나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12165 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-130 가온팰리스 제씨동 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 ""숭덕초등학교"" 북서측에 위치하고 있으며, 주위는

아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2020.06.22자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층

건물 내 2층 201호로서,

외 벽 : 외장석재 등 마감

창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한

법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발77-257m

)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-

11-24)(주요산주변).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12165 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 206-130 가온팰리스 제C동 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 275,000,000원

토지면적: 25.52㎡ (약 7.72평)

토지지분: 25.523㎡ (약 7.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.73㎡ (약 12.02평)

건물지분: 39.73㎡ (약 12.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 06월 22일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "숭덕초등학교" 북서측에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통이 편리합니다.

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자세한 내용은 별도 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원

주요 권리 사항:

* 소유권보존 (2020-06-23) - 고주일

* 소유권이전 (2021-09-27) - 문지우 (매매)

* 주택임차권 (2023-05-26, 말소예정) - 박 (임차보증금 263,000,000원, 전입 2021-07-30, 확정 2021-07-16)

* 압류 (2023-10-12, 말소예정) - 영등포세무서장 (말소기준권리)

* 가압류 (2023-10-17, 말소예정) - 주택도시보증공사 (1,023,000,000원)

* 강제경매 (2025-03-21, 말소예정) - 주택도시보증공사 (263,000,000원)

등기부채권 총액: 1,286,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 263,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-30

* 확정일자: 2021-07-16

* 배당신고일자: 2023-05-26

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권. (주의: 등기부등본 상 주택임차권(박 )이 을3 순위로 기재되어 있으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'이라는 특이사항이 있어 주의가 필요합니다. 주택도시보증공사의 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 조건이 있으므로, 실제 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 숭덕초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관계 확인 필요: '임차인 현황'에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'이라는 문구가 있어, 실제 법적 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 주택도시보증공사의 확약서 내용을 통해 매수인에게 인수되는 보증금은 없다고 판단되지만, 절차상 불확실성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 감정가 대비 시세 확인: 제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 본 건의 감정가(275,000,000원)가 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 유사 면적의 매매 사례(118,000,000원)와 큰 가격 차이를 보이므로, 입찰 전 현장 조사 및 추가적인 시세 조사가 반드시 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계에 대한 정보가 미상으로, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 가온팰리스 다세대주택으로, 2020년 6월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 숭덕초등학교 인근의 주거지로서 교육 환경과 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리관계 상 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 채권 및 임차인 정보가 있으나, HUG의 확약서 내용에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '선순위임차권' 언급은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 제공된 시세 정보 대비 감정가가 높아, 입찰 전 시세 조사가 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 숭덕초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 잠재적 가치: 주변 시세 조사 및 현장 방문을 통해 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건(건물면적 39.73㎡)과 유사한 면적인 '한은빌라나동'(38.76㎡)이 2026년 5월 118,000,000원에 거래되었습니다. 다른 사례로는 '삼성홈타운'(53.22㎡)이 140,000,000원, '건일테크빌'(연립, 55.68㎡)이 234,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 275,000,000원으로, 제공된 유사 면적 거래가(118,000,000원)와 비교했을 때 약 2.3배 높은 수준입니다. 가장 높은 거래가인 234,000,000원과 비교해도 감정가가 높습니다.

현재 제시된 시세 데이터만으로는 감정가의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 임차인 인수 보증금이 없는 것으로 보이나, 감정가와 시세 간의 큰 괴리가 존재하므로 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 192,500,000원 ~ 220,000,000원.

본 건의 경우, 제공된 매매 시세가 감정가보다 현저히 낮으므로, 현장 답사를 통한 정확한 시세 재확인 후 입찰가격을 결정하는 것이 중요합니다.

현재 제시된 정보만을 바탕으로 보수적으로 책정 시, 예상 입찰가는 약 210,000,000원 (2억 1천만원) 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.