나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71810 [1] 경기도 양주시 백석읍 기산리 348 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 광탄면 기산리 소재 ""마장호"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 식당,
까페, 펜션, 숙박업소, 요양원 등의 근린생활시설 등과 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는
지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행의 빈도 등으로 보아
대중교통 여건은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호 1은 부정형의, 기호 3,4는 유사 사다리형의, 기호 5는 세장형의 토지로서 북향의 완만
한 경사지 이며 기호 1은 상업용 건부지(숙박시설)로, 기호 3은 주차장 등의 부속토지로,
기호 4,5는 현항 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측의 소로와 연계된 교각을 통하여 본건 기호 4,5 내로 폭 약 4 미터의 포장도로가
개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3~5 : 계획고한리지역, 성장관리계획구역(주거형,백석32), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 제한보호구역(위임지역15M), 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

본건 기호 1,3 지상에는 별첨 지적 및 건물개황도, 사진용지에서와 같이 제시외 건물
3동(기호 ㉢~㉤)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트조 경사지붕 4층 숙박시설로서(기호 2, 건물사용승인일 : 1999.12.30)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 마감 등
내 벽 : 벽지도배, 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

숙박시설(구.버킹검모텔 1층 : 객실7, 내실2, 카운터 등, 2층~4층 : 각층 객실 11개
객실합계 : 40실, 지하층 : 기계길, 보일러시 등)으로 이용주이며, 내부구조는
지적 및 건물개황도 참조.(소유자 및 이해관계인 부재로 건축물 현황도에 의하여
내부 이용상태를 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠,㉡).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록3:농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환),

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71810 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 기산리 348

용도: 숙박시설

감정가: 3,094,631,400원

토지면적: 2,869.00㎡ (약 867.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1,743.20㎡ (약 527.3평)

건물 제시외면적: 608.38㎡ (약 183.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유에이치케이제오차유동화전문 (유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 유동화물건, 선순위지상권 존재

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함. 목록3(토지)은 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 반환 불가).

특수물건정보: 농지취득자격증명 필요, 유동화물건, 선순위지상권 존재.

3.

입지조건

1. 1.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 기산리 348에 소재하고 있으며, 경기도 파주시 광탄면 기산리 소재 '마장호수' 동측 인근에 위치합니다. 주위로는 식당, 카페, 펜션, 숙박업소, 요양원 등 근린생활시설과 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1. 2.

교통상황

본건까지 차량의 진입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행 빈도가 낮아 대중교통 이용 여건은 다소 불편한 편입니다.

1. 3.

인접 도로상태

본건 북측의 소로와 연계된 교각을 통해 폭 약 4미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1. 4.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(기호 1, 3~5)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 백석32), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 제한보호구역(위임지역 15M), 성장관리권역에 해당합니다.

1. 5.

주변시설

본건 인근에는 마장호수, 파주 출렁다리가 있으며, 오랑주리 카페, 양주송천캠핑장, 비타민 캠핑장, 해피캠핑장 등 다양한 레저 및 휴양 시설이 있습니다. 또한, 백석생활체육공원 등이 인접해 있어 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 현재까지 확인된 정보상으로는 해당 물건 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

4.

권리분석

2. 1.

등기부상 권리관계

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 9월 30일 접수된 국민은행의 근저당권(을12)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 2012년 4월 27일 접수된 한국전력공사의 구분지상권(을8)입니다. 이 권리는 전기공작물 소유 및 송전선 통과 공중공간에 관한 것이며, 존속기간은 전기공작물 존속 시까지입니다. 지료는 24,750,000원 일시 지급되었습니다.

* 이 외에 등기부상 다수의 가압류, 압류, 근저당권 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 또한 2016년 9월 30일 접수된 국민은행의 근저당권(을11)입니다. 건물 등기부상 후순위 권리들도 모두 소멸 대상입니다.

* 총 등기부채권액은 토지 기준 1,979,952,324원, 건물 기준 2,012,337,607원입니다.

2. 2.

임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 38,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입(사업자등록)일자: 2022년 10월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2025년 05월 26일. 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 임차인입니다.

2. 3.

권리분석 요약

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2016.09.30.)

* 인수되는 권리: 한국전력공사 구분지상권 (2012.04.27.)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 조 은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.)

5.

상권분석

본건은 숙박시설로서, 주변에 식당, 카페, 펜션 등 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치합니다. 인근 마장호수 등의 관광 자원과 캠핑장, 체육공원 등이 있어 관광객 및 주말 방문객의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 주위 환경이 보통 수준이고 대중교통 여건이 다소 불편한 점은 상권 활성화에 일부 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.

생활정보

본건 소재지는 양주시 백석읍 기산리이며, 인근에 기산저수지가 있고 비교적 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 주변으로 캠핑장, 공원 등이 위치하고 있어 야외 활동을 즐기기 용이합니다.

7.

잠재적 리스크

* 선순위 구분지상권: 한국전력공사의 구분지상권이 인수되므로, 해당 권리의 존속 범위 내에서 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 물건 가치에 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

* 농지취득자격증명 필요: 토지 중 일부(목록3)는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수인의 보증금이 반환되지 않습니다. 또한, 주차장으로 전용 허가된 사항이 있어 농지전용 명의변경 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 공부상 주소 오류: 건물은 공부상 기산리 348, 348-2번지 양 지상에 소재한다고 되어 있으나, 현황은 기산리 348번지 지상에만 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 실제 이용과 공부상 내용의 차이로, 향후 문제 발생 소지가 있습니다.

* 위치 정보 혼동 가능성: 감정평가서 상 본건의 위치가 '경기도 파주시 광탄면 기산리'로 기재되어 있으나, 이는 인근 마장호수가 파주시와 양주시의 경계에 위치하고 '기산리' 지명이 양주시와 파주시에 모두 존재하기 때문입니다. 정확한 소재지는 '경기도 양주시 백석읍 기산리 348'이므로 혼동에 유의해야 합니다.

8.

종합 의견

본건은 양주시 백석읍 기산리에 위치한 숙박시설(구.버킹검모텔)로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 30억 9463만 1400원입니다. 주변에 마장호수 등 관광 자원과 캠핑장, 체육공원 등이 있어 잠재적인 수요가 있습니다.

그러나, 한국전력공사의 선순위 구분지상권이 인수되어야 하며, 농지취득자격증명 제출 의무 등 추가적인 확인 및 절차가 필요한 사항들이 존재합니다. 또한, 제시외 건물 포함 및 공부상 주소와 현황의 차이 등도 고려해야 합니다.

8. 1.

투자 포인트

* 숙박시설로서 관광지 인근에 위치: 마장호수 등 주변 관광지와의 연계 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 편의성: 토지와 건물을 일괄 취득하여 개발 또는 운영 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물 또한 매각 대상에 포함되어 있어 활용도를 높일 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 2,869.00㎡ (약 867.9평)의 토지 면적을 확보하고 있습니다.

9.

예상 입찰가

본건의 감정가는 3,094,631,400원입니다. 인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려할 직접적인 인수 금액은 없습니다.

다만, 선순위 구분지상권(한국전력공사)이 인수되는 점, 농지취득자격증명 제출 의무, 제시외 건물 포함 등 추가적인 고려 사항들이 존재합니다. 따라서, 입찰가는 이러한 잠재적 리스크와 물건의 현재 가치, 주변 시세, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80%~120% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 본 건의 경우 인수되는 권리 및 특수 물건 정보를 면밀히 분석한 후, 예상 수익률 및 투자 목적에 부합하는 가격으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.