나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12052 [1] 서울특별시 강북구 수유동 29-69 예움하우스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 지하철4호선 ""수유역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보 약 10분거리에
지하철역(우이신설선:가오리역 및 4호선:수유역)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호로서

외벽: 석재마감 등,
내벽: 벽지마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

2020.01.17일자로 사용승인된 다세대주택으로 방,주방,거실,욕실, 현관 등으로 이용중임.
(※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 경매진행 시 재확인바람.)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 공동현관통제설비, CCTV, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 강북구 수유동 29-69 예움하우스 2층 201호에 소재한 다세대주택 경매 물건입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12052 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 2020년 1월 17일에 사용 승인되었습니다. 본 건의 감정가는 1억 9,300만원이며, 토지 면적은 17.06㎡(약 5.16평), 건물 면적은 27.13㎡(약 8.21평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 지하철 4호선 수유역 북서측 인근 지역에 속합니다. 주위 환경은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다. 교통 상황으로는 지하철 4호선 수유역과 우이신설선 가오리역이 도보 약 10분 거리에 위치하고 있으며, 노선버스 정류장도 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 접근 또한 용이한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 6월 13일자 중랑세무서장의 압류입니다. 등기부등본상 모든 권리(소유권 보존, 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없습니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 주택임차인: 탁 (HUG) (전입일: 2022-04-11, 확정일: 2022-03-16, 보증금: 210,000,000원)

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였기에, 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며 매각으로 소멸됩니다. 인수되는 임차보증금은 없습니다.

종합적으로 볼 때, 본 건은 권리 관계가 명확하며 인수되는 권리가 없어 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용이 편리한 역세권이라는 점은 장점입니다.

제공된 주변 시세 자료 분석 결과, 최근 2026년 6월 거래 사례들은 다음과 같습니다.

* 북한산그랑빌 (2008년 준공, 전용면적 69.57㎡): 2억 8,200만원

* 동성하이츠빌라 (1992년 준공, 전용면적 74.69㎡): 1억 9,200만원

* 주영하이츠빌라 (1998년 준공, 전용면적 73.23㎡): 2억 4,000만원

위 시세 사례들은 본 물건(전용면적 27.13㎡)과 면적 차이가 크므로 직접적인 평당가 비교에는 한계가 있습니다. 본 물건의 감정가 1억 9,300만원은 2020년 사용 승인된 건물 연식과 입지를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 지하철역과 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리합니다. 다만, 구체적인 교육, 의료시설 등에 대한 정보는 제공되지 않아 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내부 이용 상태 확인: 현장 조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 이용 상황 및 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 언급되어 있습니다. 이는 HUG 관련 거래 조건에 변동이 있었음을 시사하므로, 관련 세부 내용을 파악할 필요가 있습니다.

부동산 시장 변동성: 금리 변동, 정부 정책 등 거시 경제 상황에 따른 부동산 시장의 일반적인 변동 리스크를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 2020년 준공의 신축급 다세대주택으로, 지하철 역세권의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 전혀 없어 권리 관계가 매우 안전합니다. 임차인(HUG) 또한 대항력을 포기하였으므로 낙찰자의 부담은 없습니다. 내부 이용 상태 확인에 다소 제한이 있었던 점과 HUG 관련 특이사항은 추가 확인이 필요하지만, 전반적으로 안정적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 사용 승인으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

우수한 교통 환경: 지하철 수유역과 가오리역을 이용할 수 있어 출퇴근 등 이동이 편리합니다.

권리관계 명확: 낙찰 후 인수해야 할 권리나 금액이 없어 투자에 대한 불확실성을 최소화합니다.

소형 주거 공간: 전용면적 약 8.21평으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 9,300만원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 본 물건과 면적 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 2020년 신축 연식, 역세권 입지, 소형 면적이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

현재 경쟁 물건이나 유사 면적의 실제 거래 사례 부족으로 정확한 시세 산정에는 한계가 있습니다. 입찰 시에는 현장 조사를 통해 파악한 내부 상태, 주변 유사 물건의 실제 거래 가격, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

권리 분석상 인수 부담이 없는 점과 건물의 신축성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상까지도 경쟁이 붙을 수 있습니다.

본 건의 권장 입찰가는 1억 7,000만원에서 1억 9,000만원 사이에서, 현장 조사 결과 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.