나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55523 [1] 경기도 화성시 석우동 31-6 석진파아란오피스텔 1층112호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 ""한림대학교 동탄성심병원"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건내 1층 112호로서

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임(후첨 사진용지 참조).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 판매시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 35m, 동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55523 (1)

소재지: 경기도 화성시 석우동 31-6 석진파아란오피스텔 1층 112호

용도: 판매시설 (현황 근린생활시설)

감정가: 624,000,000원

토지면적: 13.89㎡ (약 4.20평)

건물면적: 43.68㎡ (약 13.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인 존재

주의사항:

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 석우동 소재 "한림대학교 동탄성심병원" 북서측 인근에 위치.

* 주위환경: 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리함.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 35m, 동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018-07-26 접수된 경기남부수산업협동조합 근저당권.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리:

* 임차인 윤 : 2016-01-27 전입신고. 대항력 있음. 보증금 10,000,000원. (전입일자가 말소기준권리보다 선순위임)

* 임차인 박 : 2023-10-04 사업자등록. 대항력 없음. 보증금 30,000,000원, 차임 1,700,000원.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 기타 등기사항: 소유권이전 관련 등기(갑3, 갑4, 갑5) 및 근저당권(을4), 임의경매(갑6) 등기 확인됨. 등기부채권 총액은 564,000,000원임.

1.3. 상권분석

* 주요 시설 인접: 한림대학교 동탄성심병원 북서측 인근에 위치하여 병원 관련 배후 수요 기대 가능.

* 지역 용도: 근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 및 업무시설 이용이 활발한 지역.

* 토지 이용: 판매시설 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 대로 및 소로와 접해 접근성이 양호함.

* 현재 이용: 근린생활시설로 이용 중.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 1층 112호.

* 마감: 외벽 석재붙임, 내벽 인테리어 마감, 창호 샷시.

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 소방, 주차장, 도시가스 설비 등 구비.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 윤 임차인은 전입일자(2016-01-27)가 말소기준권리(2018-07-26)보다 선순위이므로 대항력이 있습니다. 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이에 대한 면밀한 사전 조사 및 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 전체 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 화성시 석우동, 동탄성심병원 인근에 위치한 판매시설로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 주변 상권 형성도 긍정적이며, 소형 점포로서 투자 접근성이 있습니다. 그러나 가장 중요한 리스크 요인은 대항력있는 임차인 윤 의 존재입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 배당 여부에 따라 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 본 물건의 낙찰을 고려하신다면, 임차인과의 명확한 협의 또는 배당 관련 사항에 대한 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 의료시설 인접: 동탄성심병원과 가까워 병원 관계자 및 방문객 수요 확보 유리.

* 우수한 접근성: 대로 및 소로와 접하여 차량 및 대중교통 이용 편리.

* 발달된 상업 지역: 근린상업지역으로 다양한 업종의 사업 가능성 및 상권 활성화 기대.

* 소형 면적: 13평대 소형 점포로 소액 투자 및 업종 선택의 폭이 넓음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 624,000,000원

* 인수 보증금 합계 (명시 정보 기준): 0원

* 예상 입찰가 산정 시, 대항력있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 제공된 '인수 보증금 합계 0원' 정보를 바탕으로 하되, 향후 발생 가능한 추가 부담을 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

* 잠정적 예상 입찰가 범위: 499,200,000원 ~ 561,600,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.