나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경849 [1] 강원특별자치도 철원군 철원읍 율이리 242-3 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 율이리 소재 '율이사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 축사 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나, 제반 대중교통사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

- 기호1 내지 기호4 일단으로 부정형 토지로서, 현황 동식물관련시설(양계사) 건부지로 이용중임.
- 기호8 : 부정형의 토지로서, 기호1 내지 기호4 토지의 부속토지 및 일부 현황 도로 등임.

인접 도로상태

- 기호1 내지 기호4 : 기호1 내지 기호4 일단으로 남측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로에 접함.
- 기호8 : 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하며, 본건 일부 현황도로임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1, 기호3, 기호4, 기호8 공히 : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_돼지·닭·개·오리·메추리), 제한보호구역(전방지역:25km), 농업진흥구역,
- 기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_돼지·닭·개·오리·메추리), 제한보호구역(전방지역:25km), 농업생산기반 정비사업지역(2021-12-27)(율리지구), 농업진흥구역임.

제시목록 외의 물건

지상 제시외 건물 등이 소재함.(후첨 사진용지 등 참조)

공부와의 차이

기호3 및 기호4 지목 '구거' 이나 현황 기호1 내지 기호4 일단으로 동식물관련시설(양계사) 부지로 이용중이며, 기호8 지목 '답'이나 일부 현황도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호5 : 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건(주1)으로서, (사용승인 : 2021.03.29. )
- 외벽 : 판넬사이딩
- 바닥 : 시멘트 미장 마감 등.

기호6 : 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건(주2)으로서, (사용승인 : 2021.03.29. )
- 외벽 : 판넬사이딩
- 바닥 : 시멘트 미장 마감 등.

기호7 : 일반철골구조 칼라강판, 고정식채광창지붕 단층 건(주3)으로서, (사용승인 : 2021.03.29. )
- 외벽 : 하단 철근콘크리트위 상단 판넬사이딩 마감.
- 바닥 : 시멘트 미장 마감 등.

이용상태

- 기호5 : 양계장으로 이용중임.
- 기호6 : 양계장 및 관리사 등으로 이용중임.
- 기호7 : 축분장으로 이용중임.

설비내역

기호5 및 기호6 : 양계장 내 환풍시설, 급수기, 급이기 등이 설치되어 있으나, 정상작동 여부는 확인되지 않음. 기호6 내 관리사 부분은 개별난방, 위생 급배수시설 되어 있는 것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

기호5 및 기호6 제시외건물 등이 소재함. (후첨 사진용지 등 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건 기계기구는 강원특별자치도 철원군 철원읍 율이리 242-3, 242-8, 258-9, 258-17, 242-22 부동산 (토지 및 지상 건물)에 설치된 것으로 탐문, 육안조사됨.

토지의 상황

- 기호1 내지 기호4 일단으로 부정형 토지로서, 현황 동식물관련시설 (양계사 등) 건부지로 이용중임.
- 기호8 : 부정형의 토지로서, 기호1 내지 기호4 토지의 부속토지 및 일부 현황 도로 등임.

건물의 구조 및 현상

기호5 : 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건(주1)으로서, (사용승인 : 2021.03.29.)
- 외벽 : 판넬사이딩
- 바닥 : 시멘트 미장 마감 등.
양계장 등임.

기호6 : 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건(주2)으로서, (사용승인 : 2021.03.29.)
- 외벽 : 판넬사이딩
- 바닥 : 시멘트 미장 마감 등.
양계장 및 관리사 등임.

기호7 : 일반철골구조 칼라강판, 고정식채광창지붕 단층 건(주3)으로서, (사용승인 : 2021.03.29.)
- 외벽 : 하단 철근콘크리트위 상단 판넬사이딩 마감.
- 바닥 : 시멘트 미장 마감 등.
축분장임.

기계/기구의 현상

- 본건 기계기구는 태양광 발전설비(5식)으로서 현상 및 관리상태 보통임.
- 본건 기계기구(태양광발전설비)의 인버터는 기호5(주1) 건물의 후면 제시외 건물에 소재하고 있으며, 태양광집열판은 기호5, 기호6, 기호7의 건물 지붕에 위치하고 있는 것으로 탐문, 육안관찰되나, 사실확인시 상이할 수 있으므로 경매참여시 유의하시기 바람.

