나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11988 [1] 서울특별시 강북구 수유동 542-3 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '인수중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 다세대주택 등 주거용 부동산과 일부 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로
주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 근거리에 지하철 우이신설선 '가오리역' 및
'4.19민주묘지역' 및 버스정류장이 소재하여 교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사 슬래브 지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로(사용승인일자:2002.01.23)
외 벽 : 드라이비트 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호 : 샷시창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 부합물인 제시외 건물(베란다실에 새시조 판넬로 마감하여
주거용으로 이용중)(후첨'내부도'참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 도로(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건의 임대관계는 미상이나, 등기사항전부증명서상 하기와 같이 주택임차권등기 되어있음.
임차보증금 금85,000,000원, 임대차계약일 2020.03.31, 주민등록일자 2020.06.08, 확정일자
2020.05.15, 임차권자 김*후.

-본건은 후첨‘사진용지, 내부구조도’와 같이 부합물인 제시외 건물(1-1)이 소재하며,
다세대주택의 일부로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함
2. 재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 542-3 3층 302호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경11988 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 168,400,000원입니다.

토지면적은 17.93㎡ (약 5.42평)이며, 건물면적은 35.36㎡ (약 10.70평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 김OO이며, 물건 특이사항으로는 대항력있는임차인, 재매각, 선순위임차권이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '인수중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 다세대주택 등 주거용 부동산과 일부 근린생활시설이 형성된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 다수의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 물건입니다.

말소기준권리는 2021년 8월 17일 접수된 압류(이천세무서장)입니다.

등기부등본 상 채권자 김OO이 2025년 2월 24일 강제경매를 신청하였습니다.

주요 권리로는 2024년 9월 12일 접수된 주택임차권(권리자: 김민후)이 있으며, 금액은 85,000,000원입니다.

이 임차권은 전입일자 2020년 6월 8일, 확정일자 2020년 5월 15일로, 말소기준권리보다 앞선 권리로 분석됩니다.

물건명세서에 따라 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

즉, 김민후 임차인의 보증금 85,000,000원은 인수되는 금액입니다.

임차인 현황에 따르면, 김민후 임차인은 대항력이 있으며 보증금 85,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

다른 임차인 박노숙은 대항력이 없으며 보증금 및 차임은 0원으로 확인됩니다.

본 건은 재매각으로 진행되며, 매수신청보증금은 감정가의 20%인 33,680,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 지역 상권 형성에 기여하고 있습니다.

다세대주택 밀집 지역의 특성상 소규모 점포 위주의 상권이 형성될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 지하철 우이신설선 '가오리역' 및 '4.19민주묘지역', 버스정류장이 소재하여 교통환경은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변 환경 분석 결과, 주거지로서 기본적인 편의시설 이용에는 큰 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

* 주변 환경: 주거 지역으로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 인수: 김민후 임차인의 보증금 85,000,000원을 인수해야 하므로, 실제 매수 비용이 늘어납니다. 해당 임차인의 배당 여부에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으나, 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수 의무가 발생합니다.

* 재매각: 이전 경매 절차에서 매수인이 없거나 계약이 해제된 사유가 존재할 수 있으며, 이는 복잡한 권리관계 또는 임차인 문제와 연관될 가능성이 높습니다. 매수신청보증금 20% 납부는 이러한 위험성을 반영합니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 면적 외에 별도로 사용 중인 제시외 건물(베란다 확장 등, 17.60㎡)이 포함되어 매각되나, 이는 별도의 등기나 권리 관계가 없을 수 있어 추후 활용이나 철거 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 특이사항: 건물 사용승인일자는 2002년 1월 23일입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 85,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한 재매각 물건이라는 점에서 경매 절차상의 이력이 복잡함을 시사합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다. 다만, 해당 물건은 주거지역 내에 위치하고 있으며 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. 제시외 건물 포함 및 실사용 면적 등을 고려하여 가치 평가가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거지로서의 입지: 서울 강북구의 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 명확한 권리관계 분석 가능: 대항력 있는 임차인(김민후)의 보증금 인수 금액이 85,000,000원으로 명확히 파악됩니다.

* 합리적 입찰가를 통한 시세차익 기대: 인수되는 보증금을 고려한 총 매수 금액을 산정하여, 현재 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 168,400,000원이며, 대항력 있는 임차인 김민후의 보증금 85,000,000원을 인수해야 합니다.

제시외 건물 17.60㎡를 포함한 총 실질 면적은 약 52.96㎡ (약 16.02평)입니다.

최근 실거래가(2026년 7월)를 분석한 결과, 유사 면적 다세대주택의 단위 면적당 가격은 약 430만~450만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

이를 기준으로 본 건의 실질 면적(52.96㎡)에 적용 시, 잠재적 시장 가치는 약 2억 2천만원 이상으로 추정될 수 있습니다.

다만, 현재 제시된 감정가 1억 6,840만원과 인수 보증금 8,500만원을 고려하여 총 매수 금액을 1억 7천만원 내외로 맞춘다고 가정하면, 입찰가는 8,500만원 내외가 될 수 있습니다.

재매각이라는 점과 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 80,000,000원에서 85,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 위험 감수 능력, 그리고 현장 방문 시 파악되는 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.