나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71695 [1] 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 4층 404호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71695 [1] 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 4층 404호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경71695
• 주소: 경기도 의정부시 호국로 1311, 혜성루첸리 4층 404호
• 용도: 오피스텔

의정부지방법원 경매1계 2025타경71695 | 소재지: 경기도 의정부시 호국로 1311, 혜성루첸리 4층 404호 | 감정가: 140,000,000원 | 최저가: 8,071,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

2025타경71695 혜성루첸리 오피스텔 경매 분석 보고서

1. 물건 개요

사건번호

의정부지방법원 2025타경71695 (1)

소재지

경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 4층 404호

용도 및 구조

오피스텔 / 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 내 4층

감정가

140,000,000원

경매 구분

부동산강제경매 (채권자 주OOOOOOO)

매각 대상

토지/건물 일괄매각

특징

2022년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 의정부중앙역 인근 일반상업지역에 위치하여 주거 및 업무시설로 이용 가능함.

2. 물건 상세 정보

2.1. 면적 정보

건물 전용면적

$22.08\text{m}^2$ (약 $6.68\text{평}$)

토지 대지권 면적

$4.29\text{m}^2$ (약 $1.30\text{평}$)

2.2. 건물/토지 정보

건물 상세

16층 중 4층, 사용승인일 2022.01.05. 외벽은 몰탈위 페인트, 화강석 마감, 하이샷시 창호. 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 도시가스보일러 난방설비 등 보통의 설비 내역을 갖춤. 아파트-원룸형 주택 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중.

토지 상세

일반상업지역 내 3필지 일단의 사다리형 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중. 남측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접함. 토지이용계획상 대로2류(폭 $30\text{m} \sim 35\text{m}$)(접합), 과밀억제권역, 철도보호지구 등으로 지정됨.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 최고의 입지

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 의정부중앙역 북동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 중심 상업 지역입니다. 역세권과 신축급 건물의 장점을 동시에 갖춘 투자 물건으로 판단됩니다.

3.2. 교통 상황

의정부중앙역 및 노선 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 용이합니다. 본건까지 차량 진·출입이 가능하여 제반 교통사정은 양호합니다.

특히, 의정부역(경전철 의정부중앙역과 인접)에는 향후 GTX-C 노선(2028년 개통 예정)이 추진되고 있어 강남 삼성역까지 약 20분대로 이동 가능하여 서울 접근성이 획기적으로 개선될 전망입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 상업 시설 밀집도가 높습니다. 의정부역 인근에는 경기 북부 지역 최초로 지어진 대규모 의정부 지하상가가 위치하여 약 600여 개의 점포와 복합 문화 공간을 갖추고 있어 풍부한 유동 인구와 함께 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

주변에는 각종 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 오피스텔 거주자들의 생활 편의성이 매우 높습니다.

4.2. 생활 정보

주변에 다세대 주택, 아파트 등 주거 시설과 근린공원이 소재하여 상업지역임에도 불구하고 기본적인 주거 환경이 형성되어 있습니다.

의정부시에서 의정부역 일대 공간 재편 및 도시혁신구역 지정 용역을 진행하는 등 역세권 개발 사업에 대한 기대감이 높아 향후 지역 가치 상승 여력이 있습니다.

5. 권리 분석

5.1. 등기부상 권리관계

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자(황OO)와 채무자(황OO)가 동일하여 복잡한 소유권 분쟁 가능성은 낮습니다. 등기부상의 권리 관계는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(인수주의)가 있는지 여부를 반드시 확인해야 하나, 강제경매의 경우 통상적으로 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 위험성이 낮은 권리관계로 추정됩니다.

5.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)입니다. 낙찰 시 실제 점유자(임차인 또는 소유자)를 확인하고, 임차인이 있다면 대항력 유무 및 배당 여부를 철저히 분석해야 합니다. 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다면 해당 보증금을 낙찰자가 인수할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상업지역 특성

본건은 일반상업지역에 위치하여 주거 밀집 지역에 비해 소음, 유동 인구, 차량 통행 등으로 인한 주거 쾌적성(소음, 사생활 보호 등)은 다소 떨어질 수 있습니다.

6.2. 혐오 시설 여부

인근에 대형 혐오 시설은 검색되지 않았으나, 상업지역 특성상 유흥업소나 기타 기피 시설이 혼재되어 있을 가능성이 있으므로 현장 조사를 통해 직접 확인이 필요합니다.

6.3. 이용 상태와 법적 용도

현재 '아파트-원룸형 주택' 및 '업무시설(오피스텔)'로 이용 중이나, 오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 법적 용도는 '업무시설'이므로 취득세 산정 시 주택과 다른 기준(주택 수 미포함, 오피스텔세율 적용 등)이 적용될 수 있음을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

의정부중앙역 초역세권 일반상업지역에 위치한 신축급 소형 오피스텔이라는 점은 매우 큰 장점입니다. 특히, GTX-C 개통 호재는 이 지역의 가치를 상승시킬 핵심 요인입니다. 강제경매로 진행되어 권리관계가 단순할 가능성이 높고, 소액 투자자나 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 감정가가 $1.4$억 원으로 책정되었으며, 전용 면적 약 $6.68\text{평}$은 주변 원룸형 주택 수요를 충분히 흡수할 수 있는 면적입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 의정부중앙역 역세권, 대로변에 접하여 접근성 우수.

신축급 컨디션: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 수리 비용 부담이 적음.

개발 호재: GTX-C 노선 개통 및 의정부역 일대 도시 혁신 구역 지정 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

풍부한 임대 수요: 일반상업지역에 위치하여 직장인, 학생 등 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

법원 정보

의정부지방법원 경매1계