나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11795 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 566-15 진영하이츠빌라2차 제나동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 ""북서울중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(방학역, 1호선)이 소재
하는 등 제반 대중교통 사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건 내 4층 402호로서,

외 벽: 드라이비트 마감 등.
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창 호: 샤시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),고도지구(28m 이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제
권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 폐문부재로 인하여 본건의 내부이용상황은 집합건축물대장상 건축물현황도를 참작하였으니
경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11795 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 도봉동 566-15 진영하이츠빌라2차 나동 제4층 제402호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 물건 상세

건물명: 진영하이츠빌라2차

동/호수: 나동 402호

건축년도: 2002년

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건 내 4층

내부이용상황: 집합건축물대장상 건축물현황도상 다세대주택으로 이용중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 209,000,000원

토지면적: 66.48㎡ (약 20.11평)

토지지분: 66.48㎡ (약 20.11평)

건물면적: 65.71㎡ (약 19.87평)

건물지분: 65.71㎡ (약 19.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "북서울중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(방학역, 1호선)이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

주식회사유스켐 근저당권 (접수일자: 2019-12-17, 채권금액: 100,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

을10 주택임차권 (채권자: 장현태, 채권금액: 155,000,000원)

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리인 주택임차권(을10)이 존재합니다. 물건명세서 상 해당 임차인의 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 155,000,000원 (매수인 인수 대상)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-29

* 확정일자: 2019-06-20

* 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

* 비고: 감정평가서 및 물건명세서 상 "대항력있는임차인"으로 명시되어 있으며, 보증금 전액 미변제 시 매수인이 인수해야 하는 중요한 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

최근 2026년 5월 실거래 사례를 분석한 결과, 인근 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 전용면적 약 35.82㎡, 1994년식, 130,000,000원

* 2026년 5월 거래: 전용면적 약 59.86㎡, 2002년식, 230,000,000원

* 2026년 5월 거래: 전용면적 약 58.68㎡, 2002년식, 190,000,000원

본건은 건물 면적 약 65.71㎡, 2002년식으로, 최근 거래된 2002년식 물건들과 비교 시 시세는 약 230,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 209,000,000원 대비 유사한 수준이나, 인수해야 할 임차인 보증금(155,000,000원)을 고려하면 실질적인 취득 비용은 크게 달라집니다.

4.2. 주변 시세 (전월세)

제공된 JSON 데이터는 매매 정보와 동일한 것으로 보이며, 정확한 전월세 시세 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주택가 인근에 자리하여 일상생활에 필요한 근린생활시설(마트, 병원, 약국 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

단지 북동측 인근에 북서울중학교가 위치하고 있으며, 서울도봉초등학교, 노곡중학교, 도봉고등학교 등 다수의 교육시설이 분포하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 임차인 장현태 씨의 대항력 있는 주택임차권입니다. 155,000,000원의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않으면 매수인이 이를 인수해야 하므로, 실제 총 취득 비용은 입찰가에 보증금 액수를 더한 금액이 됩니다.

* 건물이 2002년 건축되어 20년 이상 경과되었으므로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하나, 주택 용도로는 일반적인 제한 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 편입니다. 그러나 155,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 이는 입찰가를 결정하는 데 있어 매우 중요한 고려 사항이 됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 도봉구의 안정된 주거지역에 위치하여 기본적인 주거 가치를 갖추고 있습니다.

* 잠재적 가치: 임차인 보증금 인수 부담을 고려하더라도, 시장 추정가 대비 낮은 총 취득 비용으로 진입 시 시세차익 또는 안정적인 임대수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 다세대 주택의 특성상 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력도 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 본건의 시장 추정가는 약 230,000,000원으로 보입니다. 그러나 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금이 155,000,000원이므로, 이를 제외한 실질적인 최대 가용 입찰가는 약 75,000,000원 (230,000,000원 - 155,000,000원) 수준으로 산정해 볼 수 있습니다.

본 건의 감정가(209,000,000원)와 채권자(임차인)의 경매 신청 채권액(155,000,000원) 등을 종합적으로 고려했을 때, 입찰 시 높은 위험성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현실적으로는 경매 절차의 시작가 및 경쟁 상황에 따라 변동성이 크겠지만, 50,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 임차인과의 협의 가능성, 명도 난이도, 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.