나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71285 [1] 경기도 의정부시 고산동 945 의정부고산대방노블랜드에듀파크아파트 102동 25층2502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 의정부시 고산동 소재 ""훈민중학교"" 동쪽 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 중 25층 2502호 로서
외벽;시멘트몰탈 위 페인트 마감, 화강석 마감 등
내벽;벽지도배, 타일붙임
창호;프라스틱샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

복층 펜트하우스 아파트(상세는 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 위생설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접지와 등고 평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내,외로 포장도로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고산), 대로2류(폭 30m~35m)(2015-12- 30)(저촉), 대로2류(폭 30m~35m)(원도와 일치작업(정정))(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대로 3-2호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-3호선)(접합), 공공주택지구(고산지구)<공공 주택특별법>, 상대보호구역(2020-02-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020- 02-17)(훈민중학교,(가칭)고산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-02 -17) <교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71285 (1)

소재지: 경기도 의정부시 고산동 945 의정부고산대방노블랜드에듀파크아파트 102동 25층 2502호

용도: 아파트

감정가: 742,000,000원

토지면적: 60.91㎡ (약 18.42평)

토지지분: 60.91㎡ (약 18.42평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9849㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

사용승인일: 2020년 11월 6일

건축구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 고산동에 위치한 의정부고산대방노블랜드에듀파크아파트 102동 25층 2502호입니다.

주변 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, "훈민중학교" 동쪽 인근에 자리하고 있습니다.

단지 내외부로 포장도로가 잘 개설되어 있어 차량 접근성이 용이합니다.

인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

제공된 정보만으로는 혐오시설에 대한 언급은 없었으며, 주로 주거 및 교육 시설 위주로 구성된 지역으로 파악됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 1월 14일에 접수된 하나은행 근저당 (을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 이 지상권의 상세 내용과 인수 시 발생할 수 있는 영향에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

임차인 현황에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

총 등기부채권액은 1,180,000,000원입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 디비산업개발주식회사 (2020-11-18)

* 소유권 이전: 손영일 (2021-01-14)

* 근저당: 하나은행 (2021-01-14, 220,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당공동담보: 우리은행 (2023-05-19, 960,000,000원, 매각으로 소멸)

* 임의경매: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (2025-01-23, 960,000,000원, 매각으로 소멸)

4. 상권분석

물건이 속한 단지는 932세대의 대규모 아파트 단지로서, 주변에 근린생활시설과 학교가 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

단지 자체적으로도 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있어 단지 내에서의 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

주거 밀집 지역 특성상 안정적인 수요가 뒷받침될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

해당 아파트는 2020년 준공된 신축 아파트로, 25층에 위치한 복층 펜트하우스입니다.

단지 내에는 유치원, 어린이놀이터, 노인정, 주민공동시설 등 다양한 편의시설이 마련되어 있어 가족 단위 거주자에게 편리한 환경을 제공합니다.

교육 환경으로는 훈민중학교가 인근에 위치하고 있으며, (가칭)고산고등학교가 언급되는 지역입니다.

차량으로의 접근성이 양호하며, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이 존재한다는 점입니다. 지상권의 성격, 존속 기간, 권리 내용에 따라 인수 시 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁의 소지가 매우 크므로, 반드시 명확한 권리 분석과 확인이 선행되어야 합니다.

유동화물건 및 공동담보 물건이라는 점은 채권 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

임대 관계가 미상으로 파악되었으나, 인수 보증금이 0원이므로 명도 과정에서의 보증금 관련 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 점유자가 있을 경우 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

복층 펜트하우스라는 특수성으로 인해 일반 매수자층이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 고산동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)인 복층 펜트하우스 아파트입니다. 고산지구는 지구단위계획구역으로 지정되어 개발 잠재력을 가진 지역으로 평가됩니다.

주변에 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 양호한 편이나, 감정가(742,000,000원) 대비 최근 실거래가가 현저히 낮은 점은 주목할 필요가 있습니다.

특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 본 물건의 가장 큰 위험 요소이며, 이에 대한 철저한 조사가 이루어지지 않은 상태에서의 입찰은 매우 신중해야 합니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 점 역시 복잡한 채권 관계를 인지해야 함을 나타냅니다.

8. 투자 포인트

2020년 준공된 신축 아파트로, 현대적인 설비와 주거 환경을 갖추고 있습니다.

희소성 있는 복층 펜트하우스라는 점은 향후 가치 상승의 잠재력을 제공할 수 있습니다.

지구단위계획구역으로 지정된 개발 예정 지역에 속해 있어, 지역 발전과 더불어 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적 투자에도 적합합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(84.9632㎡)의 3층 매물이 2026년 7월 5일에 535,000,000원에 거래되었습니다. 비교적 넓은 면적(73.804㎡)의 고층 매물들도 50,000,000원대 후반에서 거래된 것을 확인할 수 있습니다.

현재 감정가는 742,000,000원이지만, 최근 실거래가와 비교할 때 상당한 괴리가 있습니다.

가장 큰 걸림돌인 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'에 대한 명확한 확인 및 가치 평가 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 만약 지상권 문제가 해결 가능하거나 그 영향이 미미하다는 전제 하에, 시장 시세 및 펜트하우스의 프리미엄을 고려할 때, 600,000,000원 ~ 650,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

하지만 지상권에 대한 면밀한 조사와 법률적 검토를 마친 후에 입찰가를 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.