나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11310 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 325-46 우연캐슬 3층 302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 지하철 ""중랑역"" 북서측에 위치함.
주위는 다세대주택,단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역으로서
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 ""중랑역"" 등이
소재하고 있어 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물내 3층 302호로서
외벽:외장석재 마감 등.
내벽:벽지마감 등.
창호:샷시창호임.

이용상태

2020.03.13일자로 사용승인되고,
방3,주방,거실,욕실2,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비,도시가스설비,승강기설비,난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터 보도블럭 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<중랑구 중화동 325-46소재>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

<중랑구 중화동 325-47>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

<중랑구 중화동 325-96>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

<중랑구 중화동 325-98>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11310 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 325-46 우연캐슬 3층 302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 456,000,000원

토지면적: 46.34㎡ (약 14.02평)

토지지분: 46.34㎡ (약 14.02평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.33㎡ (약 17.95평)

건물지분: 59.33㎡ (약 17.95평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 중화동에 소재하며 지하철 중랑역 북서측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 중랑역이 소재하여 교통 여건은 보통임.

남측으로 노폭 약 4미터의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 법규의 적용을 받음.

1.2. 권리분석

특이사항으로는 대항력 있는 임차인, HF 인수조건 변경, HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 등이 기재되어 있음.

집합건물 등기부 요약상 주택임차권(김재철, 435,750,000원)이 존재하나, 말소 예정 권리에 해당함.

또한, 물건명세서 참고사항에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함.

이에 따라 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(26.01.21)임.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 중화동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기반으로 한 상권 형성 가능성이 있음.

지하철 중랑역 인근의 역세권 프리미엄을 누릴 수 있으며, 주변 편의시설 및 주거 밀집 지역과의 연계를 통해 생활 편의성이 높음.

다만, 최근 신축 건물(도담, 2024년 준공)의 높은 면적당 실거래가와 구형 건물(금강빌라트, 2002년 준공)의 낮은 면적당 실거래가 사이에 시세 편차가 존재하므로, 향후 부동산 가치 상승은 건물의 연식 및 관리 상태에 따라 달라질 수 있음.

1.4. 생활정보

본건은 2020년 3월 13일 사용 승인된 철근콘크리트구조 경사슬라브 지붕 5층 건물 내 3층 302호임.

내부 이용 상태는 방 3개, 주방, 거실, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있음.

기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 설비 등을 갖추었음.

인근에 지하철 중랑역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 버스정류장이 다수 소재함.

주위 환경은 주거시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호함.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.5. 잠재적리스크

대항력 있는 임차인이 있으나, 물건명세서 상 HUG의 권리 포기로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됨. 하지만 권리 관계를 최종적으로 재확인할 필요가 있음.

HF 인수조건 변경 사항은 매수인의 자금 조달과 관련될 수 있으며, 해당 금융 기관의 대출 가능 여부 및 조건 확인이 필요함.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 증축 등에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합의견

본건은 서울특별시 중랑구 중화동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 입지와 비교적 양호한 건물 연식(2020년 준공)을 갖추고 있음.

임차인 관련 권리 문제가 확약서 제출로 인해 정리되는 것으로 보이며, 인수되는 보증금 부담이 없어 권리관계는 비교적 명확함.

다만, 최근 거래된 유사 건물들의 가격 편차가 크므로, 입찰 시에는 본건의 정확한 시세 재평가 및 주변 시세 동향을 면밀히 분석해야 할 것임.

토지이용계획상의 제한 사항도 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자포인트

역세권 입지로 인한 교통 편의성 및 미래 가치 상승 잠재력 보유.

2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 거주 및 임대가 용이함.

인수되는 임차보증금 부담이 없어 권리관계가 명확함.

1.8. 예상입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 제곱미터당 단가에 차이가 있습니다.

최근 매매 사례 중 2024년 준공된 25.83㎡ 면적의 물건은 230,000,000원에 거래되어 ㎡당 약 8,904,375원의 가격대를 형성하였고, 2002년 준공된 75.1㎡ 면적의 물건은 420,000,000원에 거래되어 ㎡당 약 5,592,543원의 가격대를 형성하였습니다. 또한, 2008년 준공된 62.78㎡ 면적의 물건은 350,000,000원에 거래되어 ㎡당 약 5,575,024원의 가격대를 형성하였습니다.

본건(59.33㎡, 2020년 준공)의 감정가는 456,000,000원이며, 이는 ㎡당 약 7,685,656원의 수준으로, 주변 신축 건물의 높은 단가와 구형 건물의 단가 사이에 위치합니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 시세 및 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현재 시장 상황 및 본건의 특징을 고려하여, 감정가의 약 85%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 390,000,000원에서 420,000,000원 사이로 제안합니다.

본 제안가는 시장 상황 및 낙찰 후 예상되는 명도 비용 등을 추가로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.