공작물의 현상

-.

기타참고사항

본건 기계기구의 목록 표시는 귀 제시목록 및 ""공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록""을 기준하였으며, 목록 제2022-36호와 목록 제2024-7호의 내용이 동일하며, 동일 물건에 대하여 중복 저당설정된 것으로 1개 목록 (태양광발전시설 5식)을 기준으로 감정평가액을 표시하였으므로 업무시 유의하시기 바람.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함하여 일괄매각
2. 별지 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-36호,제2024-7호 포함
3. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경849 (1)

소재지: 강원특별자치도 철원군 철원읍 율이리 242-3

용도: 동물 및 식물 관련시설 (양계사)

감정가: 3,950,670,720 원

토지면적: 14,305.30㎡ (약 4,327.2 평)

토지지분: 14,305.3㎡ (약 4,327.2 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 4,337.51㎡ (약 1,312.1 평)

주1 (양계장): 1,806㎡ (약 546.3 평)

주2 (양계장 및 관리사): 1,999.75㎡ (약 605.0 평)

주3 (축분장): 531.76㎡ (약 160.9 평)

건물 제시외면적: 253.65㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동철원농업협동조합

감정평가 요약:

토지: 본건은 '율이사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 축사 및 농경지가 혼재함. 차량 진출입 가능하나 대중교통은 다소 불편함. 토지는 부정형으로 양계사 건부지로 이용 중이며, 일부 현황 도로로 이용됨. 남측 및 서측으로 폭 4미터 및 3미터 내외 도로에 접함.

건물: 일반철골구조 샌드위치판넬 지붕 단층 건물로, 2021년 3월 29일 사용승인됨. 양계장, 관리사, 축분장으로 이용 중.

기계기구: 태양광 발전설비 5식 (물품 목록 제2022-36호, 제2024-7호 포함).

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위 환경

소재지: 강원특별자치도 철원군 철원읍 율이리 소재 '율이사거리' 남서측 인근.

주위 환경: 축사 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준.

1.2. 2.교통 및 접근성

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나, 제반 대중교통 사정은 다소 불편함.

1.2. 3.주변 시설 및 규제

주변 시설: 본 물건은 농림지역 내에 위치하며, 주변은 농경지 및 다른 축산 시설들이 분포하고 있습니다.

지역 규제:

- 농림지역, 농업진흥구역, 농업생산기반 정비사업지역 (율리지구)

- 가축사육제한구역 (돼지, 닭, 개, 오리, 메추리 등 제한)

- 제한보호구역 (전방지역:25km)

주변 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 간헐적으로 분뇨 처리 시설 등이 존재할 수 있습니다. (이는 일반적인 농촌 지역 특성을 기반으로 하며, 상세 현장 확인 필요)

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

토지 등기부상: 공유자지분 이전, 소유권 이전(박미희), 근저당(동철원농협 39.2억), 소유권 일부 이전(고효식), 근저당(주식회사마니커 1.2억), 임의경매(동철원농협 32.6억) 등이 등기되어 있습니다. 또한, 박미희 지분에 대한 다수의 가압류(철원군산림조합, 농협은행, 농림수산업자신용보증기금, 농협중앙회)가 존재합니다.

건물 등기부상: 소유권 보존(박미희), 근저당(동철원농협 39.2억, 말소기준권리), 소유권 일부 이전(고효식), 근저당(주식회사마니커 1.2억, 말소), 임의경매(동철원농협 32.6억, 말소) 등이 등기되어 있으며, 박미희 지분에 대한 가압류 건들도 말소되었습니다.

총 등기부채권 금액: 4,405,235,405 원

1.3. 2.말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2021년 4월 9일자 동철원농업협동조합의 근저당권 (토지 을9, 건물 을1).

인수되는 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 현재로서는 해당 사항이 없거나 미미할 것으로 추정됩니다. (추가 확인 필요)

1.3. 3.임차인 현황

임차인: 고

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-07

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 없는 상태이며, 대항력이 없어 본 경매 물건과 무관하게 명도 대상이 될 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.상권 특성

본 물건은 일반적인 상업지역이 아닌, 동물 및 식물 관련 시설(양계장) 용도로 지정된 농림지역에 위치합니다.

