나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72039 [1] 경기도 의정부시 민락동 803-2 민락2지구중흥에스-클래스트와이스 8층 에이-801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 ""이마트 의정부점"" 남서측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 상가로서의 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건
은 무난함.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상 10층 중 8층 에이 801호로서
(사용승인일 : 2020.03.27)
외 벽 : 외장재 마감 등
내 벽 : 개별 인테리어 마감 등
창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

오피스텔(방3, 주방, 거실, 욕실겸화장실2, 현관, 다락 등)로 이용중이며, 내부구조는 지적
및 건물개황도 참조(집합건축물대장상의 건물현황도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생, 상하수도, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 40미터, 남서측으로 폭 약 35 미터의 포장도로 각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-01-12), 지구단위계획구역(민락 2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2015-01-12)
(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(2015-01-12)(2023-01-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(2015-01-12)(접합), 공공주택지구(민락 2), 과밀억제권역, ［추가기재사항］건축번 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

의정부지방법원 2025타경72039 (1)

소재지

경기도 의정부시 민락동 803-2, 민락2지구중흥에스-클래스트와이스 8층 에이-801호

용도

오피스텔 (업무시설)

감정가

317,000,000원

면적

토지면적: 29.46㎡ (약 8.91평)

토지지분: 29.4576㎡ (약 8.91평)

건물면적: 81.26㎡ (약 24.58평)

건물지분: 81.26㎡ (약 24.58평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

건축 정보

준공년월: 2020년 3월 27일

총 층수: 지하 2층 ~ 지상 10층 중 8층

1.1. 입지조건

주변 환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "이마트 의정부점" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 상가로서의 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

도로 상태

본건 남동측으로는 폭 약 40미터, 남서측으로는 폭 약 35미터의 포장도로에 각 접해 있습니다.

토지 이용 계획

준주거지역, 지구단위계획구역(민락 2지구), 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m), 공공주택지구(민락 2), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설

인근에 대형마트(이마트), 주거단지, 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산의 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 11월 27일 접수된 "압류(의정부시)"입니다.

인수되는 권리

기록된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다. 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 분석

* 임차인: 전 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 15일

* 확정일자: 2021년 9월 30일

* 배당신고일자: 2023년 11월 20일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사의 대항력 포기 조건에 따라)

본 건에는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인이 존재하나, HUG에서 매수인에 대한 대항력을 포기한다는 조건으로 본 건이 매각 진행 중입니다. 이는 HUG가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했기 때문입니다. 따라서 임차인의 보증금 및 임차권은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

인수 보증금

0원

1.3. 상권분석

주변 상업시설 현황

본 건이 소재한 민락2지구는 신규 개발 지역으로, 아파트 단지 및 상업시설이 복합적으로 발달해 있습니다. 주변에 이마트, 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 분포하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

업종 혼재 여부

오피스텔 내부에 방 3개, 거실, 욕실 2개 등을 갖춘 구조로, 사무실 또는 주거용 임대 목적으로 활용될 수 있습니다.

오피스텔 이용 현황

본 건은 2020년 준공된 신축급 오피스텔로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설

인근에 이마트 의정부점이 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 주변에 있어 일상생활에 필요한 서비스 접근성이 좋습니다.

교통 편의성

대로변에 위치하고 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이에 있어 시내외 이동이 편리합니다.

교육 및 의료 시설

주변에 다수의 아파트 단지가 있어 학군 형성 가능성이 있으며, 생활권 내 병원 및 의원 등 의료시설 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 관련 조건

본 건은 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건이 포함되어 있습니다. HUG가 매수인에 대한 대항력을 포기함에 따라 낙찰자가 임차권이나 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 그러나 복잡한 권리 관계가 있었던 만큼, 명확한 권리 분석을 통해 인수되는 권리가 없음을 재확인해야 합니다.

기타

건축물대장상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 모든 권리관계가 명확히 소멸되는지 여부는 최종 입찰 전 등기사항전부증명서 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 민락동에 위치한 민락2지구 중흥에스-클래스 트와이스 내 오피스텔입니다. 2020년 준공된 신축급 건물로, 내부 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 이마트 인근에 위치하여 생활 편의성이 높고, 교통 여건 또한 양호합니다.

권리 관계상 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건이 있어 낙찰자의 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 감정가가 317,000,000원으로 책정되어 있으며, 최근 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰을 통해 수익형 부동산 또는 실거주 목적으로 접근할 만한 가치가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔 (2020년 준공)

* 생활 편의시설 및 교통 요충지 (이마트, 대로변 위치)

* HUG 관련 조건으로 인한 권리 인수 부담 없음

* 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(전용면적 약 27.36㎡)의 오피스텔 매매가는 110,000,000원에서 113,000,000원 수준으로 확인되었습니다. 이를 기준으로 현재 건물의 전체 면적(81.26㎡)에 대한 시장 가치를 환산하면 약 331,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 317,000,000원이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점, 그리고 HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 권리관계가 명확하다는 점을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

따라서, 보수적으로 감정가 대비 100% ~ 105% 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 327,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.