나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12069 [1] 서울특별시 도봉구 창동 582-57 대원쉐르빌14차 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아산 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창림초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파
트, 다세대주택, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통 사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스리브지붕 지상7층 중 3층 302호로서,
외 벽 : 석재붙임 및 벽돌붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임. 별첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장시설, 도시가스에 의
한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 가장형 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 가축사육제한구역, 가로구역
별 최고높이제한지역(2015-08-27), 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인
), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울특별시 도봉구 창동 582-57번지에 위치한 대원쉐르빌14차 14동 3층 302호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12069 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 415,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 중 3층에 위치하며, 전유부분 건물 면적은 55.19㎡ (약 16.69평)입니다.

토지 면적 및 지분은 27.66㎡ (약 8.37평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 건물은 2021년 7월 8일에 사용승인된 연면적 822.51㎡, 총 대지 면적 329.15㎡의 집합건물입니다.

등기부등본상 현재까지 소유권 보존(2021-08-06), 공유자 전원 지분 이전(2022-05-02, 매매 535,000,000원), 다수의 압류 및 가압류, 그리고 말소기준권리인 남부천세무서장의 압류(2022-09-02)가 등재되어 있습니다.

본건 강제경매는 채권자 박진형이 신청하였습니다(2025-03-10).

총 등기부채권액은 205,000,000원입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 창동, 창림초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 공원, 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 가장형 토지이며, 북서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로, 채권자는 박진형입니다.

말소기준권리는 2022년 9월 2일자 남부천세무서장의 압류입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 채권자 박진형은 임차인으로서 보증금 535,000,000원에 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다.

다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다.

그러나 채권자 겸 임차인이라는 특이사항이 있어, 배당 및 명도 과정에서 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 창동 지역은 주거 지역으로서 기본적인 상업 및 편의시설을 갖추고 있습니다.

인근에는 창림초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

최근 주변 연립 및 다세대 주택 거래 사례를 보면, 2024년 5월 기준 유사 면적(약 35.4㎡)은 170,000,000원, 더 큰 면적(약 133~149㎡)은 792,500,000원 ~ 800,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 도시형생활주택으로, 주변 연립/다세대와는 상품성이 다를 수 있으나, 이는 해당 지역의 부동산 시세를 가늠하는 중요한 참고 자료가 됩니다.

본건의 감정가 415,000,000원 대비 주변 시세는 상당히 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

가까운 교육 시설로는 창림초등학교가 있으며, 주변에 공원과 근린생활시설이 있어 주거 만족도를 높여줍니다.

대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있으며, 차량을 통한 도심 및 외곽 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 채권자 겸 대항력 있는 임차인 박진형의 존재입니다. 비록 '인수 보증금 0원'으로 명시되어 있으나, 법적 해석 및 실제 배당 과정에 따라 예기치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상 준공업지역(지구단위계획 수립 가능 여부 도시계획과 사전 협의 필요), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 교육환경보호구역(최종 확인 필수), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한사항을 검토해야 합니다.

건축물대장상 준공일은 2021년으로 비교적 신축에 해당하나, 주변 환경 및 기타 요인에 따른 재평가 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 창동이라는 입지, 비교적 신축인 건물(2021년 준공), 그리고 주변 시세 대비 낮은 감정가가 매력적인 경매 물건입니다.

하지만 대항력 있는 임차인 박진형의 존재 및 '인수 보증금 0원'이라는 특이사항은 면밀한 권리 분석과 철저한 명도 계획 수립을 요구합니다.

또한, 토지이용계획상의 여러 제한 사항은 향후 보유 및 활용에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 도봉구 창동의 입지.

* 2021년 준공의 비교적 신축 건물.

* 주변 유사 물건 시세 대비 현저히 낮은 감정가 (약 52% 수준).

* 대항력 있는 임차인이 있으나, 인수 보증금 0원 명시로 인한 명도 부담 완화 가능성.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 415,000,000원이며, 전용면적은 55.19㎡ (약 16.69평)입니다.

최근 주변 연립/다세대 주택의 매매가는 유사 면적(약 10.7평)이 170,000,000원, 더 큰 면적(약 40~45평)이 792,500,000원 ~ 800,000,000원에 거래되었습니다.

이는 평당 약 1,550만원에서 1,960만원 수준입니다.

본건은 도시형생활주택으로, 건물 연식(2021년)을 고려하면 주변 시세보다 높게 평가될 수 있습니다.

감정가 기준 평당 약 2,486만원으로, 주변 실거래가 대비 높은 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 0원이라는 점은 매우 큰 장점으로 작용할 수 있습니다.

주변 시세(약 7.9억~8.0억)와 감정가(4.15억)의 괴리가 크며, 잠재적 시세 상승 여력이 높다고 판단됩니다.

보수적인 접근으로 감정가 대비 100% ~ 120% 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

주변 시세를 감안할 때, 600,000,000원 ~ 680,000,000원 범위에서 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

본 물건의 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가 범위는 580,000,000원 ~ 650,000,000원 으로 제안합니다.

10. 주변 시설 분석

지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 창림초등학교, 공원, 주거단지 및 근린생활시설이 주로 분포하고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.