나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11859 [1] 서울특별시 강북구 우이동 47-19 성훈팰리스 제102동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 서라벌중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트((평지붕))지붕 5층건물내 4층 402호로
외벽:석재 등 붙임 마감.
내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호:샷시 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 도시가스 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 대체로 삼각형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 도로(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 내부구조는 집합건축물대장상 건축도면에 의하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 강북구 우이동 47-19 성훈팰리스 제102동 제4층 제402호

1.2. 건물 정보

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물 정보:

* 건물명: 성훈팰리스

* 주용도: 공동주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

* 구조: 철근콘크리트구조 (평지붕)

* 총 층수: 5층 (본건 4층)

* 준공일: 2020년 3월 31일 (사용승인일 기준)

* 동수: 102동

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 41.51㎡ (약 12.56평)

* 토지지분: 41.51㎡ (약 12.56평)

* 건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

* 건물지분: 59.91㎡ (약 18.12평)

1.4. 권리 정보

* 감정가: 370,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 등기부채권 총액: 363,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 서라벌중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

* 지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하)

* 기타 제한사항: 도로(접합), 가축사육제한 구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 서상우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 1월 2일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 인수할 보증금이나 대항력이 없는 임차인입니다.

* 주택도시보증공사(하나리)

* 보증금: 363,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 11일

* 확정일자: 2022년 2월 23일

* 배당신고일자: 2024년 4월 25일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금 363,000,000원에 대한 임차권을 등기하였으나, 매각으로 인해 임차권은 말소될 예정입니다. HUG는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 본 건 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

3.2. 권리관계 요약

집합건물 등기부등본상 소유권 보존, 이전, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 관련 개요는 있으나, 본건 건물에는 해당사항 없는 것으로 보입니다.)

3.4. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 2022년 5월 19일자 강북구(서울특별시) 압류 (갑5)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (하나리, 을3, 2024년 4월 25일 접수)

* 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 갑7, 2025년 2월 13일 접수)

* 그 외 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건이 속한 성훈팰리스는 2002년 건축된 다세대주택 단지입니다. 주변에는 동양그린빌, 오성빌라(B), 솔밭그린빌 등 유사한 연식과 규모의 다세대주택들이 분포하고 있습니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 위치한 우이동 지역은 주거 기능이 중심이며, 서라벌중학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접하여 주거 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서라벌중학교가 인근에 위치하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차권

주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 등기되어 있었으나, HUG 측에서 매각으로 인한 임차권 말소에 동의하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 권리 관계 변동 및 관련 서류 내용을 최종적으로 재확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한 사항

* 제2종일반주거지역(7층 이하): 향후 건축물 신축 시 층수 제한이 있습니다.

* 고도지구(28m 이하): 건축물의 높이에 대한 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등은 일반적인 도시지역에서의 법적 규제 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 우이동에 위치한 다세대주택으로, 건축된 지 약 4년 된 신축급 건물입니다. 감정가는 3억 7천만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가격을 바탕으로 한 시세 분석 시 감정가 대비 높은 수준으로 판단됩니다. 주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 존재했으나, 매수인에게 인수되는 보증금은 없으며 관련 권리도 말소될 예정이어서 권리상의 복잡성은 낮습니다. 다만, 주변 시세와의 괴리가 있는 감정가를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주거 편의성: 주변에 주거 시설 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 권리상 명확성: HUG의 임차보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 18.12평)의 다세대주택 시세는 평당 약 1,066만원에서 1,398만원 수준입니다. 이를 기준으로 본건의 시장가치를 산정하면 약 1억 9,300만원에서 2억 5,300만원 범위로 추정됩니다.

감정가(3억 7천만원)가 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단되므로, 현 시세 기준 최적의 투자 기회를 고려하여 예상 입찰가를 2억 5천 5백만원 으로 제시합니다. 이 가격은 인수 보증금이 없는 점을 고려한 시세 기반 예상 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 관계 재확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.