나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12268 [1] 서울특별시 강북구 수유동 451-129 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""우이초등학교"" 남측 인근에 위치하
고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 동측 인근에 우이신설선""화계역""이 위치하고, 인근
도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층중 4층 402호로서,
외벽 : 치장석재 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참고 바랍니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 가장형인 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

수유동 451-129, 수유동 451-37, 수유동 451-38 공히
제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(20m이하-완화시28m이하), 고도지구(28m이하(입
안)), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역 등
입니다.

<자세한 내역은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상입니다.

2) 기타
--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

본건은 서울북부지방법원에서 진행 중인 2025타경12268 (1) 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 451-129 제4층 제402호

건물 용도: 도시형생활주택

감정가: 190,000,000원

토지 면적: 18.61㎡ (약 5.63평)

건물 면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건축물 정보

건축 연도: 2020년 (사용승인일: 2020년 11월 17일)

구조: 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕

층수: 지하 0층, 지상 5층 건물 중 4층 402호

2.

2.1. 입지조건

2.1. 1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, "우이초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역으로서의 환경을 갖추고 있습니다.

2.1. 2. 교통 여건

본건은 차량 출입이 용이하며, 동측 인근에 우이신설선 "화계역"이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

2.1. 3. 토지 이용 계획

해당 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(20m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3.

3.1. 권리분석

3.1. 1. 등기부 현황

말소기준권리: 중랑세무서장 압류 (2022.06.13.)

등기부상 모든 압류, 임차권, 기타 권리들은 말소기준권리 이후에 설정되었으므로, 본 매각 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.1. 2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (허 )

보증금: 213,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 8일, 확정일자: 2022년 2월 21일

대항력: 없음

인수 여부: 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 매수인에 대한 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본건은 임차인의 보증금을 인수하지 않으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4.

4.1. 상권분석

4.1. 1. 주변 시세 (2026년 6월 거래 기준, 제공된 JSON 데이터 활용)

* 북한산그랑빌(686) (2008년식, 69.57㎡): 282,000,000원 (약 405만원/㎡, 약 1,340만원/평)

* 동성하이츠빌라 (1992년식, 74.69㎡): 192,000,000원 (약 257만원/㎡, 약 850만원/평)

* 주영하이츠빌라 (1998년식, 73.23㎡): 240,000,000원 (약 328만원/㎡, 약 1,080만원/평)

* 본건 감정가 (29.89㎡): 190,000,000원 (약 636만원/㎡, 약 2,100만원/평)

4.1. 2. 비교 분석

제공된 주변 시세 정보는 본건(2020년식, 29.89㎡)보다 면적이 훨씬 크고 건축 연도도 오래된 다세대/연립 주택들의 거래 사례입니다. 본건은 비교 대상에 비해 신축 건물이며 면적이 작다는 특징이 있습니다. 이에 따라 단위 면적당 가격은 본건의 감정가가 더 높게 형성되어 있습니다. 제공된 비교 시세의 단위 면적당 가격 편차가 크므로, 본건의 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.

5.1. 생활정보

5.1. 1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.1. 2. 교육시설

본건 남측 인근에 우이초등학교가 위치하고 있으며, 주변에 다수의 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.1. 3. 주변 시설

* 교통: 우이신설선 화계역이 도보 거리에 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설 조사 결과: 주변 지역에 대한 일반적인 지도 및 검색 서비스 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 단지 내에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 혼합된 일반적인 주거 지역으로 파악됩니다.

6.

6.1. 잠재적 리스크

6.1. 1. 권리 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 명확한 확약서 제출로 인해 임차인과 관련된 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 관련 리스크는 매우 낮다고 판단됩니다.

6.1. 2. 물건 상태 관련 리스크

건물 자체는 2020년 준공으로 신축에 해당하나, 내부 이용 상태 및 시설물 등에 대한 정확한 파악은 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다. 대항력 있는 임차인은 없으나, 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

6.1. 3. 기타 리스크

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 HUG의 확약서 제출을 의미하는 것으로 해석되며, 이는 매수인의 부담을 경감시키는 긍정적인 요인으로 작용합니다.

7.

7.1. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 2020년식 신축 도시형생활주택입니다. 우수한 교통 여건과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있으며, 특히 주택도시보증공사(HUG)로부터 대항력 포기 및 보증금 미인수 확약서를 받아 권리관계가 매우 명확하고 안전하다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 제공된 주변 시세 자료는 본건과 면적 및 연식 차이가 커 직접적인 비교에 한계가 있으나, 본건의 신축 연식과 권리상 안정성을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8.

8.1. 투자 포인트

* 신축 건물로 유지보수 용이 및 낮은 관리 부담.

* HUG의 확약으로 인한 권리 인수 부담 제로.

* 우이신설선 화계역 인근의 역세권 입지.

* 강북구 내 주택 수요를 고려한 안정적인 투자 가능성.

9.

9.1. 예상 입찰가

감정가: 190,000,000원

본건의 감정가는 단위 면적당 약 2,100만원/평으로, 제공된 주변 시세(약 850만원~1,340만원/평)보다 높게 형성되어 있습니다. 이는 비교 대상의 면적이 크고 건축 연식이 오래된 점을 감안한 것으로 판단됩니다. 본건은 신축이라는 장점이 있으나, 입찰 희망가는 주변 시세와 본건의 실질적 가치를 충분히 고려하여 결정해야 합니다.

권리 인수 부담이 없고 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격도 고려해볼 수 있습니다. 그러나 제공된 비교 시세의 낮은 가격대를 감안하여 보수적으로 접근할 필요도 있습니다.

따라서, 170,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 실제 현장 조사 결과 및 시장 상황을 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.