나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12092 [1] 서울특별시 강북구 우이동 73-98 청솔빌라 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리 · 평가일 2025.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 '4.19민주묘지역(지하철 우이신설선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 '4.19민주묘지역'이 있는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층건물내 제5층 502호로서, 외벽:석재붙임 등 마감 내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호:샷시창호 등 마감.

이용상태

방1, 거실, 욕실, 자연테라스, 현관 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,고도지구(20m이하),소로1류(폭10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임. 2.위반건축물 내용 -2021.09.27: 주택과-28649(2021.9.27.)호에 따라 위반건축물 표기[5층무단증축 판넬/샤시 7㎡] : '제시외건물'로서 원가법에 의해 평가하였음.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12092 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 우이동 73-98 청솔빌라 502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 199,142,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 면적

토지면적: 16.33㎡ (약 5.40 평)

토지지분: 16.33㎡ (약 5.40 평)

건물면적: 16.73㎡ (약 5.53 평)

건물지분: 16.73㎡ (약 5.53 평)

건물 제시외면적: 7.00㎡ (약 2.31 평)

2.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 위반건축물

주의사항: 제시외 건물 포함

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 '4.19민주묘지역(지하철 우이신설선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 우이신설선 '4.19민주묘지역'이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

3.4. 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 주거 밀집 지역의 특성상 혐오시설 입지에 대한 민감성은 존재할 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 7월 21일 접수된 윤원자의 근저당권(을5)입니다. 해당 권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 현재 소유권 보존, 이전, 근저당, 압류, 강제경매, 주택임차권 등이 등기되어 있으나, 주택임차권(을6)은 말소 예정입니다. 총 등기부채권액은 258,000,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 유정임 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 198,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 6월 10일

확정일자: 2021년 6월 17일

배당신고일자: 2023년 7월 13일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 임차인 유정임의 보증금은 인수되지 않습니다.

4.3. 인수되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 등 일반적인 말소 대상 권리는 명시적으로 언급되지 않음)

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

인근의 신축 빌라(HJ포레스트, 2023년 건축)는 전용면적 약 53.7㎡ (약 20.2평) 기준 3억 7천 6백만원 ~ 3억 7천 8백만원에 거래되었습니다. 또 다른 비교 대상인 우리팰리스타운(2020년 건축)은 전용면적 약 36.85㎡ (약 13.9평) 기준으로 2억원에 거래되었습니다. [cite: 제공된 JSON 데이터]

본건의 건물면적은 16.73㎡ (약 5.53 평)으로, 비교 대상 물건들보다 현저히 작습니다. 이를 고려할 때, 평당 가격으로 환산 시 약 1,438만원 ~ 1,871만원 수준을 예상할 수 있습니다.

5.2. 건물 정보

본 건물(청솔빌라)은 철근콘크리트 구조로, 2020년 6월 4일 사용 승인되었습니다. 총 5층 건물이며, 본건은 5층에 위치합니다. [cite: 건축물표제부 요약]

6. 생활정보

6.1. 건물 내부 이용 상태

본건은 방 1개, 거실, 욕실, 자연 테라스, 현관 등으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

6.2. 건물 설비 내역

기본적인 위생, 급배수, 도시가스 설비, 승강기, 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 위반 건축물

건축물대장 상 5층에 무단 증축된 판넬/샤시 7㎡의 위반 건축물이 존재합니다. 이는 원가법으로 평가되었으며, 향후 이행강제금 부과 또는 철거 등의 행정적 제재가 따를 수 있습니다.

7.2. 임차인 보증금 관련

임차인 유정임의 보증금 1억 9천 8백만원은 주택도시보증공사의 확약으로 인해 매수인에게 인수되지 않습니다. 그러나 '대항력있는임차인' 표기는 혼동의 여지가 있으며, 실제로는 HUG의 보증금 처리 절차로 인해 인수 부담은 없습니다.

7.3. 제시외 건물

약 7㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 명확한 인지 및 처리가 필요합니다.

7.4. 협소한 면적

전용면적이 약 5.53평으로 매우 협소하여, 향후 재매각 또는 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 우이동에 위치하며, 4.19민주묘지역 인근의 준주거 지역에 속해 있습니다. 5층 건물 내 502호로, 도시형생활주택으로 이용 중에 있습니다. 권리 분석상 임차인의 보증금은 HUG의 개입으로 인해 매수인에게 인수되지 않아 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 5층에 무단 증축된 위반건축물(7㎡)이 존재하며, 전체 건물 면적이 협소하다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 시세 대비 감정가액이 높게 책정된 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* 교통 및 생활 인프라: 지하철 4.19민주묘지역 인근으로 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 권리관계 명확성: 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 위반건축물 해소 시 가치 상승 잠재력: 위반건축물 문제를 해결하고 적법한 상태로 복구할 경우, 소형 주거 공간으로서의 활용 가치가 상승할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 199,142,000원입니다. 주변 유사 면적(약 14~20평)의 최근 실거래가를 고려할 때, 평당 가격은 약 1,438만원~1,871만원 수준으로 분석됩니다. 이를 본건의 전용면적(약 5.53평)에 적용하면 약 7,950만원 ~ 10,350만원의 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

감정가는 이러한 시장 시세와 비교하여 상당히 높게 책정되었음을 알 수 있습니다. 위반건축물, 협소한 면적 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서 현 시세 및 제반 리스크를 감안하여, 감정가 대비 약 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본건의 경우, 시장 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 110,000,000원에서 130,000,000원 사이의 금액을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.