주변은 농경지와 축사, 기타 농업 관련 시설들이 주를 이루고 있어, 일반적인 상권 형성은 미미합니다.

대상 물건의 입지 조건은 특정 사업(축산업) 운영에 적합한 환경을 제공합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설 및 교통

교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

편의시설: 인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족하며, 기본적인 생활 편의는 지역 내 소규모 마트 등을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

주변 환경: 농촌 지역 특유의 조용하고 쾌적한 환경을 가지고 있으나, 축사 인근이라 냄새 등 환경적인 요소를 고려해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.법규 및 규제 관련 리스크

농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지법의 적용을 받는 농지에 해당하므로, 매각 결정일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금은 반환되지 않습니다.

토지이용규제:

- 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 엄격한 규제가 적용됩니다.

- 가축사육제한구역으로, 돼지, 닭, 개, 오리, 메추리 등 특정 가축의 사육이 제한될 수 있습니다. (세부 제한 범위 확인 필요)

- 제한보호구역(전방지역 25km)으로 지정되어 있어, 군사적 사안과 관련된 추가적인 규제가 있을 수 있습니다.

1.6. 2.물리적 및 법률적 현황 관련 리스크

제시외 건물 및 기계기구: 감정평가서에 포함된 제시외 건물 및 기계기구(태양광 발전설비) 등은 현장 조사를 통해 정확한 상태 및 가치를 재확인할 필요가 있습니다. (일부 누락 또는 상태 불량 가능성)

공부와의 차이: 기호 3, 4 지목 '구거' 및 기호 8 지목 '답'이 현황 양계사 부지 및 도로로 이용 중으로, 지목과 현황이 일치하지 않습니다. 이에 대한 행정적 문제 발생 가능성을 검토해야 합니다.

임대관계 미상: 건물 및 토지에 대한 임대 관계가 불분명하여, 인수 후 예상치 못한 임대차 문제가 발생할 수 있습니다. (다만, 현재 임차인 고씨는 대항력 없음)

공장 및 광업재단 저당법 관련 목록: 본 건은 공장 및 광업재단 저당법에 따른 특정 목록(제2022-36호, 제2024-7호)이 포함되어 매각되므로, 관련 법규 및 권리 관계를 추가적으로 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

1.7. 1.물건 평가

본 경매 물건은 강원도 철원군에 위치한 동물 및 식물 관련 시설(양계장)로, 넓은 토지 면적과 함께 실제 운영에 필요한 시설(건물, 태양광 설비)을 갖추고 있습니다.

주변 환경은 농경지 및 축사가 혼재된 농촌 지역으로, 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

그러나 농지 취득 자격 증명 필수, 엄격한 토지이용규제(농림지역, 가축사육제한구역, 군사보호구역 등), 공부와의 지목 불일치, 제시외 건물 및 기계기구의 현황 확인 필요 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다.

따라서 본 물건에 대한 투자는 축산업 또는 관련 사업에 대한 명확한 이해와 함께, 관련 법규 및 규제에 대한 철저한 사전 조사, 그리고 현장 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.핵심 투자 가치

특수 목적 시설: 양계업 등 동물 및 식물 관련 사업을 영위하려는 투자자에게 적합한 시설을 갖추고 있습니다.

넓은 토지 면적: 14,305.30㎡ (약 4,327.2 평)의 넓은 토지는 향후 사업 확장 또는 다른 용도로의 전환 가능성을 시사합니다.

일괄 매각: 토지와 건물, 그리고 태양광 발전 설비까지 일괄로 매각되어 별도의 추가 설비 투자 없이 바로 사업 운영이 가능합니다.

잠재적 활용 가능성: 농림지역 내 넓은 부지는 단순 양계장 용도 외에도 농업 관련 시설, 체험 농장 등 다양한 사업적 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1.입찰가 산정 전략

본 건의 감정가는 3,950,670,720원입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가는 경매 시장 상황, 권리 분석을 통한 예상 낙찰가, 본 물건의 현황(제시외 건물, 공부와의 차이 등)에 대한 추가적인 현장 조사 결과, 그리고 농지 취득 자격 및 관련 규제 적용 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

투자자는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 충분히 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 감정가에서 직접 공제할 요소는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.