나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71928 [1] 경기도 의정부시 의정부동 8-51 중앙쉐르빌 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재, ‘의정부중앙역 북동측 방향에 위치하는 부동산(다세대주택)으로
주위는 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 건물 내 제2층 제202호로서,
외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71928 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 8-51 중앙쉐르빌 2층 202호

건물 용도: 공동주택(다세대주택)

감정가: 219,000,000원

토지 면적: 23.24㎡ (약 7.03평)

건물 면적: 49.92㎡ (약 15.10평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, 의정부중앙역 북동측 방향에 위치합니다.

주변은 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 또한 양호하여 교통 상황은 전반적으로 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 02월 08일 접수된 인천세무서장의 압류 (갑3)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후 접수된 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 3번 순위의 주택임차권(권리자: 김경태, 권리금액: 217,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

이는 해당 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인에게 승계됨을 의미합니다.

그 외 임차인 김태형은 대항력이 없습니다.

요약하자면,

* 소유권보존: 장형성 외 3명 (2018-11-02)

* 공유자전원지분전부이전: 최훈 (2021-04-22)

* 압류: 인천세무서장 (2023-02-08, 말소기준권리) - 말소

* 압류: 부평세무서장 (2023-06-27) - 말소

* 압류: 관악세무서장 (2025-01-23) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-03-24) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-04-02) - 말소

* 주택임차권: 김경태 (2023-05-19) - 인수 (보증금 217,000,000원, 전입일자 2021-04-02)

1.3. 상권분석

본건 건물은 2018년 10월 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

주변 시세 분석을 위해 최근 유사 물건 매매 정보를 검토한 결과, 연식이 오래된 다세대주택의 경우 32.05㎡(약 9.69평)가 102,500,000원(약 10,570,000원/평), 44.48㎡(약 13.45평)가 110,000,000원(약 8,180,000원/평), 51.78㎡(약 15.66평)가 110,000,000원(약 7,000,000원/평)에 거래되었습니다.

이는 평당 약 700만원 ~ 10,570,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본건 건물의 면적(49.92㎡)과 감정가(219,000,000원)를 기준으로 산정한 평당 감정가는 약 14,500,000원/평으로, 최근 거래된 연식 있는 다세대주택 시세보다 상당히 높은 수준입니다.

본건의 가장 큰 특징은 217,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트 슬래브 지붕의 8층 건물 중 제2층 제202호이며, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 PVC샷시로 되어 있습니다.

내부 설비로는 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

대상 물건은 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 중로 1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당하며, 한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률에 따른 폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 217,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 만약 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 추가적인 금액을 부담해야 합니다.

감정평가액(219,000,000원)과 최근 유사 연식 다세대주택의 실거래가(약 102,500,000원 ~ 110,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 현재 시장 가치를 제대로 반영하지 못했거나, 본건 건물의 신축 연식 및 상태가 비교 대상보다 월등히 우수함을 의미할 수 있으나, 시세 대비 감정가 괴리가 크다는 점은 주의가 필요합니다.

인수되는 임차 보증금(217,000,000원)이 감정가(219,000,000원)와 거의 동일하여, 매수인이 인수 후 실질적인 시세 차익을 얻기 위해서는 추가적인 가치 상승이나 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받아야 하는 부담이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 의정부동에 위치한 비교적 신축 다세대주택입니다.

권리상 가장 중요한 사항은 217,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

감정가는 219,000,000원으로 인수 보증금과 유사하나, 주변 연식 있는 다세대주택의 최근 실거래가는 이보다 현저히 낮아 시세 대비 감정가 고평가 가능성이 있습니다.

인수되는 임차 보증금으로 인해 매수인의 총 투자 비용이 감정가보다 높아질 수 있어, 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2018년 준공)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

주거지대로서 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

대항력 있는 임차인의 인수 조건으로 인해, 시세보다 매우 낮은 가격에 낙찰받을 경우 잠재적 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 매수인에게 인수되는 임차 보증금 217,000,000원입니다.

감정가 219,000,000원을 기준으로 할 때, 이론적으로 매수인이 부담할 수 있는 최대 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 2,000,000원 수준입니다.

그러나 주변 시세 및 투자 위험성을 고려하여, 합리적인 선에서 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 10,000,000원

(총 투자 비용 예상: 입찰가 10,000,000원 + 인수 보증금 217,000,000원 = 227,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.