나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11988 [1] 서울특별시 강북구 수유동 542-3 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11988 [1] 서울특별시 강북구 수유동 542-3 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매8계 2025타경11988 | 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 542-3 3층302호 | 감정가: 168,400,000원 | 최저가: 134,720,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경11988 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11988 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 542-3 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 168,400,000원

토지면적: 17.93㎡ (약 5.42평)

토지 지분율: 1793

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.36㎡ (약 10.70평) (전용면적 기준, 다세대주택)

건물 지분율: 3536

건물 제시외면적: 17.60㎡ (약 5.32평) (베란다 확장 등 부합물)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, '인수중학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 단독주택 및 다세대주택이 밀집된 지역으로, 일부 근린생활시설이 혼재하여 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통은 차량 진출입이 용이하며, 지하철 우이신설선 '가오리역' 및 '4.19민주묘지역'과 다수의 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 인수중학교 등 교육시설이 있으며, 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

다수의 검색 결과와 지도 정보를 통해 본건 소재지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

소유자가 채권자와 동일한 김OO 씨입니다.

주택임차권 등기가 존재하며, 임차인 김*후 씨는 보증금 85,000,000원으로 2020년 3월 31일 임대차 계약을 체결하였고, 2020년 5월 15일 확정일자를, 2020년 6월 8일 주민등록을 마쳤습니다.

해당 임차권은 대항력을 갖춘 선순위 임차인일 가능성이 높아, 경매 낙찰 시 임차인의 보증금 8,500만원을 인수해야 할 수 있습니다. 이는 실제 투자금액에 큰 영향을 미치는 요소이므로 면밀한 확인이 필요합니다.

건물에는 제시외 건물(베란다 확장 등)이 포함되어 있으며, 이 또한 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 상권분석

본건은 조용한 주거 지역에 속해 있으며, 주변에 다수의 주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 이동이 필요할 수 있습니다.

지역 자체의 급격한 상업적 발전보다는 꾸준한 주거 수요를 기반으로 하는 가치를 지니고 있습니다.

1.5. 생활정보

교육 환경으로는 인수중학교가 인접해 있어 학군 이점이 있습니다.

교통 면에서는 지하철 우이신설선 역을 이용해 서울 시내로의 접근성이 좋습니다.

주거 환경은 대체로 조용하고 안정적이며, 주변의 주거 시설들과 조화를 이루고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인의 보증금 8,500만원 인수 가능성입니다. 낙찰 후 명도 과정에서 해당 금액에 대한 부담 또는 협상이 필요할 수 있습니다.

등기사항전부증명서상 임차권 등기가 되어 있어, 이는 낙찰자가 인수해야 할 권리일 가능성이 높습니다.

건축물대장상 제시외 건물(17.60㎡)이 포함되어 있으나, 해당 부분의 법적 안정성 및 활용 방안을 확인해야 합니다.

건축물 사용승인일자가 2002년으로, 비교적 오래된 건물임을 감안해야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구 등 관련 법규에 따른 건축 행위의 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동의 배후 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

양호한 교통 환경과 교육 시설 접근성이 장점입니다.

하지만 8,500만원에 달하는 임차보증금 인수 가능성이 가장 큰 고려사항이며, 이에 대한 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

건축 연도 및 제시외 건물 포함 여부 등도 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 수요를 기반으로 하는 지역 내 입지.

지하철역과 학교가 인접하여 실거주 및 임대 수익 창출 잠재력 보유.

향후 시세 상승 가능성보다는 안정적인 가치 유지에 초점.

임차보증금 인수 부담을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치 기대.

반드시 임차인과의 명도 협상 및 권리관계 분석을 면밀히 진행해야 합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매8계