나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71665 [1] 경기도 의정부시 신곡동 78-4 정은스카이 비동 4층401호 다세대주택 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

의정부지방법원 경매2계 2025타경71665 | 소재지: 경기도 의정부시 신곡동 78-4 정은스카이 비동 4층401호 | 감정가: 131,500,000원 | 최저가: 64,435,000원 | 용도: 다세대주택

사건번호는 의정부지방법원 2025타경71665 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 소재지는 경기도 의정부시 신곡동 78-4 정은스카이 비동 4층401호, 용도는 다세대주택입니다.

소유자는 강OO, 채권자는 전OO입니다.

본건의 감정가는 131,500,000원입니다.

토지 면적은 28.09㎡ (약 8.50평)이며, 건물 면적(전용면적)은 50.09㎡ (약 15.15평)입니다.

건물 제시외 면적은 3.10㎡ (약 0.94평)이며, 이는 제시외 포함 매각으로 진행되나 후술할 리스크를 확인할 필요가 있습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호로 다세대주택(방, 주방, 거실, 욕실 등)으로 이용 중입니다.

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "의정부우체국" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 연립 및 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 새말역(의정부경전철)이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 보통 수준입니다. 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 차량 진출입이 원활합니다.

주변에 근린생활시설 및 공공·편익시설 등이 소재하여 생활 편의시설 이용은 무난합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당하여 주거 편의성이 높은 지역이며, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않아 주거지로서의 안정성은 높다고 판단됩니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다.

제시외 건물(3.10㎡)이 포함되어 매각되는 조건이므로, 감정가 및 추후 입찰가 산정 시 제시외 부분을 포함하여 평가할 수 있습니다.

채무자가 공란이며, 소유자와 채무자가 일치하는지에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (강제경매의 경우 통상 채무자가 소유자이거나 소유자와 무관할 수 있습니다.)

임대차 관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 유무 및 대항력 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

가장 큰 잠재적 리스크는 "위반건축물"입니다. 본건 집합건축물대장에 주택과-29688(2019.10.07)호에 따른 위반건축물 표시(무단증축, 3.15㎡, 조립식패널조)가 등재되어 있습니다.

이 위반건축물은 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정조치 대상이 될 수 있으며, 건축물 철거 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 매수자는 이행강제금 등의 경제적 부담과 원상복구의 필요성을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)으로 지정되어 있어, 매수 시 허가 대상인지 여부를 사전에 확인해야 합니다. (다세대주택은 통상 면적 기준을 초과하지 않아 허가 대상에서 제외될 수 있으나, 관할 지자체에 확인이 필요합니다.)

본건은 의정부시 신곡동의 양호한 주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 경전철 새말역 이용이 가능한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물 면적(50.09㎡, 약 15평)이 비교적 넓어 실거주 목적으로도 적합해 보입니다.

다만, 위반건축물 리스크가 명확하므로, 이를 해결하는 비용 및 행정처분 부담을 입찰가에 반영하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

최고의 입지: 경전철 새말역을 통한 대중교통 이용 편리성 및 우체국 인근의 주거 인프라 이용 가능성이 높습니다.

투자 매력도: 다세대주택의 특성상 감정가 대비 시세차익 및 안정적인 임대수익을 기대할 수 있으나, 위반건축물 문제가 해소될 경우 잠재적 가치가 더욱 높아질 것입니다.

수익성 확보 전략: 위반건축물에 대한 이행강제금 규모 및 원상복구 비용을 정확히 파악하여, 해당 비용을 고려한 안전마진을 확보하는 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

실거주 용도: 전용면적 대비 효율적인 내부 구조(방, 주방, 거실, 욕실 등)를 갖추고 있어, 위반 건축물 문제를 감수하고 저렴하게 취득하여 실거주를 희망하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

의정부지방법원 경매2계