나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12212 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 OOOOOOO OOOOOO OOO OOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 ""중랑역""(경의중앙선, 경춘선) 북서측 근거리에 위치
하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 노선버스정류장 및 ""중랑역""(경의중앙선, 경춘선)과의
거리 등을 감안하면 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서,
외 벽: 석재 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(별첨 '내부구조도'참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 대공방어협조구역(위탁고
도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, (한
강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 325-104번지 라인빌10차 제2층 제201호에 소재합니다.

1.2. 면적 및 건물 개요

본건은 토지 면적 28.19㎡ (약 8.53평)에 건물 면적 46.09㎡ (약 13.94평) 규모의 다세대주택입니다. 토지 지분은 28.189㎡이며, 건물 지분 역시 46.09㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며 2020년에 사용승인되었습니다.

1.3. 매각 대상

토지와 건물이 일괄하여 매각 대상입니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12212 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 감정평가액은 357,000,000원입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 중랑역(경의중앙선, 경춘선) 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 노선버스정류장 및 중랑역(경의중앙선, 경춘선)이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기일은 2020년 4월 9일이며, 이후 공유자 이전, 압류, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등 다수의 권리 변동이 있었습니다. 대부분의 권리는 말소 예정 또는 말소된 상태입니다.

3.2. 임차인 분석 (HUG 인수조건 포함)

임차인으로 주택도시보증공사(김철호)가 보증금 300,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자는 2021년 6월 25일, 확정일자는 2021년 5월 27일이며, 배당신고일자는 2023년 7월 21일입니다. 등기부상 주택임차권은 말소 처리되었습니다.

주택도시보증공사는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

이로 인해 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (없음)

말소기준권리인 강서세무서장의 압류(2022년 7월 4일)를 포함한 해당 등기부상의 권리들은 경매 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 중화동 지역의 다세대주택 시세는 건물 연식 및 면적에 따라 다소 차이가 있습니다.

2024년 준공된 25.83㎡ 규모의 다세대주택이 2026년 5월 23,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 890만원/㎡ 수준입니다.

2002년 준공된 75.1㎡ 규모의 다세대주택은 2026년 5월 42,000만원에 거래되었으며, 이는 약 559만원/㎡ 수준입니다.

2008년 준공된 62.78㎡ 규모의 다세대주택은 2026년 5월 35,000만원에 거래되었으며, 이는 약 557만원/㎡ 수준입니다.

4.2. 평당가 분석

본건은 2020년에 준공된 46.09㎡ (약 13.94평)의 다세대주택으로, 비교적 최신 연식입니다.

최신 연식의 유사 물건(2024년 준공, 25.83㎡)의 거래가격을 적용하면, 본건의 시장 가치는 약 4,100만원/평 이상으로 추정할 수 있습니다.

감정가는 35,700만원이며, 이는 약 2,560만원/평에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본건은 중랑역 인근의 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 위치하고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

건물은 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 주변 시설 (외부 조사)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 중랑역을 중심으로 한 주거 및 상업 밀집 지역으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 중랑역 초역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 입지 조건과 주거 환경이 양호합니다. 특히 주택도시보증공사의 임차보증금 관련 대항력 포기 및 채권 포기 확약으로 인해 매수인에게 인수되는 부담이 없어 권리관계가 매우 명확합니다. 감정가 대비 주변 시세, 특히 신축 건물의 가격 동향을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 중랑역 초역세권의 우수한 입지.

* 2020년 준공의 비교적 신축 건물.

* 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 관련 채권 포기 확약으로 인수 부담 없음.

* 정비된 주거지대에 위치하여 안정적인 가치 유지 가능.

9. 예상 입찰가

감정가 357,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없고 입지가 우수하며 신축인 점을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

최근 실거래가 정보를 바탕으로 한 추정 시세는 41,000,000만원 내외이므로, 경쟁 상황 및 추가 정보에 따라 유동적일 수 있습니다.

하지만 HUG의 채권 포기로 리스크가 제거된 점을 감안하여, 300,000,000원에서 330,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.