나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11310 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 325-46 우연캐슬 3층 302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11310 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 325-46 우연캐슬 3층 302호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매6계 2025타경11310 | 소재지: 서울특별시 중랑구 중랑천로25길 12, 3층 302호 (중화동,우연캐슬) | 감정가: 456,000,000원 | 최저가: 291,840,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울특별시 북부지방법원 2025타경11310 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울특별시 북부지방법원 2025타경11310 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 325-46 우연캐슬 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 456,000,000원

토지면적: 46.34㎡ (약 14.02평)

건물면적: 59.33㎡ (약 17.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 한OOOOOOO

건축년도: 2020년 3월 13일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호

내부구조: 방 3개, 주방, 거실, 욕실 2개, 발코니, 현관

설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 설비 갖춤

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 중화동에 위치하며, 지하철 중랑역에서 북서측 방향에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 중랑역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로는 노폭 약 4미터의 도로가 개설되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(이OO)입니다. 채권자는 한OOOOOOO입니다. 등기부상 권리관계는 법적 절차에 따라 정리될 예정이나, 임대차 관계는 파악되지 않아(임대관계 미상) 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 상업 시설이 함께 분포하는 복합 상권입니다. 중랑역 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호하며, 이는 주거 수요 유지에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 생활정보

2020년에 사용 승인된 신축급 건물로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 3개의 방과 2개의 욕실을 갖춘 효율적인 내부 구조는 3인 이상의 가구 거주에 적합합니다. 도시가스, 난방, 급배수, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다. 중랑역 및 버스 정류장이 가까워 출퇴근 및 이동이 편리한 장점이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '임대관계 미상'입니다. 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 보증금 반환 문제 및 명도 지연 가능성이 있습니다. 소액임차보증금 등 대항력 있는 임차인이 있는지 철저한 조사가 필요합니다. 또한, 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 여러 규제가 존재하므로, 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물이면서 역세권이라는 장점을 가지고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다. 중랑역을 중심으로 형성된 주거 및 상업 지역은 안정적인 임대 수요를 기대하게 합니다. 다만, 임대차 관계 확인 및 명도 가능성, 그리고 토지 이용 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 건물로 유지보수 비용이 상대적으로 적게 들 것으로 예상됩니다.

지하철 중랑역과의 접근성이 뛰어나 교통 편의성이 높으며, 이는 임대 가치 및 시세 상승에 긍정적인 요인입니다.

실거주 목적의 경우, 편리한 생활 인프라와 잘 갖춰진 내부 구조가 장점입니다.

명도 리스크를 철저히 파악하고 해결한다면, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매6계