나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12173 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 569-8 라온파크빌 제비동 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 ""도봉초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며,제반주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 지하철 1,7호선 ""도봉산역"" 이 소재하여 교통상황은 보통임..

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호로서
(사용승인일 : 2018.05.03)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 :-
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

대상물건은 공동주택(다세대주택)[후첨 : ""내부구조도"" 참조]으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 도시사스에 의한 난방설비 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 정방형으로서, 공동주텍(다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상건물의 동측으로 도로폭 약4m 내외의 포장(보도블록)도로(도봉로183길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 ""토지이용계획확인서"" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m 이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임.

(2) 대상 물건은 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 도봉구청에서 발급받은 ""집합건축물대장"" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로, 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12173 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 도봉동 569-8 라온파크빌 제비동 제2층 제201호

건물명: 라온파크빌B동

용도: 다세대주택

감정가: 145,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.56㎡ (약 5.01평)

토지지분: 16.5625㎡

건물면적: 25.58㎡ (약 7.74평)

건물지분: 25.58㎡

건물 외 총 연면적: 264.84㎡

1.3. 건축 정보

건축구조: 철근콘크리트구조

건물층수: 총 5층 (본건: 2층)

사용승인일: 2018년 05월 03일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "도봉초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이합니다.

인근에 시내버스 정류장이 위치하며, 지하철 1호선 및 7호선 "도봉산역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로

본건 건물 동측으로 도로폭 약 4m 내외의 포장된 도로(도봉로183길)에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

해당 물건의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하)로 지정되어 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 용도 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 04월 11일 접수된 안산세무서장의 압류입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리 이하 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 진선미 외 1명 (2018.05.10)

* 공유자전부지분전부이전: 최정민 (매매)

* 주택임차권: 최선미 (163,000,000원, 2019.10.21 전입/확정, 말소 대상)

* 압류: 안산세무서장 (2022.04.11, 말소기준권리)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2,433,000,000원, 2022.04.28, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (163,000,000원, 2025.03.24, 말소)

총 등기부채권 금액은 2,596,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 최 )

보증금: 163,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 10월 21일

확정일자: 2019년 10월 21일

배당신고일자: 2023년 12월 15일

대항력: 없음

주의사항:

주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하며, 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.

보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다.

따라서, 본 경매 물건은 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 전혀 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 도봉동 소재 아파트, 연립, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

"도봉초등학교"와 인접하여 기본적인 주거 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.2. 상업시설

주변에 편의점, 마트, 식당 등 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 단지보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

도봉초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

다만, 토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있으므로, 관련 규제 사항은 교육청을 통해 최종 확인이 필요합니다.

5.2. 교통편의

지하철 1호선, 7호선 도봉산역을 이용할 수 있으며, 다양한 노선의 시내버스 정류장이 가까워 서울 시내 곳곳으로 이동이 편리합니다.

5.3. 주변시설

생활에 필요한 편의시설 이용이 가능하며, 도봉산역 주변으로 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황

제공된 정보에 따르면, 건축물 현황도 상의 내부 구조와 실제 내부 구조가 다소 차이가 있을 수 있습니다.

경매 참여 시 현장 조사를 통해 내부 구조를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

6.2. 토지이용계획상 제약

* 고도지구 (28m 이하) 제한: 건물 높이에 영향을 줄 수 있습니다.

* 대공방어협조구역: 군사시설과의 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 참고사항

해당 물건은 사용승인일(2018.05.03)이 비교적 최근인 신축 건물에 속합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울특별시 도봉구 도봉동에 위치한 다세대주택으로, 도봉초등학교와 도봉산역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

가장 큰 강점은 복잡했던 등기부상의 모든 권리가 말소되며, 특히 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없다는 점입니다.

주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인은 임대차 관련 클레임으로부터 완전히 자유로울 수 있습니다.

건물이 2018년에 사용승인되어 연식이 짧고 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 완전한 권리 소멸: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 무잉수 부담: 임차인 보증금 및 기타 권리 인수 사항이 없습니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물의 노후도가 적고 즉시 활용 가능합니다.

* 우수한 교통 및 교육 환경: 도봉산역 도보 접근 가능, 도봉초등학교 인접.

* 저평가 가능성: 복잡한 권리 관계로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원

최근 매매 사례 분석:

제공된 주변 다세대주택 매매 사례(2026년 5월 거래)를 분석한 결과,

- 도봉아트빌라 (35.82㎡): 13,000만원 (평당 약 1.08억)

- 세광골드타운(A) (59.86㎡): 23,000만원 (평당 약 1.28억)

- 삼성빌리지 (58.68㎡): 19,000만원 (평당 약 1.09억)

본건 전용면적 25.58㎡ (약 7.74평)을 기준으로 최근 거래 사례의 평당 단가를 적용하면 대략 8,200만원 ~ 9,800만원 범위로 환산됩니다.

종합적인 분석 및 고려사항:

- 본건 건물의 사용승인일이 2018년으로, 비교 사례 대비 매우 신축입니다.

- 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 감정가 145,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

- 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

- 최근 매매 사례에서 도출된 역산 가격보다는 건물 연식 및 권리 상태를 고려하여 감정가에 근접한 가격이 형성될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가 범위:

130,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.