나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11819 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 145-37 제101동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 '중목초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상건물까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층건 내 제4층 제401호로서,
외 벽 : 화강석 붙임 마감 등,
창 호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니, 현관 등)임.
<후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 6필 일단의 세장형 토지로서, 건부지[도시형생활주택(28세대) 및 근린생활시설]로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터, 북측 및 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1), 3) ~ 6) 공히 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 특정개발진흥지구(면목패션(봉제)특정개발진흥지구 ), 지구단위계획구역(면목·상봉 패션(봉제) 특정개발진흥지구), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m
(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

■ 일련번호 2) :도시지역, 제3종일반주거지역, 특정개발진흥지구(면목패션(봉제)특정개발진흥지구 ), 지구단위계획구역(면목·상봉 패션(봉제) 특정개발진흥지구), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11819 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 145-37 제101동 제4층 제401호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물면적: 43.19㎡ (약 13.06평)

* 토지면적: 23.14㎡ (약 7.00평)

* 감정가: 329,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 '중목초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대상 건물까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층건 내 제4층 제401호로서, 외벽은 화강석 붙임 마감 등, 창호는 새시 창호 마감임.

* 이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니, 현관 등으로 이용 중임.

* 설비내역: 통상의 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

* 토지 이용상태: 인접지와 등고 평탄한 6필 일단의 세장형 토지로서, 건부지(도시형생활주택 28세대 및 근린생활시설)로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 6미터, 북측 및 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 특정개발진흥지구(면목패션(봉제)특정개발진흥지구), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10~2029.09.09) 등에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 말소기준권리는 2022년 12월 02일 접수된 동양자산관리대부주식회사의 가압류(수원지방법원 2022카단11806)임.

* 소멸예정 권리: 본 매각으로 인하여 말소될 권리는 다음과 같음.

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2016-08-08)

* 갑6: 소유권이전3번신탁등기말소 (2020-08-24)

* 을5: 주택임차권 (박정수, 2023-06-21 등기, 2022-07-11 전입, 2022-06-10 확정) - 말소 예정

* 갑7: 소유권이전 (2022-07-29)

* 갑8: 가압류 (동양자산관리대부주식회사, 2022-12-02) - 말소기준권리

* 갑9: 압류 (국민건강보험공단, 2023-02-22) - 말소 예정

* 갑10: 압류 (국민건강보험공단, 2023-12-26) - 말소 예정

* 갑11: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-02-07) - 본건 경매 개시 결정, 말소 예정

* 갑12: 압류 (중랑구, 2025-06-10) - 말소 예정

* 인수주의 권리: 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 확인되지 않음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-11

* 확정일자: 2022-06-10

* 배당신고일자: 2023-06-21

* 대항력: 없음.

* 비고: 물건명세서상 주택도시보증공사가 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였음. 따라서 인수되는 임차보증금은 없음 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

* 본건은 서울특별시 중랑구 면목동의 주거 밀집 지역 내에 위치함.

* 주변에 다세대주택, 아파트, 연립주택 등이 혼재하고 있으며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 인근 버스정류장 및 도로망을 통해 대중교통 및 차량 이용이 편리한 편임.

* 면목패션(봉제) 특정개발진흥지구 내에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 가능성이 일부 존재함.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 상가 지역에 마트, 병원, 식당 등이 분포하여 생활 편의성이 양호한 수준임.

* 교육시설: '중목초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 통학에 유리함. 다만, 교육환경 보호구역 및 상대보호구역 지정 여부는 관할 교육청에 추가 확인이 필요함.

* 주거환경: 다양한 형태의 주거 시설과 함께 상업 시설이 혼합된 지역으로, 일반적인 도심 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 없는 임차인: 초기 정보상 '대항력있는임차인'으로 표기되었으나, 권리분석 및 물건명세서상 해당 임차인의 대항력은 없으며, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없으므로, 해당 리스크는 해소된 것으로 판단됨.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용은 계약 시 추가 확인이 필요하나, 현재까지 파악된 권리관계상 인수 부담은 없음.

* 토지이용계획 상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역 지정(2024.09.10~2029.09.09)이 있으나, 이는 지목이 도로인 경우에 한정되며 일반적인 주택 거래에는 영향이 미미할 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 초기 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 시 주변 탐문 및 상세 지도 확인이 권장됨.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 중랑구 면목동에 위치한 도시형생활주택으로, 권리관계가 명확하며 인수 부담이 없는 안전한 물건임.

* 감정가(329백만원) 대비 최근 실거래가(2026년 5월 기준, 330백만원 ~ 420백만원)가 높게 형성되어 있어, 시세 반영이 덜 된 물건으로 판단됨.

* 건물 연식 등 현장 조사가 필요한 부분은 있으나, 권리 문제가 해결되어 있어 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 인수되는 임차보증금이 전혀 없어 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 없음.

* 시장 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시세가 높게 나타나 시세 차익을 통한 투자 수익 가능성이 있음.

* 안정적인 수요: 도시형생활주택으로서 지역 내에서 꾸준한 임대 수요가 예상됨.

* 개발 잠재력: 특정개발진흥지구 내 위치하여 향후 지역 가치 상승에 대한 기대감이 있음.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2016년식, 50.46㎡, 410백만원 (약 8.13백만원/㎡)

* 2024년식, 32.44㎡, 330백만원 (약 10.17백만원/㎡)

* 2023년식, 29.8㎡, 420백만원 (약 14.09백만원/㎡)

* 시세 분석: 본건(건물면적 43.19㎡)의 경우, 건물 연식을 고려할 때 2016년식 물건(스타하우스6)과 유사한 시세 적용이 합리적임. 해당 물건의 ㎡당 가격(약 8.13백만원)을 적용하면 약 351백만원이 됨. 그러나 최근 2024년 완공된 유사 면적 물건(한성아펠릭스)이 330백만원에 거래되었고, 2023년식 소형 물건은 420백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 ㎡당 시세는 9백만원 이상으로 볼 수 있음.

* 예상 입찰가 산정: 건물 연식이 명확하지 않으나, 인수 부담이 없고 최근 거래 시세가 감정가를 상회하는 점을 감안하여, ㎡당 9.2백만원으로 산정 시 약 397,348,000원임.

* 최종 제안 입찰가: 390,000,000원 ~ 420,000,000원 범위를 고려하여, 본 건의 ㎡당 시세, 건물 노후도, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 판단하여 405,000,000원을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.