장점이 있으나, 지적도상 맹지, 농업진흥구역 및 군사/소음 규제 등 매우 복합적인 제한 사항을 안고 있습니다.

장기적인 농업 경영 목적 또는 정부의 토지 이용 계획 변경을 기대하는 장기적인 투자자에게 적합한 물건입니다.

대규모 면적 확보: 약 1,161평의 넓은 면적을 일괄 취득할 수 있어 규모의 경제를 통한 농업 경영이 가능합니다.

감정가 대비 유찰 가능성: 복잡한 규제 및 맹지 리스크로 인해 유찰 가능성이 있으므로, 입찰 시에는 충분한 리스크 분석을 통해 시장 최저가 대비 낮은 금액으로 접근해야 합니다.

주변 국도(43번) 및 아파트 인근: 주요 국도와 주거지 인근에 위치하여 접근성이 비교적 우수하며, 장기적인 관점에서 일부 지역의 용도 변경 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

의정부지방법원 경매2계