나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71659 [1] 경기도 양주시 고암동 601-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성 · 평가일 2025.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 ""회천중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 주상용건물, 공원시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책과로 문의바람), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물로서 (사용승인일 : 2022.10.12.)
외벽 : 외장석재 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

지상 4층 주상용 건물로서,
1층 : 근린생활시설
2 ~ 4층 : 다가구주택
옥탑 : 다락

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

건물 등기사항전부증명서상 다가구주택으로 등재되어 있으나, 건축대장 및 현황은 제2종 근린생활시설(수리점) 및 다가구주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각/위반건축물로 등재되어 있으니 위반사항, 행정처분 등 별도 확인 요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행하는 2025타경71659 부동산 임의경매 사건의 대상 물건입니다.

소재지는 경기도 양주시 고암동 601-6번지이며, 근린주택으로 이용 중입니다.

총 감정가는 1,818,645,880원(십팔억 천팔백육십사만 오천팔백팔십원)입니다.

토지 면적은 291.40㎡(약 88.17평)이며, 건물 면적은 613.62㎡(약 185.63평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 고양누리새마을금고입니다.

본 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물로, 2022년 10월 12일에 사용승인이 완료되었습니다.

건축물대장상 주용도는 단독주택(다가구주택)이나, 건축물 현황 및 용도상 제2종 근린생활시설(수리점) 및 다가구주택으로 이용되고 있으며, 위반건축물로 등재되어 있어 행정처분 등에 대한 별도 확인이 필요합니다.

연면적은 522.9㎡, 건폐율 59.98%, 용적률 179.44%이며, 엘리베이터 1대가 설치되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 양주시 고암동 소재 "회천중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 주상복합 건물, 공원 시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

차량 접근성은 양호하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지는 정방형의 건부지로 활용 중이며, 건물 동측으로 폭 약 16미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 중로2류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 10월 31일 접수된 고양누리새마을금고의 근저당(을4)입니다.

토지 등기부 상의 채권 총액은 2,086,000,000원이며, 건물 등기부 상의 채권 총액은 2,149,706,525원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다. 모든 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되며, 이에 따른 인수되는 보증금은 없습니다.

* 권용대

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입/확정일자: 2024-07-30

* 배당신고일자: 2025-02-27

* 대항력: 없음

* 김명렬

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023-08-14

* 배당신고일자: 2025-03-21

* 대항력: 없음

* 박지원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-30

* 확정/배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 이준영

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-11

* 확정/배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 주택임차권(을2)으로 등재되었으나 말소됨.

* 조동주

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/확정일자: 2025-02-26 / 2025-02-27

* 배당신고일자: 2025-03-05

* 대항력: 없음

* 최영수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-17

* 확정/배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 황종필

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/확정일자: 2025-04-25

* 배당신고일자: 2025-09-16

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 건물 분석

본 건물은 1층 근린생활시설, 2층부터 4층까지 다가구주택, 옥탑층 다락으로 구성된 주상복합 형태입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 동일 지역(고암동)의 2016년식 다세대주택이 2025년~2026년에 걸쳐 약 12,300만원에서 17,000만원 사이로 거래되었습니다. 전용면적은 약 64~65㎡ 수준이며, 평당 거래가율은 약 57만원에서 80만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 연면적(약 185.63평)으로 단순 환산 시, 주변 다세대 주택 시세와 비교하면 본 건물의 가치는 더 높게 평가될 수 있습니다.

그러나 본건은 다세대주택과는 달리 근린생활시설(상가)을 포함한 근린주택이라는 점에서 차이가 있으며, 상가 부분의 임대 현황 및 수익성이 중요하게 작용할 것입니다.

감정가는 18.18억원으로, 연면적 기준 평당 약 980만원 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

인근에 회천중학교가 위치하여 교육 환경이 있으며, 주변에 아파트 단지, 공원 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 본건은 위반건축물로 등재되어 있어, 이로 인한 이행강제금 부과, 사용 제한 등 행정적 제재 및 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 위반 내용, 관련 행정처분 내용, 해소 방안 등을 반드시 별도로 확인해야 합니다.

* 건축물대장/현황과 등기부 불일치: 건물 등기사항전부증명서상으로는 다가구주택으로 등재되어 있으나, 건축물대장 및 현황은 제2종 근린생활시설(수리점) 및 다가구주택으로 상이합니다. 이는 실제 이용 상태와 등기부 내용 간의 차이로, 추후 재산권 행사 등에 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 일부 임차인의 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로, 보증금 관련하여 잠재적인 불확실성이 존재할 수 있습니다. (단, 대항력은 모두 없는 것으로 분석됩니다.)

* 토지이용계획상 규제: 제1종일반주거지역, 옥정지구 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 여러 개발 및 건축 관련 규제를 받고 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 고암동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)인 근린주택입니다. 회천중학교 인근에 위치하며, 1층 상가와 상층부 다가구주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되고 인수되는 임차 보증금이 없어 권리적으로는 안전한 편입니다.

하지만 가장 큰 리스크 요인은 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점입니다. 이로 인한 행정처분 및 이행강제금 부과 가능성이 있어, 입찰 전 반드시 위반 내용과 해소 가능성, 관련 비용 등을 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 건물 등기부와 건축물대장/현황 간의 용도 불일치 문제도 해결해야 할 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 해당하여 관리비 부담이 적고 노후도가 낮습니다.

* 다용도 활용: 1층 상가와 다가구 주택으로 구성되어 있어, 임대 수익과 더불어 직접 거주 또는 사업장으로 활용할 수 있는 다목적성이 있습니다.

* 입지: 회천중학교 인근이며, 옥정지구 택지개발과 연계된 지역으로 향후 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 안전: 모든 권리관계가 매각으로 소멸되며, 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 및 권리 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,818,645,880원

주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 용도 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 본 건 근린주택의 가치는 감정가 수준을 충분히 고려해볼 만합니다. 그러나 '위반건축물'이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 위반건축물 문제 해결 비용 및 예상되는 행정처분 내용을 반드시 별도로 확인하신 후, 해당 비용을 공제한 금액을 기준으로 입찰가를 산정하시는 것이 현명합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80%~90% 수준을 예상 범주로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 15억 5천만원 ~ 16억 5천만원

중요: 본 예상 입찰가는 위반건축물 문제 해결이 가능하고, 향후 임대 수익이 정상적으로 발생한다는 전제 하에 산정된 것입니다. 위반건축물 관련 사항을 반드시 별도 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.