나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11803 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 227-79 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 소재하는 ""대일외국어고등학교""의 남측 인근에 위치하고 있는 다세대주택 제3층 제302호으로 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등으로 제반 주거환경은 보통 입니다.

교통상황

본건으로의 차량 출입은 가능하며 주변의 간선도로변으로 버스정류장이 소재하고 북서측으로 지하철 우이-신설선의 ""북한산보국문역""이 소재하나 다소 원거리이며 제반 대중교통사정은 보통입니다

건물의 구조

본건은 알.씨조 평스라브지붕 3층 다세대주택의 제3층 제302호으로 사용승인일은 1995-5-17일이며
외벽: 치장벽돌 마감 등
내벽: 몰탈위 페인트,벽지바름,타일붙임 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

본건의 이용상태는 주거용 공동주택(다세대주택)으로 이용되고 있습니다

설비내역

위생 급배수 설비,개별난방,소방,주차장 시설 등

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지의 형상은 사다리형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다

인접 도로상태등

인접도로와 대체로 등고 평탄한 약 폭 6m 와 4m의 도로와 접합니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11803 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 227-79 제3층 제302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 27.22㎡ (약 8.23평)

* 건물면적: 49.32㎡ (약 14.92평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 사용승인일: 1995년 5월 17일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 성북구 정릉동에 소재하며, "대일외국어고등학교" 남측 인근 지역임. 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어져 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 위치함. 북서측으로 지하철 우이-신설선 "북한산보국문역"이 있으나 다소 원거리에 있어 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됨.

* 인접 도로상태: 약 6m 및 4m 폭의 도로와 접하고 있으며, 토지는 대체로 등고 평탄한 상태임.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당함.

3. 권리분석

* 채권자: 정OO (강제경매)

* 말소기준권리: 2021년 6월 11일 접수된 정상경의 전세권설정(을구 7번)임.

* 임차인 현황:

* 정상경: 보증금 147,000,000원, 차임 0원.

* 전입일자: 2021년 5월 31일.

* 확정일자: 2021년 4월 13일.

* 배당신고일자: 2024년 6월 18일.

* 대항력: 있음.

* 비고: 등기부상 을구 8번 정상경의 주택임차권 등기(2024년 6월 18일 접수)는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. (물건명세서 참고사항)

* 권리분석 요약: 정상경의 전세권(을구 7번)은 말소기준권리이나, 동일인 정상경이 대항력 있는 주택임차권(을구 8번)을 등기하였으므로, 해당 주택임차권은 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 따라서 정상경에게 지급될 보증금 147,000,000원은 인수되는 금액으로 간주해야 함.

4. 상권분석

* 주변환경: 본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며, "대일외국어고등학교" 남측 인근 지역임. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역임.

* 최근 거래 사례 분석 (제공된 JSON 정보 기준):

* 한은빌라나동 (1986년 건축, 38.76㎡): 2026년 5월 15일 11,800만원 (약 1.18억원)

* 삼성홈타운 (2004년 건축, 53.22㎡): 2026년 5월 8일 14,000만원 (약 1.40억원)

* 건일테크빌 (2002년 건축, 55.68㎡): 2026년 5월 8일 23,400만원 (약 2.34억원)

* 시세 분석: 본건 건물면적 49.32㎡(약 14.92평)를 기준으로 볼 때, 제공된 정보상의 최근 거래 사례 중 건축 연도가 유사하거나 면적이 비슷한 건일테크빌(55.68㎡, 2002년식)의 거래가 2.34억원(약 234,000,000원)이 가장 높은 가격대로 참고할 수 있음. 건축 연도가 더 오래된 한은빌라나동(1986년식)은 1.18억원(약 118,000,000원)에 거래되었음. 본 건은 1995년에 건축되어 이들 사이에 위치하므로, 현재 시세는 대략 1.8억원에서 2.3억원 사이로 추정해 볼 수 있음. (단, 제공된 거래 시점이 미래이므로 실제 시장가와 차이가 있을 수 있음)

5. 생활정보

* 주변 시설: "대일외국어고등학교"가 인접해 있으며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 상세 편의시설 현황은 현장 확인이 필요함.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있음.

* 교통 접근성: 북한산보국문역이 다소 원거리에 위치해 있어, 대중교통보다는 자가용 이용이 더 편리할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차인 보증금: 정상경의 보증금 147,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 가장 큰 리스크임. 이는 총 투자 비용을 직접적으로 증가시킬 수 있음.

* 건축 노후화: 1995년 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 주변 시설: 현재까지 특별한 혐오시설이나 악영향을 줄 만한 시설은 파악되지 않았으나, 최종 입찰 전 반드시 현장 확인 및 주변 조사를 통해 잠재적 리스크를 재확인해야 함.

* 거래 시점 오류 가능성: 제공된 주변 매매/전월세 정보의 거래 시점이 2026년 5월로 미래 시점으로 기재되어 있어, 실제 시장 가치 판단에 혼란을 야기할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 다세대주택으로, 현재 감정가는 2억 1천만원임.

* 권리분석상 가장 중요한 사항은 대항력 있는 임차인 정상경의 보증금 1억 4천 7백만원이 인수될 가능성이 높다는 점임. 이 금액은 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰 시 최우선적으로 고려해야 함.

* 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적의 다세대주택은 약 1.8억원에서 2.3억원 수준으로 거래된 것으로 추정되나, 미래 시점 거래 정보라는 점에 유의해야 함.

* 인수되는 보증금을 고려하면, 실제 투자 가능한 금액은 제한적일 수 있음.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 정상경의 인수 보증금 1.47억원을 제외한 순수 부동산 가치(총 투자 비용에서 인수 보증금 차감)가 시세보다 낮을 경우, 투자 가치가 있을 수 있음.

* 지역 발전 가능성: 성북구 정릉동 일대는 모아타운 사업 등 도시 재생 및 정비 사업이 추진되고 있어, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 기대해 볼 수 있음. 이러한 개발 사업은 지역 기반시설 확충 및 주거 환경 개선에 기여할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 210,000,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금 (정상경): 147,000,000원

* 추정 시세 범위 (총 투자 비용 기준): 180,000,000원 ~ 234,000,000원

* 예상 입찰가 산출: 인수되는 보증금을 제외하고 입찰가를 산정해야 하므로, 총 투자 비용이 추정 시세 범위 내에 들어오도록 입찰가를 결정해야 함.

* 최대 허용 입찰가 = (추정 시세 상한) - (인수 보증금) = 234,000,000원 - 147,000,000원 = 87,000,000원

* 최소 입찰가 제안: 안전 마진과 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위로 제안함.

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 것이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 권리 관계 최종 확인, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있음. 반드시 전문가와 상의 후 신중하게 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.