나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12100 [1] 서울특별시 도봉구 창동 601-97 북한산팰리스 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 도봉구 창동 소재 ""창림초등학교"" 남서측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,소규모 점포 등이 소재하는 지역으로서
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 2층 202호로서
외벽:석재붙임 마감 등.
내벽:벽지마감 등.
창호:샷시창호임.

이용상태

2014.02.26일자로 사용승인되고,
오피스텔(주거용)로 이용중임.
(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비,도시가스설비,난방설비,승강기설비,주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및
업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 ""덕릉로59길""의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의),
소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,
교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12100 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 창동 601-97 북한산팰리스 2층202호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 281,000,000원

* 토지면적: 21.85㎡ (약 6.61평)

* 건물면적: 45.65㎡ (약 13.81평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울시 도봉구 창동 소재 "창림초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 소규모 점포 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

* 도로: 본건은 남서측 및 남동측으로 "덕릉로59길"의 포장도로에 접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지도상으로 별도의 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 240,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-05-03, 확정일자: 2021-04-09

배당신고일자: 2023-06-09

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 주택도시보증공사(2026. 4. 1. 확약서 제출)-매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의. 이로 인해 매수인이 인수하는 임대차보증금은 없습니다.

* 임차인: 조현빈

보증금: 4,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2024-11-11

배당신고일자: 2025-06-09

대항력: 없음

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 근저당권 (을5, 2022-03-16, 김귀선, 100,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당권, 압류, 강제경매, 주택임차권(을6) 등이 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. (물건명세서 참고사항)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 2층 202호로, 2014년 2월 26일 사용승인되었습니다.

* 이용 상태: 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 입니다.

* 제한 상태: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 최근 거래: 2024년 7월 11일, 57.93㎡ 면적의 북한산팰리스 오피스텔이 248,000,000원에 거래된 기록이 있습니다 (중개거래). (본건 건물면적 45.65㎡와 차이가 있습니다.)

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 창림초등학교가 인근에 있으며, 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 소규모 점포가 혼재된 지역입니다.

* 편의 시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변동 가능성: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 절차의 최종 이행 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

* 미확인 채권 또는 권리: 조현빈 임차인의 보증금 400만원 및 대항력 없음으로 기재되어 있으나, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 시장 가격 변동: 최근 실거래가와 감정가 간에 면적 및 가치 차이가 존재하므로, 향후 시장 상황에 따른 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용 제한: 다양한 도시계획 및 법률에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 창동에 위치한 오피스텔로, 창림초등학교 인근의 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역에 자리하고 있습니다. 가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임대차보증금이 사실상 없다는 점입니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 절감시킬 수 있는 요소입니다. 등기부상 권리 관계도 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 점, 그리고 HUG 확약서의 최종 이행 확인 등은 입찰 전 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* HUG 보증금 인수 부담 제로: 매수인이 인수할 임대차보증금이 없어 명확하고 안정적인 투자금액 산정이 가능합니다.

* 안정적인 입지 조건: 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 상대적으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 초등학교 인접성: 창림초등학교가 인근에 있어 학군 수요층을 고려한 투자가 가능합니다.

* 편리한 교통망: 차량 접근성과 대중교통 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 281,000,000원

* 최근 실거래가(면적 상이): 248,000,000원 (57.93㎡ 기준, 약 4,280,000원/㎡)

* 본건 건물면적: 45.65㎡

* HUG 인수 보증금: 0원

본건의 감정가는 281,000,000원이나, 최근 실거래가(면적 차이 있음)와 비교 시 시장 가격과의 괴리가 다소 존재합니다. 그러나 HUG의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 실질적인 취득 비용을 낮추는 매우 긍정적인 요인입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황과 잠재적 가치를 반영한 합리적인 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.